Tout savoir sur la surface habitable de votre bien immobilier
▶ La surface habitable : définition
Elle est définie comme la superficie totale construite d'une habitation, après soustraction des surfaces occupées par des éléments tels que les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines, les encadrements de portes et de fenêtres, ainsi que les zones d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Cette mesure de la surface habitable correspond donc à l'espace effectivement utilisable par les occupants du logement, comme son appellation le suggère.
Le concept de surface habitable s'applique exclusivement aux biens destinés à l'habitation, tel que le calcul de la superficie habitable d'une maison, par exemple. Cette surface réglementaire n’existe donc pas aux biens destinés aux activités professionnelles comme un local commercial.
▶ Quelle est la surface habitable minimum ?
Vous souhaitez mettre en location votre maison ou appartement ? Votre logement doit alors respecter les règles légales en matière de surface minimum et en élévation sous plafond minimum. Dans ce cas, deux situations sont envisageables :
Dans le cadre d’une location « simple »
La hauteur sous plafond minimale et la surface minimum font partie des règles de décence d’un bien proposé à titre d’habitation. Pour un contrat de bail simple, le logement doit obligatoirement avoir une pièce principale, ayant :
- Une surface habitable de plus 9 m² ;
- Un volume habitable d'au moins 20 m³, calculé en multipliant la superficie habitable totale par les hauteurs sous plafond.
Les espaces de moins de 1,80 m de haut ne sont pas pris en compte dans l’espace habitable. Si c’est le cas de toutes les pièces de votre logement, ce dernier ne pourra donc pas être proposé à la location.
Il est essentiel de faire la distinction entre la surface habitable et le volume habitable, car ce sont deux mesures distinctes, bien que liées. Le volume habitable correspond tout simplement à la surface habitable multipliée par la hauteur des pièces, exprimée en mètres cube (m³).
Dans le cadre d’une colocation
- Dans le cas où chaque locataire signerait un bail : chaque colocataire doit bénéficier d’une chambre d’une surface minimale de 9 mètres carrés et d’un volume d’au moins 20 mètres cube (hors espaces communs) ;
- Dans le cas où le bail serait signé en groupe par les colocataires : la résidence partagée par deux colocataires doit offrir au moins 16 mètres carrés de superficie habitable. Pour chaque colocataire additionnel, une allocation supplémentaire de 9 mètres carrés est nécessaire.
Dans les deux cas, le logement doit respecter une élévation sous plafond minimum de 2,20 mètres.
Un bien loué en colocation est un logement qui est loué par plusieurs colocataires et qui sert de résidence principale partagée par tous.
▶ Surface habitable et surface sur plancher : quelle différence ?
La surface de plancher est un concept utilisé lors de la construction, notamment pour l'obtention d'un permis de construire. Elle est déterminée en additionnant la surface des planchers de chaque niveau, qu'ils soient clos ou couverts, et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
L'épaisseur des murs extérieurs et des matériaux isolants n'est pas prise en compte. Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher englobe divers éléments supplémentaires tels que les murs intérieurs ou les vérandas.
▶ Le garage est-il inclus dans la surface de vie ?
Il n'est généralement pas inclus dans la surface habitable. Il est conçu principalement pour le stationnement des véhicules et le stockage d'articles ménagers, et n'est pas considéré comme une partie de la zone de vie principale de la maison.
Cependant, il existe des exceptions, comme lorsque le garage a été aménagé en une pièce habitable, avec isolation et fenêtres, auquel cas il pourrait être inclus.
▶ Placard intégré et surface habitable : quelles règles ?
Lorsqu'il s'agit de prendre en compte un cellier ou une buanderie dans le calcul de la surface habitable d'un logement, il est important de connaître les règles spécifiques à cet égard. Un placard intégré peut être considéré dans la surface habitable s'il répond à deux conditions essentielles :
- Tout d'abord, il doit être situé à l'intérieur du logement, de sorte que l'occupant n'ait pas besoin de quitter son domicile pour y accéder.
- En outre, la hauteur minimale du placard doit être d'au moins 1,80 m.
L'exclusion concerne spécifiquement la partie de la pièce avec une élévation sous plafond inférieure à 1,80 m. Vous n’êtes donc pas obligé d'exclure l'intégralité de la pièce du calcul de la surface habitable, mais seulement la portion où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
▶ Les couloirs sont-ils pris en compte ?
De la même manière qu'une salle de bain, une cuisine ou un placard, un couloir peut être pris en compte. Cependant, il doit remplir une seule condition essentielle : la hauteur sous plafond du couloir, c'est-à-dire la distance entre le sol du plancher et le premier obstacle en hauteur, tel que le plafond ou une saillie, doit dépasser 1,80 m.
▶ La buanderie entre-t-elle dans le compte ?
Comme un cellier, un débarras ou un séchoir, une buanderie est considérée dans la surface habitable d'une habitation. Les deux seules exigences à remplir sont que la buanderie soit une pièce intégrée au logement, sans nécessité de sortir à l'extérieur pour y accéder, et que sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.
▶ Quid de l’escalier ?
Lorsque la hauteur sous plafond des escaliers dépasse 1,80 m, ils sont inclus dans le calcul. Il convient de noter que, conformément à la réglementation en vigueur, la cage d'escalier, les marches, et les rampes d'accès ne sont pas prises en considération. Seule la superficie située en dessous d'un escalier intérieur est donc prise en compte, à condition que cet espacement ne soit pas clos.
▶ Et la mezzanine ?
Si votre logement comprend une mezzanine, il est important de noter que sa surface peut être incluse dans le calcul, à condition qu'elle fasse partie intégrante de la structure du bâtiment. Cependant, si la mezzanine est une structure légère et amovible, elle ne sera pas prise en compte.
Le calcul de la surface habitable peut inclure plusieurs pièces, notamment :
- La salle à manger, chambre, salon ;
- Les toilettes et les salles de bain ;
- La cuisine ;
- Etc.
Depuis 2009, avec l'adoption de la loi Boutin, également connue sous le nom de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, il est obligatoire d'inclure la surface habitable dans le contrat de location pour les logements loués vides en tant que résidence principale. Par contre, cette exigence ne s'applique pas aux contrats pour des logements meublés ou des locations saisonnières.
Pourquoi est-ce important de calculer la surface habitable de votre logement ?
C’est important pour apprécier précisément la taille de votre logement. Si vous souhaitez vendre, acheter ou louer un bien à titre d’habitation, connaître la surface habitable vous permet d’estimer précisément son prix.
La surface habitable vous permet également de calculer la valeur locative cadastrale de votre bien. Cette dernière fait référence au loyer annuel théorique que votre logement pourrait produire s’il était loué. Elle est utilisée pour calculer vos impôts locaux tels que la taxe d’habitation.
Si l’estimation de la valeur de votre bien est basée sur la surface habitable, elle est également effectuée à partir d’autres paramètres, comme :
- L’emplacement du bien – les commodités à proximité, les moyens de transports, etc. ;
- Sa condition d’usure ;
- Son confort et ses équipements – cuisine aménagée, etc.
Surface habitable et crédit immobilier : quels rapports ?
Comme mentionné plus haut, la surface habitable d’un bien permet de calculer sa valeur vénale. Elle fait alors partie des éléments importants à considérer si vous souhaitez demander un prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit.
En effet, la banque peut s’intéresser à la valeur vénale du bien que vous souhaitez acheter afin de calculer votre crédit. Ensuite, elle estime la faisabilité de votre projet en se basant sur votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt.
▶ La surface habitable pour un crédit hypothécaire
Le prêt hypothécaire est un crédit octroyé en contrepartie de la mise en gage d'une propriété immobilière.
Afin de vous accorder un prêt hypothécaire, la banque va d’abord s’intéresser à la valeur vénale de votre bien. Pour cela, elle peut se servir de la surface habitable comme hypothèque.
Le ratio hypothécaire fait partie des indicateurs de faisabilité d’obtention de ce type de crédit. Il est représenté en pourcentage, montrant ainsi la proportion entre le montant du crédit et la valeur de votre bien. Plus il est élevé, plus vous avez la chance d’obtenir votre prêt.
Comment calculer la surface habitable ?
Pour la calculer, rien de plus simple ! Il faut commencer par effectuer le calcul de la surface de chaque pièce. Pour ce faire, il suffit de multiplier la longueur par la largeur des pièces.
Afin d’obtenir la surface habitable totale de votre maison ou appartement, il ne reste plus qu’à additionner les surfaces de chaque pièce.
Vous avez la possibilité d’effectuer vous-même le calcul. Vous pouvez également faire appel à un professionnel tel qu’un géomètre pour le faire. Cela vous permettra d’avoir des résultats fiables. En outre, un professionnel compétent sera en mesure de distinguer clairement quelles pièces doivent être prises en compte dans le calcul et celles qui ne le doivent pas.
▶ Si vos pièces ont une forme atypique, faites appel à un professionnel.
Dans les logements anciens, il est courant que les parois ne soient pas parfaitement droites. Dans de tels cas, le calcul peut devenir une tâche complexe. Même dans des logements plus récents, certaines pièces peuvent présenter des formes atypiques, comme des triangles ou d'autres configurations difficiles à mesurer.
Si c’est le cas de votre bien, pas de panique. Les professionnels tels que les diagnostiqueurs ou les géomètres sont là pour vous aider. Ces derniers disposent d’outils performants et de méthodes pratiques pour évaluer sereinement votre surface habitable.
Parmi les méthodes utilisées par les professionnels pour mesurer la surface des pièces de formes personnalisées, il existe la technique par triangulation. Celle-ci consiste à découper votre pièce en plusieurs triangles et de calculer la surface de chacune d’elles individuellement. Les résultats seront additionnés pour trouver la surface totale de la pièce.
Pour des résultats de mesure encore plus exactes, les professionnels utilisent la méthode 360°. Cette dernière permet d’évaluer rapidement et facilement le m2 de vos pièces en utilisant un scanner posé sur un trépied.
Même si cette méthode peut être un peu plus onéreuse que les deux précédentes, elle offre également la possibilité de créer une représentation en 3D de la maison ou de l'appartement. Cette caractéristique pourrait considérablement vous aider dans le processus de vente ou de location de votre logement.
Le recours à un professionnel engendre un coût, généralement compris entre 50 et 100 euros, en fonction de la taille du logement et de sa localisation. Le tarif n’étant pas réglementé par la loi, nous vous conseillons de comparer les offres afin de trouver le prestataire qui mesurera votre surface habitable au meilleur prix. Une fois que ce calcul est effectué, sa validité est illimitée, à condition que des travaux ne soient pas entrepris, modifiant ainsi la surface de votre bien.
▶ Quels risques en cas de mesures non exactes ?
Si vous choisissez d’effectuer vous-même le calcul, gare aux erreurs de métrage ! En effet, si la surface indiquée dans le bail de location est surestimée de 5 % par rapport à la réalité, le locataire a le droit de réclamer une réduction du loyer équivalente à cette différence.
Surface habitable et surface Loi Carrez : sont-elles les mêmes choses ?
Non, la surface habitable et la surface Loi Carrez sont des surfaces réglementaires tout à fait différentes. Découvrez juste après ce qui les différencie.
▶ Qu’est-ce que la surface Loi Carrez ?
La surface privative d'un logement en copropriété, également appelée surface Loi Carrez, englobe uniquement les lots de copropriété. Elle représente la superficie des planchers des espaces clos et couverts, tout en excluant les surfaces occupées par :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les escaliers ;
- les gaines ;
- les encadrements de portes et fenêtres.
De plus, les planchers des parties de locaux ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte. Enfin, les lots ou fractions de lots ayant une surface inférieure à 8 mètres carrés sont également exclus de la surface loi Carrez.
Lorsque vous vendez un habitat en copropriété, il est obligatoire de faire figurer la surface Loi Carrez dans la documentation.
▶ Quelles différences relatives aux pièces annexes de votre logement ?
La surface privative (surface Carrez) et la surface habitable ne prennent pas en compte les mêmes parties annexes de votre maison ou appartement. Le tableau suivant récapitule les parties prises en comptes par chacune de ces surfaces réglementaires :
| Désignation | Prise en compte des surfaces annexes | |
Surface habitable | Surface privative | |
| Cave | Non | |
| Autres sous-sols | Oui | |
| Terrasse et balcons | Non | |
| Garage et parking | Non | |
| Combles aménagés | Oui | |
| Combles non aménagés | Non | Oui |
| Véranda | Non | Oui |
| Réserve | Non | Oui |
| Grenier | Non | Oui |
| Remise | Non | Oui |
▶ Quid des autres types de surfaces réglementaires ?
Lorsqu’il est question de calculer la surface de son logement, la surface habitable, la surface Loi Carrez et la surface sur le plancher ne sont pas les seules à prendre en compte. Il existe également d’autres types de mesures réglementaires qui ont leurs propres utilités, telles que :
La surface utile
La surface utile est calculée en additionnant la surface habitable du bien à la moitié de la surface de ses annexes. Par conséquent, elle est toujours égale ou supérieure à la surface habitable, car elle intègre des pièces supplémentaires.
Au départ, la surface utile était utilisée comme référence pour déterminer le coût des logements sociaux à loyers modérés (HLM). De plus, elle joue un rôle essentiel dans le calcul des plafonds de loyers applicables aux logements neufs acquis dans le cadre de divers dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel, la loi Scellier, le dispositif Duflot, etc.
Voici la formule :
Surface utile = 50 % de la surface des annexes + surface habitable
Lorsque la surface utile est utilisée pour réguler les niveaux de loyers, la somme totale des annexes est limitée à 16 mètres carrés avant d'appliquer la règle des 50 %.
La surface pondérée
La surface pondérée représente une approche spécifique visant à évaluer la quote-part des charges de copropriété. Cette méthode prend en compte des critères plus subjectifs, tels que l'emplacement, la vue, la hauteur sous plafond, ainsi que les moyens d'accès.
Les règles de calcul et les coefficients de pondération sont établis par la copropriété elle-même. L'objectif principal de cette méthode est d'instaurer une certaine équité dans la répartition des charges et des usages entre les copropriétaires.
Augmenter la superficie habitable de son bien en 2024 : est-ce envisageable ?
Oui, il est tout à fait possible d’étendre la surface habitable de votre logement. Voici 3 façons d’agrandir votre habitat pour vous permettre de gagner de la surface habitable :
- Installez une véranda ;
- Optez pour la surélévation du toit ;
- Aménagez votre garage en le transformant en une pièce à vivre. En effet, la structure est déjà en place, ce qui réduit considérablement les coûts de transformation.
L'ajout d'une pièce à votre habitat peut augmenter sa valeur sur le marché immobilier. En augmentant l'espace habitable, vous avez de bonnes chances d'augmenter le prix de vente.
▶ Agrandir votre maison : attention aux règles d’urbanisme
Comme pour tout autre projet d'aménagement, la première étape essentielle consiste à vérifier si les travaux sont réalisables. Pour savoir si vous avez le droit d’effectuer l’extension ou l’aménagement que vous souhaitez réaliser, rendez-vous aux services d’urbanisme de votre ville pour consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Ce document énumère les exigences liées à la concrétisation de votre projet, telles que :
- La surface maximale que vous pouvez exploiter pour votre extension ;
- Les matériaux que vous devez utiliser pour l’aménagement ;
- Les teintes autorisées pour les façades de votre bâtiment ;
- Etc.
▶ Quelles démarches ?
Les démarches ne sont pas les mêmes selon l’ampleur de votre projet d’aménagement. Dans le cas où votre projet engendrerait une surface habitable supplémentaire inférieure à 40 m2, vous devez juste effectuer une déclaration préalable de travaux.
Dans d’autres circonstances, un permis de construire est requis. Il en va de même pour les projets d'agrandissement de moins de 20 m² dans les cas suivants :
- Modifications de la façade ou de l'apparence extérieure d'une maison située à moins de 500 mètres d'un monument historique ;
- Modification de la structure porteuse du bâtiment, comme l'aménagement de combles précédemment non utilisés avec ouverture d'un plancher porteur, la création d'une terrasse tropézienne, l'aménagement d'un garage avec ouverture d'un mur porteur pour installer une baie vitrée, etc.
- Création de niveaux supplémentaires (surélévation).
La consultation d'un architecte sera requise si la surface habitable totale excède les 150 m² à l'issue des travaux.
- Elle correspond à l’espace effectivement utilisable par les occupants d’une maison ou d’un appartement ;
- Le calcul de la surface habitable concerne uniquement les biens utilisés à titre d’habitation ;
- Pour déterminer la surface habitable d'un bien, il vous suffit de calculer la superficie de chaque pièce incluse, puis d'additionner les résultats. Faire appel à un professionnel vous permet d’avoir des mesures sûres et exactes ;
- Si la surface indiquée dans le contrat de location dépasse la réalité de 5 %, le locataire a le droit de réclamer une diminution du loyer équivalente à cet écart ;
- Il est tout à fait possible d’augmenter la surface habitable de votre logement en aménageant votre sous-sol. Vous pouvez aussi choisir la surélévation ou la création d’une véranda.
