Comprendre l’analyse de votre dossier par une banque
Avant d’accepter un crédit immobilier, la banque analyse minutieusement votre dossier. La plupart des établissements bancaires mettent en place un scoring en fonction de :
- votre profil d’emprunteur : âge, stabilité de votre situation professionnelle, présence d’un co-emprunteur, revenus, autres crédits en cours, etc.
- votre projet d’achat immobilier : montant total du projet, montant emprunté, durée du prêt envisagé, garantie de prêt possible, apport personnel, etc.
- Votre situation financière et patrimoniale : composition de votre patrimoine, épargne résiduelle, capacité d’épargne et diversité des produits d’épargne, etc.
Mais toutes les banques n’adoptent pas la même démarche : certaines veulent obtenir de nouveaux clients et misent sur le long terme, d’autres ont des critères rigides sur les garanties, etc.
Soyez transparent dans votre demande de prêt immobilier : les banques peuvent consulter le fichier national des incidents de paiement (FNIP). Inutile de cacher une situation financière compliquée.
L’organisme d’assurance emprunteur s’intéresse à votre santé. Que l’assurance soit celle de la banque ou d’une compagnie extérieure, les informations médicales sensibles sont réservées à des médecins. N’oubliez pas qu’avec la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur en cours de prêt.
Avoir un taux d’endettement inférieur à 35 %
Après vous être mis dans la tête d’un banquier, la première étape cruciale consiste à bien évaluer le budget d’achat de votre futur logement. Un prix cohérent avec vos revenus, votre apport personnel et vos capacités d’emprunt. Et n’oubliez aucune dépense dans votre budget futur comme les frais de notaire, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.
Les règles du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) imposent aux banques un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus de l’emprunteur. Cependant, les banques peuvent déroger à cette règle dans un dossier de financement sur 5 ! Donc même si vous dépassez ce taux d’endettement, tout espoir n’est pas perdu. Simulez votre capacité d’endettement selon les critères du HCSF !
Plus particulièrement, les établissements bancaires analysent le reste à vivre : l’argent disponible chaque mois après le paiement de la mensualité de prêt. Ce reste à vivre dépend du nombre de personnes dans le foyer et de votre mode de vie. Si l’emprunteur gagne très bien sa vie, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35 %, voire plus.
Pour améliorer votre dossier, prévoyez d’emprunter sur une durée plus longue, quitte à moduler le crédit immobilier au fil des années, par la suite. A ce stade, l’essentiel est l’octroi du prêt immobilier ! Si vous empruntez jeune, vos revenus augmenteront sûrement au fil des années.
Disposer d’un apport personnel
L’investissement financier que vous êtes prêt à mettre dans votre projet immobilier constitue un point clé de l'acceptation d’un dossier de prêt. Actuellement, les banques exigent un apport personnel plus important.
Avez-vous pensé à toutes les solutions pour vous constituer un apport personnel ?
- solliciter votre famille ;
- débloquer l’épargne salariale ;
- décrocher certains prêts aidés, qui seront analysés par la banque comme de l’apport personnel.
Préparer votre dossier plusieurs mois à l'avance !
Avant d’accepter votre prêt immobilier, la banque analyse :
- votre situation financière sur les 3 derniers mois avec vos relevés de compte ;
- votre situation professionnelle sur la dernière année au minimum ;
- votre situation personnelle actuelle.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, préparez-vous plusieurs mois avant votre projet d’achat. Par exemple, évitez de multiplier les crédits à la consommation dans les mois précédents pour des éléments dont vous pouvez vous passer. Également, surveillez votre compte courant et réduisez vos dépenses pour ne pas être à découvert dans les 3 derniers mois. Bref, affichez un profil emprunteur modèle.
Si vous êtes chef d’entreprise, travailleur indépendant en freelance, micro-entrepreneur, les banques considèrent que votre situation est suffisamment stable après 3 années d’activité solide.
Vous venez de signer un contrat de travail en CDI (contrat à durée indéterminée) ? Attendez de finir la période d’essai pour présenter votre dossier de financement à une banque.
Attention, en période de hausse rapide des taux d’intérêt, attendre peut signifier une baisse de votre pouvoir d’achat immobilier. Obtenir un crédit est aussi une affaire de timing !
N’hésitez pas à mettre en avant vos comptes d’épargne ! En acceptant de domicilier tous vos comptes auprès d’une nouvelle banque, vous gagnerez l’écoute attentive de certains établissements bancaires. La domiciliation bancaire n’est pas obligatoire mais elle est appréciée.
Anticipez avant même de chercher un logement !
Il est préférable de contacter un courtier avant même de rechercher un bien immobilier. C’est l’assurance de cibler des logements au bon prix, sans rien oublier, grâce au calcul de votre capacité d’emprunt. Vous gagnez ainsi du temps sur le délai de signature et sur la recherche du logement idéal.
La banque ou un courtier peut vous donner une attestation de financement ou un accord de principe sur un montant de prêt. Dans les zones tendues, cela constitue un point fort auprès du vendeur ! Faire une offre d’achat avec un accord de principe de la banque vous aide à négocier le prix de vente ou à remporter la transaction en cas de multiplication des acquéreurs intéressés.
Quelle que soit votre situation professionnelle et personnelle, même avec un accord de principe, prévoyez une clause suspensive d'octroi de crédit immobilier dans le compromis de vente.
Offrir une garantie de prêt solide
Certains organismes de cautionnement élaborent des critères spécifiques d'acceptation d’un crédit immobilier. En cas de refus, cherchez des alternatives comme les garanties réelles : l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers ont un coût plus élevé mais pas de critères de sélection !
Certaines banques privilégient les garanties réelles quand d’autres acceptent volontiers le cautionnement. Faites preuve de souplesse sur certains éléments du dossier de crédit si vous sentez que cela augmente vos chances d’obtenir une réponse positive !
Comment réagir si la banque n’accepte pas mon prêt immobilier ?
La réponse de l’organisme de crédit tombe : c’est un refus de prêt. Cela ne signifie pas pour autant que tous les établissements de crédit refuseront votre dossier de financement. Analysez les raisons du refus de prêt :
- un taux d’endettement trop élevé ?
- un manque d’apport personnel ?
- une durée d’emprunt trop courte ?
- des garanties insuffisantes ?
- une situation professionnelle instable ?
- une assurance emprunteur refusée en raison d’un souci de santé ?
La banque n’a pas l’obligation de motiver un refus de crédit. Toutefois, vous pouvez demander la raison soit pour tenter à nouveau une demande de prêt quand le motif aura disparu, soit pour trouver une alternative.
Refus de prêt : pensez à regrouper tous vos crédits
Le rachat de crédits peut être une des solutions efficaces pour améliorer votre capacité de financement. En regroupant vos crédits en cours de remboursement avec votre projet de prêt immobilier, vous allongez la durée de remboursement mais bénéficiez d’une seule mensualité. C’est parfois la solution pour obtenir un crédit immobilier.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel à un courtier !
Faites le point avec un courtier immobilier pour améliorer votre demande de crédit immobilier et la présenter à une banque plus en phase avec votre situation. Il existe de nombreuses solutions de financement, de garanties, d’assurances. Le courtier met toute son expertise à votre service pour obtenir l'acceptation de votre prêt immobilier, aux meilleures conditions.
Il utilise des simulateurs de crédit immobilier pour optimiser votre projet avant de le présenter aux banques présélectionnées. Ainsi, vous augmentez vos chances de succès dans l’acceptation d’un prêt immobilier.
- Les banques ont des critères généraux d'acceptation des demandes de crédit immobilier. Certains sont imposés par le HCSF, d’autres sont propres à chaque banque.
- Pour voir votre crédit immobilier accepté, préparez votre dossier de financement et votre profil d’emprunteur des mois à l’avance.
- Faites appel à un courtier pour bénéficier d’une expertise transversale sur tous les sujets autour du crédit (garantie, profil emprunteur, assurance, etc.).
