Solliciter sa famille pour augmenter son apport personnel
Le plus souvent, les acquéreurs se tournent vers leurs parents. Ils évoquent leur projet d’acquisition et la difficulté à obtenir un crédit immobilier. Parler de sa recherche de financement peut permettre de trouver des solutions, au sein de la famille.
L’impossibilité de réunir un apport personnel suffisant concerne principalement les primo-accédants. Par la suite, vous vendez un bien immobilier pour en acheter un autre. Le produit de la vente constitue alors un apport personnel conséquent.
En fonction de votre situation familiale, vous pouvez aussi solliciter vos frères et sœurs, oncles et tantes, etc. Chacun peut, à proportion de ses moyens disponibles, contribuer à augmenter l’apport personnel des emprunteurs.
Les banques demandent un apport personnel minimum de 10 %, un chiffre en augmentation qui peut atteindre 20 %. Si vous envisagez d’acheter un appartement à 400 000 euros, vous devrez donc réunir un apport personnel de plus de 40 000 euros, soit, par exemple, 8 personnes qui avancent 5 000 euros.
Les banques ont même tendance à réclamer une épargne résiduelle (après financement du projet) pour s’assurer que les emprunteurs résistent à un coup dur. Vous ne pouvez donc pas mettre toutes vos économies dans l’achat du logement.
Le prêt familial : un bon moyen d’augmenter son apport personnel
Une ou plusieurs membres de votre famille acceptent de vous prêter de l’argent pour réaliser votre achat immobilier. Ce procédé se répand de plus en plus en France. Le prêt familial est soumis à quelques règles pour éviter les soucis et les requalifications de l’administration fiscale.
En outre, si les parents prêtent une somme d’argent à leur enfant marié, il est utile de préciser que ce montant constitue un apport personnel de l’enfant. Selon le régime matrimonial adopté, un simple virement sur un compte joint pourrait devenir un bien commun.
▶ Un prêt familial avec ou sans intérêt
Prêteur et emprunteur se mettent d’accord sur le taux d’intérêt d’un prêt familial. Le taux peut donc être nul.
En revanche, le prêt familial doit faire l’objet d’un remboursement ! Faute de mensualités, l’administration fiscale estimera qu’il s’agit d’une donation déguisée. L’emprunteur devra alors payer les droits de donation.
Si l’emprunt s’effectue avec des intérêts, le prêteur doit les déclarer au titre des revenus imposables.
▶ Un prêt familial devant notaire ou non
Le prêt familial peut se réaliser par acte sous seing privé (sans intervention du notaire) ou par acte notarié. Vous mentionnez le montant du prêt, sa durée, le taux d’intérêt éventuel et les modalités de remboursement.
Dans tous les cas, il est préférable d’établir le contrat de prêt par écrit en deux exemplaires. C’est obligatoire pour toute somme supérieure à 1 500 euros. Une reconnaissance de dettes est alors obligatoire.
L’emprunteur écrit manuellement le montant emprunté en chiffres et en toutes lettres.
▶ Enregistrement du prêt auprès des services des impôts
Il est recommandé d’enregistrer le contrat de prêt à la recette des impôts, pour éviter la requalification en don.
Tout prêt supérieur à 5 000 euros doit faire l’objet d’une mention dans la prochaine déclaration de revenus. Un formulaire spécifique n°2062 est à joindre. L’emprunteur doit effectuer cette déclaration. S’il ne le fait pas, c’est au prêteur d’agir ! Notez qu’avant le 27 septembre 2020, le seuil de déclaration était de 760 euros.
Il est inutile de multiplier les petits emprunts pour éviter de les déclarer ! L’administration fiscale prend en compte l’ensemble des prêts établis au cours d’une année entre un même débiteur et un même créancier. Si le total dépasse 5 000 €, la déclaration est obligatoire.
Le prêt familial fait l’objet d’un remboursement. Il est donc nécessaire de le déclarer à la banque comme un crédit classique. Il peut donc venir augmenter votre taux d’endettement.
Le don manuel
La loi autorise les dons manuels, sans plafond ni plancher.
Attention, il faut distinguer :
- don manuel : don accordé à un membre de sa famille, d’une somme d’argent ou d’un bien mobilier (bijou, voiture, objet).
- présent d’usage : cadeau à un proche, raisonnable par rapport au patrimoine du donateur, et lié à un événement (fête, anniversaire, succès à un examen).
Un grand-parent aux revenus aisés offre 1 000 € à son petit-fils pour le féliciter de la réussite au bac : c’est un présent d’usage.
Aucun droit n’est perçu si le donateur a moins de 80 ans et le donataire a plus de 18 ans. En outre, le lien de famille doit être établi en filiation directe (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ou oncle et tante (en l’absence de descendance directe).
Cette exonération porte sur un ou plusieurs dons d’argent dans la limite de 31 865 euros par période de 15 ans. L’exonération profite à chaque personne au profit de chaque parent. Vous pouvez donc les cumuler !
Le don manuel doit être porté à la connaissance de l’administration fiscale dans le mois suivant la remise de la somme ou du bien. Il est soumis aux droits de donation (droits de mutation à titre gratuit).
Le don manuel n’est pas un acte anodin ! Source de tensions familiales, le don manuel est à réévaluer lors du décès du donateur et à rapporter à la masse successorale. En clair, le don manuel ne peut pas servir à avantager un enfant au détriment d’un autre.
La donation, clé de l’apport personnel
Les primo-accédants ont souvent des difficultés à réunir un apport personnel conséquent. Votre famille peut alors envisager une donation. Le montant de la donation vient augmenter l’apport personnel.
La donation peut porter sur une somme d’argent ou sur un bien immobilier (que vous pouvez alors vendre pour acheter votre résidence principale).
La donation est un acte irrévocable. Elle est imposée en fonction du lien de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit). Par exemple, chaque parent peut donner 100 000 euros à chacun de ses enfants, sans payer de droits, tous les 15 ans.
Cette exonération se cumule avec celle du don manuel. Ainsi, les parents peuvent conjointement donner 100 000 + 100 000 + 31 865 + 31 865 = 263 730 euros à chaque enfant tous les 15 ans, sans payer de droits de mutation. Cela laisse largement de quoi constituer un apport personnel pour financer son projet d'acquisition.
▶ Donation simple ou donation-partage ?
La donation-partage d’une somme conséquente permet aux parents de donner en avance sur le futur héritage de leurs enfants, c’est une avance sur héritage.
La donation-partage permet d’aider ses enfants ou petits-enfants de son vivant, tout en préparant sa succession. Les biens évalués au jour de la donation ne font pas l’objet d’une réévaluation lors de la succession.
C’est un excellent moyen de constituer un apport personnel conséquent au moment où les enfants en ont besoin.
Le recours à un notaire est indispensable pour comprendre les conséquences d’une donation. Elle impacte la vie de son conjoint, de ses enfants et est irrévocable.
Attention, une donation peut se faire sous conditions ou charges ! Très souvent, le donateur prévoit une clause de retour si le donataire décède avant lui. Autre exemple fréquent, céder un bien immobilier en interdisant la vente de ce dernier du vivant du donateur.
La donation-partage transgénérationnelle prend en compte l’allongement de la vie en France. Désormais, ce sont souvent les petits-enfants qui deviennent primo-accédants et ont besoin de constituer un apport personnel pour se lancer dans un achat immobilier. La donation-partage transgénérationnelle offre cette possibilité, sans compromettre la part des autres héritiers légitimes.
Votre famille peut vous aider à acheter un bien immobilier
Au-delà de l’apport personnel, votre famille peut aussi vous faire bénéficier d’une garantie de prêt immobilier. Par exemple, vos parents sont titulaires d’une assurance-vie et acceptent de la nantir pour garantir votre crédit immobilier. Le nantissement accepté par la banque prêteuse limite les frais de garantie.
Autre solution : vous achetez le bien en indivision avec vos parents ! Puis vous démembrez la propriété en nue-propriété et usufruit. Ainsi, lors du décès de vos parents, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Bref, lorsque les taux de crédit immobilier augmentent, lorsque les conditions d’obtention d’un crédit se durcissent, faites appel à toute la créativité et l’expertise d’un courtier en crédit immobilier ! C’est le meilleur moyen de trouver des solutions pour augmenter son apport personnel et réussir à financer son projet immobilier.
- L'apport personnel est une condition essentielle d’obtention d’un crédit immobilier.
- Pour augmenter son apport personnel, faire appel à sa famille est une bonne idée qui peut prendre plusieurs formes : prêt familial, donation, don manuel.
- Le prêt familial s’établit par écrit et peut se conclure à taux zéro.
- La donation en avance d'hoirie (avance sur la succession) se réalise chez un notaire.
- Le don manuel fait l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale.
