Qu’est-ce que le zonage géographique ?

Les prêts destinés à faciliter l’accession à la propriété sont définis souvent en fonction des revenus ou de la composition familiale. Compte tenu de la disparité des prix immobiliers, certains prêts créent des niveaux différents en fonction de la situation géographique.

Un système de zonage géographique est prévu par l’article R 304-1 du Code de la construction de et l'habitat. Il détermine le “classement des communes du territoire français en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements”. Les zones A, B et C sont classées par ordre décroissant de la tension du marché immobilier.

5 zones géographiques coexistent pour les différents dispositifs aidés, dont le PTZ : 

• la zone Abis : Paris et la proche banlieue. Certaines communes des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92) de Seine-Saint-Denis (93) du Val-de-Marne (94) et une commune du Val d’Oise (95) ;
• la zone A : les autres communes de la région parisienne et des grandes métropoles. Ainsi, on trouve des communes dans les départements de l’Ain (01), des Alpes-Maritimes (06), des Bouches-du-Rhône (13), de l’Hérault (34), le Nord (59), l’Oise (60), La Haute-Savoie (74), la Sainte-et-Marne (77), le Var (83) ;
• la zone B1 : les grandes villes de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse, les DOM (départements d’outre-mer) ;
• la zone B2 : les communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;
• la zone C : le reste du territoire français.

La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B. Ce zonage ABC a vu le jour en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien ». Modifiées à de nombreuses reprises, les dernières révisions datent de 2019 et 2022. 

A quoi servent les zones du PTZ ? 

Les différentes zones liées au PTZ déterminent : 

• le type d’achat immobilier envisageable : achat d’un bien neuf ou achat d’un bien ancien avec travaux importants et permettant d’accroître la performance énergétique ;
• le montant des revenus maximum du foyer fiscal pour bénéficier d’un prêt aidé ;
• la part du PTZ dans le budget total de financement ;
• la durée du remboursement du PTZ (durée du différé et durée de remboursement effectif).

Ce zonage géographique du PTZ est déterminé par l’arrêté du 1er août 2014, pris en application de l’article R 304-1 du Code de la construction et de l'habitation. La dernière modification de cette répartition géographique provient de l’arrêté du 16 février 2022.

En complément, ce zonage géographique permet de déterminer : 

• le revenu maximum pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale (PAS) ;
• le revenu maximum pour bénéficier d’un logement social ;
• le droit à une réduction d’impôt pour le propriétaire bailleur (dans le cadre de la loi Pinel par exemple) ;
• le droit à déduction fiscale pour les bailleurs de logements conventionnés avec l’ANAH.

Calcul du PTZ selon la zone géographique

Le zonage détermine le type d’acquisition financée par le prêt à taux zéro

Selon les zones géographiques, le PTZ est possible pour un achat immobilier dans le neuf, dans l’ancien avec travaux importants ou pour la location-accession : 

• Achat d’un logement neuf : zones A, A bis, B1, B2, C.
• Achat d’un logement ancien avec travaux selon les modalités définies : zones B2 et C (les travaux représentent plus de 25 % de la valeur du bien et permettent d’atteindre une étiquette énergétique minimale).
• La location-accession est possible sur tout le territoire français.
• Le zonage détermine l’éligibilité au PTZ
• Le revenu annuel de référence (RFR) de l’année N-2 est utilisé pour calculer votre éligibilité au PTZ, selon la composition de la famille.

Modifications à venir pour le PTZ

Le PTZ a été prolongé jusqu’à 2027. Pour l’instant, les ressources de l’année N-2 restent en vigueur, même s’il est possible que les ressources attendues deviennent les revenus de l’année en cours. Dans les zones les plus tendues (A, A Bis et B1), le PTZ ne financera bientôt plus les logements individuels (maisons). Le PTZ continue d’aider à financer les logements anciens dans les zones les moins tendues (B2 et C) sous conditions de rénovation. Cela représenterait un montant de 600 millions d'euros / an pour les finances publiques.

Les zones déterminent la durée de remboursement du PTZ

Les zones géographiques associées à la composition de la famille et aux revenus déterminent la durée de remboursement du PTZ, ainsi que la durée du différé de remboursement maximum envisageable. 

Les zones déterminent la part de PTZ dans le coût total de l’opération

Selon la zone, le PTZ peut prendre en charge entre 20 et 40 % du coût total de l’opération immobilière envisagée : 

• 40 % du coût total de l'achat d'un bien neuf situé en zone A bis, A ou B1 ;
• 20 % du coût total de l'achat d'un logement neuf dans les zones B2 et C ;
• 40 % du coût de l'achat d'un logement ancien nécessitant au moins 25% de travaux en zone B2 et en zone C ;
• 10 % du coût d'achat d'un logement social dans n'importe quelle zone.

Les zones déterminent le montant total de l’opération immobilière

Rappels sur le prêt à taux zéro 

Créé en 1995, le PTZ a été remplacé par le PTZ+ à partir de 2011, est redevenu PTZ en 2016.

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt, disponible sous conditions de ressources. plusieurs conditions sont indispensables pour obtenir un prêt à taux zéro, comme : 

• être primo-accédant ;
• acquérir sa résidence principale ;
• acheter un bien neuf ou dans l’ancien avec travaux (représentant plus de 25 % du montant total de l’opération) ou encore achat de son logement HLM lors de sa mise en vente ;
• aux côtés d’un prêt bancaire classique. 

Quelques modalités du prêt à taux zéro méritent d’être également rappelées : 

• Aucuns frais de dossier ne peuvent être demandés par la banque ;
• L’établissement prêteur peut exiger une assurance emprunteur ;
• Le montant est limité et déterminé par la zone géographique. Le PTZ accompagne donc un ou plusieurs autres prêts immobiliers : crédit classique, prêt épargne logement, prêt aidé, etc.

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire dans un projet de financement immobilier. 

Le montant maximum du PTZ suivant le type de bien

Ainsi, même si chaque banque applique ses propres règles d’octroi de prêt, le montant maximum que vous pouvez obtenir dépend du/de la :

• Type de logement ;
• Zone où est situé le bien ;
• Nombre d’occupants ;
• Coût total maximum de l’opération à financer ;
• Pourcentage prédéfini pour le calcul du montant maximum du PTZ.

Ci-dessous, les montants maximums (en euros) du PTZ que vous pouvez obtenir pour l’acquisition de votre habitation. 

Le montant maximum du PTZ pour un logement ancien avec travaux

Montant du PTZ pour un logement ancien en zone B2

Montant du PTZ pour un logement ancien en zone C

Le montant du PTZ pour un logement neuf ou en construction

Montant du PTZ pour un logement neuf ou en construction en zone A et A bis

Montant du PTZ pour un logement neuf ou en construction en zone B1

Montant du PTZ pour un logement neuf ou en construction en zone B2

Montant du PTZ pour un logement neuf ou en construction en zone C

Le montant du PTZ pour un logement social

Montant du PTZ pour un logement social en zone A et A bis 

Montant du PTZ pour un logement social en zone B1 

Montant du PTZ pour un logement social en zone B2

Montant du PTZ pour un logement social en zone C