Définition d’un primo-accédant
“Primo-accédant” est un statut, reconnu par les banques, et attribué à toute personne souhaitant acquérir un logement principal pour la première fois.
Plus largement, un primo-accédant est un individu n’ayant encore jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
En cas d’achat avec votre conjoint, celui-ci doit également respecter la condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans, ou encore propriétaire d’une résidence secondaire ou à l’origine de différents investissements locatifs.
Acquérir son premier bien immobilier est une aventure ! Pour comprendre tous les termes complexes du crédit immobilier, pour mettre en avant les points forts de votre profil, pour convaincre un établissement bancaire de vous suivre dans l’achat d’un premier logement, faites-vous accompagner par un courtier ! En tant que professionnel indépendant, il vous aiguille vers les meilleurs taux, les meilleures solutions pour devenir propriétaire.
Les prêts avantageux pour les primo-accédants
Pour financer votre projet immobilier en tant que primo-accédant, plusieurs prêts sont attractifs et avantageux.
Ces derniers peuvent vous être proposés selon votre situation et votre projet.
▶ Le prêt à taux zéro (PTZ)
Prêt sans intérêt, le PTZ impose de respecter des conditions de revenus.
Attention, il doit impérativement être complété par un autre prêt puisqu’il ne peut financer que jusqu’à 40% d’un projet immobilier.
La réglementation du PTZ évolue chaque année ! Prolongé jusqu’en 2027, il est réservé à l’acquisition d’un logement neuf dans les zones les plus tendues.
▶ Le prêt Action Logement
Le prêt Action Logement vous aide à financer l’achat d’un logement neuf (en VEFA, pour Vente en Etat Futur d’Achèvement), d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS), dans l’ancien pour la vente d’un HLM ou encore la construction de votre maison.
Ce prêt est accordé aux salariés des entreprises du secteur privé qui contribuent à Action Logement.
Vous pouvez ainsi emprunter jusqu’à 40 000 €, à un taux fixe de 0,5% et pour une durée de 25 ans maximum.
Sachez que ce prêt est cumulable avec le Prêt à taux zéro et le prêt à l’accession sociale.
▶ Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Ce prêt soutient les primo-accédant dans leur démarche d’achat d’une résidence principale et peut être contracté dans les banques conventionnées, c’est-à-dire ayant passé une convention avec l’Etat.
Il est accordé à l’emprunteur sous conditions de revenus et peut financer votre achat à 100%, pour une durée de 5 à 30 ans.
Parmi les autres avantages du PAS, citons la réduction des frais de rémunération du notaire et la possibilité de cumuler ce prêt avec d'autres prêts aidés (Prêt à taux zéro, prêt accession).
▶ Le prêt Conventionné (PC)
Accordé sans conditions de revenus, le prêt conventionné est destiné aux primo-accédants et leur fait bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné.
Le crédit conventionné se prête à un achat dans le neuf, dans l’ancien (qu’il y ait ou non des travaux) ou encore à un bien en construction.
▶ Le prêt Épargne Logement
Les détenteurs d’un Plan Epargne Logement (PEL) peuvent solliciter un prêt épargne, dans le cadre d’un premier achat immobilier, dès la fin de la 3ème année du PEL.
Les modalités du prêt dépendront alors de la date d’ouverture du PEL mais son montant ne pourra être supérieur à 92 000 €.
▶ Le prêt social location-accession (PSLA)
Ce prêt s’adresse également aux primo-accédants, à condition de respecter les plafonds.
Ce dispositif comporte de nombreux avantages, parmi lesquels un taux de TVA plus faible, une exonération de la taxe foncière durant 15 ans et une réduction des frais de notaire.
▶ Le prêt épargne logement
Vous détenez un PEL (plan épargne logement) et voulez acheter un premier logement ? Il est temps d’utiliser cet argent. Le PEL n’est pas réservé aux primo-accédants mais est un outil qui peut s’avérer utile.
Tout dépend de l’épargne accumulée, de la date d’ouverture du PEL. Dans tous les cas, le capital sera plafonné à 92 000 €. Vous pouvez aussi céder vos droits acquis sur un PEL au profit d’un membre de votre famille.
Les aides disponibles pour les primo-accédants
A l’instar des prêts aidés, plusieurs dispositifs existent pour donner un coup de pouce aux acheteurs néophytes.
▶ Aides des collectivités locales
Plusieurs dispositifs des collectivités locales sont disponibles pour certains futurs propriétaires, afin de les accompagner dans l’achat ou la construction de leur logement.
Chaque collectivité dispose de ses propres aides : rendez-vous dans la mairie de votre futur lieu d'habitation ou à l’ADIL (Agences départementales d’information sur le logement) du département.
▶ Prime Accession
Par ailleurs, la Prime Accession est une aide de 10 000 € distribuée sous forme de subvention. Elle est cumulable, sous certaines conditions, avec le Prêt Accession.
Elle s'accompagne d’un service gratuit de conseil en financement et accession personnalisé.
Acheter sans apport, est-ce possible pour un primo-accédant ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ne disposez pas d’un apport personnel ?
Sachez que la majorité des établissements prêteurs conditionnent l’octroi d’un prêt à un apport personnel d’au moins 10% du montant du bien immobilier.
Mais ce n’est pas toujours facile à constituer.
Si cela est moins aisé, il est toutefois possible d’emprunter sans apport personnel :
- Pensez à soigner votre profil emprunteur notamment grâce à votre situation professionnelle stable (CDI privilégié), vos revenus constants voire croissants, la présence d’un co-emprunteur,...
- Prouvez une gestion exemplaire de vos comptes bancaires, sans aucun découvert ni incident de paiement, voire même avec une légère capacité d’épargne. Il est préférable que vous n’ayez aucun autre crédit en cours.
Votre loyer équivaut à votre mensualité de crédit ? Mettez-le en avant dans votre dossier de financement afin de rassurer la banque.
Un courtier en crédit peut être un allié précieux dans toutes ces démarches.
Vous devrez rassurer la banque sur votre fiabilité et votre solvabilité, afin que celle-ci vous fasse confiance et vous prête la somme désirée.
Soucieuse de récupérer ce qu’elle vous prête, l'établissement bancaire cherchera à se protéger absolument de tout défaut de paiement.
Mais même sans épargne ni salaire élevé, si vous présentez une bonne capacité d'épargne et une gestion sérieuse et équilibrée de vos finances, vous pourrez bénéficier d’un prêt immobilier adapté et intéressant.
Banque et primo-accédant : une relation à double-sens
▶ Une nouvelle relation gagnant/gagnant
Avec son statut attractif, le primo-accédant est un profil souvent favorisé par les établissements bancaires puisqu’il leur permettra de fidéliser le client sur le long terme (et donc de lui vendre ses différents produits, à savoir crédit, assurance, etc.)
En outre, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) impose des règles de financement mais permet aussi une certaine flexibilité aux banques. Ainsi, celles-ci peuvent déroger aux règles du HCSF dans 20% de leurs dossiers. Cette dérogation doit porter à 70 % sur des achats de résidence principale dont 30 % dédiés aux primo-accédants !
▶ Le financement à 110%
Nous venons de l’évoquer : les banques cherchent à se prémunir d’une défaillance de paiement des mensualités du prêt. L’emprunteur doit présenter une somme au moins équivalente à 10% de la valeur du bien et sert généralement à couvrir les frais de notaire et de garantie.
Mais dans certains cas, les banques acceptent d’accorder un prêt sans apport, et l’on parle alors de financement à 110%.
Pour y prétendre, le futur propriétaire devra présenter un dossier de financement solide et attractif, avec un profil emprunteur exceptionnel et auprès du bon établissement bancaire !
Pour améliorer votre profil, vous pouvez envisager de regrouper tous vos crédits en un seul, grâce à une opération de rachat de crédits.
▶ Les frais bancaires
En tant que primo-accédant, plusieurs frais peuvent être réduits, les banques étant enclines à offrir des réductions pour vous garder auprès d’elles sur le long terme.
Cela peut par exemple concerner les frais de dossier.
Pour vous guider à chaque étape de votre projet, mettre votre dossier en valeur et négocier pour vous la meilleure offre de crédit, les courtiers CAFPI se tiennent à votre disposition.
Quels avantages fiscaux à accéder à la propriété ?
On distingue surtout 2 avantages fiscaux facilitant l’accès à la propriété :
▶ La réduction de la TVA pour tout achat dans le neuf
Tout primo-accédant peut profiter d’une baisse de TVA de 20% à 5,5% pour l’achat d’un bien neuf, à condition de respecter les plafonds de ressources fixés par arrêtés et variables selon la localisation du bien.
Cet avantage fiscal est néanmoins réservé aux biens immobiliers situés en zone ANRU (pour Agence Nationale de la Rénovation Urbaine, des quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV).
▶ L’exonération de la taxe foncière
Dans certains territoires, il est possible de profiter d’une exonération de la taxe foncière durant les 2 années suivant votre achat.
Pensez à effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers.
C’est votre premier achat ?
Si vous envisagez un premier achat immobilier, gardez en tête quelques différences avec votre vie de locataire :
- vous devez payer la taxe foncière chaque année ;
- ainsi que les charges de copropriété, le cas échéant ;
- vous devez assumer les travaux récurrents sur votre résidence principale, que ce soit un appartement dans un immeuble ou une maison individuelle.
- On désigne par “primo accédant" toute personne n’ayant encore jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
- Plusieurs prêts sont particulièrement avantageux pour ces profils : le PTZ, le prêt Action Logement ou encore le Prêt à l’accession sociale.
- Parmi les aides disponibles, citons celles des collectivités locales et la Prime Accession.
- Si la présence d’un apport personnel est largement valorisée par les établissements prêteurs, il est toutefois possible pour un primo-accédant d’acheter sans épargne.
- Citons pour finir 2 avantages fiscaux favorables pour accéder à la propriété : la réduction de la TVA pour tout achat dans le neuf, et l’exonération de taxe foncière dans certains territoires.
