Investissement locatif : quels sont les avantages d’investir dans l’ancien ?
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Inflation, hausse des prix, alourdissement de la fiscalité locale : les freins à l’investissement locatif se sont multipliés ces derniers mois.
Pourtant, il reste encore des avantages à investir dans l’ancien.
CAFPI dresse pour vous un état des lieux de ces avantages et vous livre quelques clés pour optimiser son investissement.
Se servir du crédit pour investir
Un investissement réussi repose principalement sur 2 critères : un bon taux de financement (bien que les taux soient passés de 1 à 3 % en 18 mois, cela est possible), et une bonne rentabilité afin de rembourser confortablement.
Aux investisseurs de faire les bons choix entre rendement, attractivité des prix et risque locatif raisonnable.
Prévoyez de mobiliser 130 000 à 200 000 € par opération.
Ajuster son assurance emprunteur
Cela peut paraître un petit ajustement, mais il peut toutefois compenser une baisse de rentabilité : renégocier son assurance de crédit permet de réaliser quelques dizaines d’économies chaque mois.
Un courtier vous sera d’une aide précieuse pour renégocier efficacement votre assurance, voire en changer après une comparaison approfondie.
Choisir le bon régime fiscal
Le succès d’un investissement vient souvent du choix du bon régime fiscal adapté à la situation.
Si le régime micro foncier est le plus souvent adopté pour sa simplicité apparente, ce n’est pourtant pas toujours le bon régime pour les investisseurs. En effet, les recettes sont amalgamées aux autres revenus avant d’être imposées après déduction d’un forfait de 30% de ces charges.
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges (frais de gestion et d’administration, impôts et taxes, provisions de charges de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, travaux...)
Enfin, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste le régime préféré des investisseurs, à condition que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 €.
En outre, leurs frais sont intégralement déductibles des recettes locatives.
Réaliser des travaux
Lorsque l’on achète dans l’ancien, il est souvent nécessaire de réaliser de nombreux travaux pour maintenir son bien dans une classe énergétique suffisante pour être loué.
Si les travaux dépassent, avec les autres charges, le montant des loyers encaissés, l’investisseur entre en déficit foncier et peut alors déduire les dépenses liées à ses travaux de ses revenus, à hauteur de 10 700 € par an pendant 10 ans.
Se tourner vers la location saisonnière
Dernière option pour les investisseurs en quête de rendement locatif élevé : la location saisonnière.
L’inconvénient majeur est qu’elle est de plus en plus encadrée par les collectivités, mais le gros avantage est bien sûr sa rentabilité, pouvant avoisiner les 16%.
Les revenus déclarés seront ensuite imposés comme des revenus ordinaires.
Les investisseurs devront penser à comptabiliser tous les frais et charges, qui sont plus importants que la location classique.
Mis à jour le 14/04/2023 à 16:20
