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Immobilier 2023 : les ventes de passoires thermiques vont-elles envahir le marché ?

Immobilier 2023 : les ventes de passoires thermiques vont-elles envahir le marché ? Immobilier 2023 : les ventes de passoires thermiques vont-elles envahir le marché ?

Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores sont interdits à la location. Les professionnels de l’immobilier s’attendaient donc à une mise en vente massive de passoires thermiques. Une étude récente semble démentir ce déferlement.

Les mises en vente de passoires thermiques sont stables

Une étude du réseau Guy Hoquet révèle que la part de logements classés F ou G est restée stable en 2022. Les mises en vente de ces passoires thermiques représentent 8 % de l’offre immobilière. Rappelons que les lettres A à G sont issues du DPE (diagnostic de performance énergétique) obligatoire pour toute vente.

Les premières interdictions de mise en location concernent près de 200 000 logements classés G+ (soit une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh / m2). Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer un tel logement, ni de renouveler un bail, y compris de manière tacite.  

Ces passoires thermiques sont présentes sur tout le territoire mais subissent des décotes différentes : 22 % des logements mis en vente à Paris ont des classes F ou G, 15 % à Dijon ou Rouen. La côte méditerranéenne est épargnée avec 2,5 % à Perpignan et moins de 5 % à Nice ou Marseille.

La décote moyenne d’une passoire thermique atteint 10 % avec de grandes variations : elle n’est que de 3 % à Paris et peut atteindre 30 % à Avignon ! La tension du marché immobilier impacte largement le prix de vente. 

3 critères à prendre en compte dans la vente d’une passoire thermique 

Les bailleurs ne se pressent pas pour vendre leur logement

Le marché locatif demeure en grande tension dans la plupart des villes (+158 % à Paris, +152 % à Nice, +109 % à Strasbourg). Un bailleur peut donc continuer à profiter de sa location jusqu’au dernier moment.

Les prochaines interdictions semblent encore loin : 2025 pour le reste de la classe énergétique G, 2028 pour la classe F et 2034 pour la classe E.  

La performance énergétique est un facteur de négociation pour l’acheteur

Depuis plusieurs mois, les factures d’énergie préoccupent les Français. Au moment d’un achat immobilier, la performance énergétique prend donc de l’importance, au point de devenir un critère de sélection ou un critère de négociation du prix de vente.

Le prix des travaux de rénovation énergétique est estimé entre 20 000 et 40 000 euros pour un appartement et bien plus pour une maison. Vendeur comme acheteur ont ces chiffres en tête lors de la négociation.

Toutefois, plusieurs facteurs atténuent cette décote : 

  • la fiabilité des DPE, 
  • la difficulté à trouver des entreprises RGE (reconnues garantes de l’environnement),
  • la complexité et la permanence des aides à la rénovation, 
  • la tension du marché immobilier local.

Les banques pourraient jouer un rôle dans la rénovation des logements

L’acheteur d’un bien immobilier peut décider d’y élire sa résidence principale et, par conséquent, d’échapper à l’obligation de rénover. Toutefois, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir louer son bien à l’avenir ou de payer des factures d’énergie importantes.

Les banques pourraient alors jouer un rôle en refusant les prêts immobiliers destinés à financer l’acquisition d’une passoire thermique. Certaines banques le font déjà ou augmentent le montant du prêt immobilier du coût des travaux de rénovation. Si le dossier de financement aboutit, c’est peut-être une des solutions pour rénover largement les logements en France. 

Maitane Beraza
Par Maitane Beraza le 20/01/2023
Mis à jour le 20/01/2023
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