Les facteurs à prendre en compte pour emprunter 100 000 euros
Pour savoir si votre salaire vous permet d’emprunter 100 000 euros pour votre projet, vous devez calculer votre capacité d’emprunt.
▶ Définition et calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque dans le cadre d’un prêt. Elle dépend de la capacité de remboursement de l’emprunteur, soit le montant maximum des mensualités qu’il peut payer, ainsi que la durée de remboursement du prêt.
Une formule simplifiée permet alors d’exprimer la capacité d’emprunt maximale théorique d’un emprunteur :
Capacité d'emprunt maximale = mensualité maximale x durée en mois
Cette formule simplifiée ne tient pas compte des intérêts du crédit, ni de l’assurance de prêt, qui sont intégrés aux mensualités payées par l’emprunteur.
▶ Définition et calcul du taux d'endettement
Les mensualités maximales que peuvent rembourser un emprunteur dépendent de ses revenus et de ses charges mensuelles. On parle alors de taux d’endettement pour désigner le taux qui exprime le ratio entre ces deux chiffres, soit, la part des revenus qu’un emprunteur consacre à ses charges.
Le taux d’endettement maximal d’un emprunteur est fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cela signifie qu’un emprunteur ne peut pas consacrer plus de 35 % de ses revenus au remboursement de ses dettes, crédit immobilier compris.
Exemple :
Vous gagnez 2 000 € par mois et vous ne remboursez pas d'autres crédits. Vos mensualités maximales peuvent donc être calculées ainsi :
Mensualité maximale = 2 000 € x 0,35 = 700 €
Si vous décidez d’emprunter sur 20 ans, votre capacité d’emprunt maximale théorique est donc de :
Capacité d'emprunt maximale = 700 € x 240 mois = 168 200 €
Sur le papier, votre salaire est donc suffisant pour emprunter 100 000 euros ! Cependant, il faut garder à l’esprit que les mensualités d’un prêt ne servent pas uniquement à rembourser le capital emprunté.
▶ Les mensualités du prêt et le coût du crédit
Les mensualités d’un prêt permettent de rembourser chaque mois une part du capital emprunté ainsi qu’une part du coût du crédit : les intérêts et les cotisations d’assurance de prêt.
Ainsi, il ne suffit pas de multiplier le montant maximal de ses mensualités par la durée totale d’un crédit pour définir sa capacité d’emprunt maximale ! Il faut aussi prendre en compte le taux d’intérêt appliqué à son crédit, qui dépend notamment de la durée de remboursement du prêt.
Quel salaire pour emprunter 100 000 euros selon la durée de prêt ?
La capacité d’emprunt dépend directement de la durée de remboursement du crédit, qui définit à la fois le nombre de mensualités versées par l’emprunteur et le taux appliqué au crédit. En fonction de ces données, voici le salaire minimum dont il faut disposer pour pouvoir emprunter 100 000 euros sur 10, 15, 20 ou 25 ans :
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Montant du salaire |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 22/04/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
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Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Pour reprendre l’exemple précédent, un salaire de 2 000 euros par mois est donc suffisant pour emprunter 100 000 euros avec les taux actuels, à condition d’emprunter sur 20 ou 25 ans.
Les revenus pris en compte pour emprunter 100 000 euros
Si on parle généralement de salaire, différents types de revenus peuvent être pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt d’un emprunteur.
▶ Le salaire net
Le salaire net d’un emprunteur est pris en compte à 100 % lorsque celui-ci est fonctionnaire ou salarié en CDI, puisque c’est un revenu stable et garanti.
▶ Les pensions et rentes
Les pensions, rentes et allocations ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul des revenus de l' emprunteur, hormis la pension retraite qui est considérée comme un salaire net.
▶ Les revenus locatifs
Les revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul des revenus de l'emprunteur, pour prendre en compte les risques de vacances et de loyers impayés.
▶ Les revenus variables
Les revenus variables tels que les primes exceptionnelles ou les primes d’objectif ne sont prises en compte par les banques que lorsqu’elles sont fréquentes, pérennes (depuis plusieurs années) et représentent une part substantielle des revenus.
▶ Les autres types de revenus professionnels
Les revenus non salariés (chef d’entreprise, profession libérale, micro-entrepreneur, intermittent…) peuvent être pris en compte à 100 % lorsque ceux-ci sont stables, réguliers et pérennes et que l’activité professionnelle s’inscrit sur une période de plus de 3 ans.
Quel est le reste à vivre minimum pour pouvoir emprunter 100 000 euros ?
Au-delà des revenus et charges de l'emprunteur, il faut considérer son reste à vivre, soit la somme d’argent qui lui reste après le remboursement de son crédit. Le reste à vivre doit alors être suffisant pour couvrir les dépenses courantes de l’emprunteur : factures énergétiques, courses alimentaires, habillement, équipement, loisirs…
On fixe généralement le reste à vivre minimal d’un emprunteur à 700 € pour une personne seule et 1 200 € pour un couple, avec 400 euros supplémentaires par personne à charge.
Pour reprendre notre exemple précédent, si vous gagnez 2 000 € par mois et que vous souhaitez emprunter 100 000 € sur 20 ans, votre reste à vivre est alors de :
Reste à vivre = 2 000 - 652 = 1348
Il est alors suffisant si vous vivez seul, même si vous avez un enfant à charge.
Quel apport initial faut-il avoir pour emprunter 100 000 euros ?
On considère que l’apport d’un emprunteur doit permettre de couvrir les frais d’acquisition du bien, soit les frais de notaire et de garantie. Ils dépendent alors du prix de vente du bien plus que du montant du crédit en soi, bien que les deux soient équivalents dans la plupart des cas. On considère ainsi que le montant minimal de l’apport doit être de 10 % du prix du bien. Dans l’idéal, un apport plus élevé (15 ou 20 %) peut permettre d’obtenir un meilleur taux.
Si vous souhaitez emprunter 100 000 € pour acheter un bien immobilier de cette valeur, votre apport initial devra être d’au moins 10 000 € pour convaincre les banques.
L'assurance de prêt : un critère majeur pour définir sa capacité d’emprunt
L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit : il faut donc absolument la prendre en compte dans le calcul de sa capacité d’emprunt maximale.
Notre calculette de mensualités applique directement un taux d’assurance de 0,36 %, le taux moyen des assurances groupes proposées par les banques. Mais ce taux peut varier d’un emprunteur à l’autre, en fonction des garanties souscrites, de l’âge de l’emprunteur, ou encore, de son état de santé.
Nos conseils pour pouvoir emprunter 100 000 euros
Pour augmenter vos chances d’obtenir votre prêt de 100 000 euros au meilleur taux, vous pouvez mettre en place différentes mesures.
Si vous remboursez déjà un crédit (crédit auto ou conso), vous pouvez d’abord essayer de solder ce crédit pour réduire vos charges mensuelles, et ainsi votre taux d’endettement.
Si cela est envisageable ou déjà annoncé, vous pouvez attendre une hausse de vos revenus pour bénéficier d’une meilleure capacité d’emprunt.
Vous pouvez aussi tenter d’augmenter votre apport personnel, en reportant votre projet de quelques mois pendant lesquels vous pourrez mettre plus d’argent de côté.
Faire appel à un courtier pour obtenir son crédit
Au-delà des mesures évoquées plus haut, le meilleur moyen d’obtenir votre crédit de 100 000 euros au meilleur taux est de faire appel à un courtier immobilier. Cet expert du crédit vous aidera alors à monter votre dossier de prêt et trouvera pour vous la meilleure offre de crédit pour votre projet !
Grâce à leur réseau de partenaires bancaires, les courtiers immobiliers CAFPI peuvent vous obtenir une offre de prêt à taux négocié, qui vous permet de réduire le coût de votre crédit de plusieurs milliers d’euros. Résultat ? Vos mensualités maximales restent les mêmes, mais votre capacité d’emprunt augmente ! Vous pouvez alors emprunter 100 000 euros sans dépasser le taux d’endettement recommandé.
- Pour savoir si votre salaire vous permet d’emprunter 100 000 euros, vous devez d’abord calculer votre capacité d’emprunt, qui dépend de vos mensualités maximales et de la durée de votre crédit.
- Vos mensualités maximales sont définies en fonction de votre taux d’endettement, qui ne doit pas être supérieur à 35 % de vos revenus.
- Comme vos mensualités remboursent aussi les frais de votre crédit, vous devez connaître le taux de votre futur crédit pour savoir si vous pouvez réellement emprunter 100 000 euros avec votre salaire.
- Les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement peuvent être des salaires nets, des pensions de retraite, des revenus locatifs, ou d’autres types de revenus professionnels.
- Les banques calculent également votre reste à vivre pour définir votre mensualité maximale, afin de s’assurer que vous pourrez rembourser votre prêt sans difficulté.
- Le montant de votre apport et le coût de votre assurance de prêt peuvent avoir une influence directe sur le taux de votre crédit.
- Pour emprunter 100 000 euros sans dépasser votre taux d’endettement maximum, vous pouvez tenter de réduire vos charges ou d’augmenter vos revenus ou votre apport.
- Faites appel à un courtier immobilier CAFPI pour mettre toutes les chances de votre côté afin d'obtenir votre prêt de 100 000 euros au meilleur taux !
