La crise qui touche le marché du neuf actuellement
-31% sur 12 mois entre 2021 et 2022, et -31% de nouveau entre 2022 et 2023 pour les ventes de maisons neuves, -16% pour les ventes d’appartements neufs entre 2022 et 2023 : le marché du neuf est actuellement en pleine crise.
Ces derniers mois, les transactions sont en effet plombées par de multiples phénomènes, à commencer par l’inflation des prix de l’énergie et des matériaux.
La rareté des terrains disponibles ne facilite pas non plus la tâche des constructeurs.
Tous ces phénomènes ont même contribué à faire grimper les prix des rares logements à vendre.
Côté emprunteurs, le tableau n’est pas rose non plus : avec la remontée rapide du coût du crédit, de nombreux acheteurs doivent à présent renoncer à leur projet d’achat.
Les professionnels du secteur constatent “une forte progression des annulations de ventes, sans doute sous l’effet de la contraction du marché du crédit”. Selon ces mêmes professionnels, le durcissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier exclut à peu près la moitié des Français d’un accès à la propriété.
Enfin, notons aussi les contraintes pesant sur les mairies souhaitant bâtir sur leur territoire : manque de recettes fiscales, plaintes des habitants, contraintes liées à la politique de zéro artificialisation nette des sols (ZAN), souhait de ne pas densifier l’habitat en centre-ville… sont autant de facteurs freinant la construction dans le neuf.
Les solutions pour relancer ce marché
Prolonger le PTZ
Maintenu jusqu’à fin 2023, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est censé disparaître par la suite.
Son impact est pourtant bien connu et a déjà montré à plusieurs reprises à quel point il pouvait booster l'accès à la propriété, se traduisant par une nette accélération de la construction de logements.
C’est pourquoi professionnels de l'immobilier, promoteurs, courtiers et FFB poussent largement en faveur d’une prolongation de ce dispositif.
Autre constat majeur : dans un contexte avec des taux autour de 3%, le PTZ trouve tout à fait son public, puisqu’il offre 3 avantages :
- Il permet de réduire les mensualités de remboursement,
- Il fait baisser le coût total du crédit,
- Il propose le différé de remboursement, c’est-à-dire qu’il peut commencer à n’être remboursé que 5 ou 10 ans après le début du crédit.
Elargir le PTZ
Autre proposition des acteurs du secteur : élargir le PTZ.
Cela pourrait passer par 3 leviers :
- Ajuster les conditions de ressources à la hausse,
- Etendre le zonage : aujourd’hui, le PTZ n’est vraiment puissant que dans le neuf et les zones dites tendues (soit Abis, A et B1),
- Modifier la quotité, soit la part de l’emprunt financé à taux zéro : aujourd’hui, elle est à 40% dans les zones tendues mais seulement à 20% dans les zones moins tendues.
D’autres solutions pour booster l’immobilier neuf
En complément, la FFB, les banquiers et les courtiers plaident également pour un assouplissement des conditions d’octroi de crédit immobilier, afin de favoriser de nouveau les potentiels emprunteurs.
Un assouplissement des contraintes liées à la politique de zéro artificialisation nette des sols (ZAN) est également sollicité, tout comme une augmentation des budgets MaPrimeRénov’ pour les particuliers souhaitant rénover leur logement.
Enfin, remplacer le dispositif d’aide à l'investissement locatif Pinel (qui disparaîtra fin 2024) serait bienvenu afin de continuer à inciter fiscalement les investissements.
