Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est une disposition qui permet de protéger le vendeur d’un bien immobilier qui fait l’objet d’une promesse de vente. Explications.
▶ L’indemnité d’immobilisation : définition
L’indemnité d’immobilisation, ou séquestre, est une disposition de la promesse de vente qui permet d’engager l’acquéreur à conclure la vente. Elle consiste au versement d’une somme correspondant à un certain pourcentage du bien, afin de réserver le bien le temps de pouvoir conclure la vente (généralement, le temps d’obtenir un financement).
En effet, la promesse de vente, contrairement au compromis de vente, est une promesse dite “unilatérale” : cela signifie que, sur le papier, seul le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier qui fait l’objet du contrat. Cela signifie que l’acheteur pose seulement une option sur le bien, qui doit être levée au bout de 2 ou 3 mois grâce à la signature de l’acte de vente authentique. Pendant toute cette période, le vendeur ne peut donc proposer son bien à un autre acheteur. Mais l’acheteur n’est pas forcément engagé à poursuivre la vente, contrairement à une vente sous compromis ! C’est la raison pour laquelle l’indemnité d’immobilisation est souvent exigée par le vendeur qui signe une promesse unilatérale de vente.
▶ Qui paie l'indemnité d'immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est versée par l’acquéreur. Elle permet alors de compenser l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois en cas d’annulation de la vente, et plus largement, de sécuriser la transaction. Cela permet de marquer l’engagement du vendeur à poursuivre la vente, et le cas échéant, d’obtenir une contrepartie financière pour le retrait du bien du marché. En effet, immobiliser un bien pendant 3 mois sans conclure de vente peut constituer une perte de temps et d’argent considérable pour un vendeur, surtout sur un marché immobilier tendu !
▶ Quelle est la différence entre un acompte et une indemnité d'immobilisation ?
Indemnité d’immobilisation, séquestre, acompte : les trois termes peuvent être employés pour désigner le même acte. Si l’indemnité d’immobilisation a pour but de réserver le bien, elle peut se transformer en acompte lorsque la vente est conclue !
En effet, il n’y a aucun intérêt à rembourser les sommes versées par l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente, puisque celui-ci doit dans tous les cas effectuer un paiement lors de la signature de l’acte de vente. Lorsque la vente est conclue, l’indemnité d’immobilisation est alors déduite du prix du bien : elle devient ainsi, par définition, un acompte versé en amont de la vente.
On parle parfois de dépôt de garantie pour parler de l’indemnité d’immobilisation, bien que ce terme soit plutôt réservé au dépôt effectué par l’acheteur dans le cas d’un compromis de vente. Le fonctionnement reste sensiblement le même.
Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation ?
Le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur est fixé librement dans la promesse de vente rédigée par le notaire du vendeur (plus rarement, par le vendeur lui-même). Il fait donc l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur, qui accepte de verser cette indemnité par la signature de la promesse de vente.
Si ce montant est libre, il est généralement fixé proportionnellement au prix du bien, soit un pourcentage du prix de vente. Dans la plupart des cas, celui-ci correspond alors à 5 ou 10 % du prix du bien.
L'indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ?
L’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire : c’est juste une convention ! En effet, il est tout à fait possible de se passer de cette disposition et de sécuriser la promesse de vente par un autre moyen, par exemple une clause pénale.
Le problème, c’est que la clause pénale implique un versement uniquement lorsque le vendeur ou l’acquéreur annule la vente, et ce, seulement sur la décision d’un juge. Un dépôt de garantie est alors plus sécurisant pour le vendeur, puisqu’elle est versée avant l’apparition du problème.
▶ Les conditions à respecter pour le versement d’une indemnité d’immobilisation
Si l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire, elle doit impérativement être inscrite dans la promesse de vente lorsqu’elle est exigée par le vendeur. La clause ajoutée doit alors mentionner la durée de l’immobilisation du bien, le montant du séquestre ainsi que les conditions suspensives permettant à l’acheteur d’annuler la vente sans perdre l’indemnité.
▶ Les cas dans lesquels le versement d’un séquestre est obligatoire
Il existe certains cas pendant lesquels le versement d’une indemnité d’immobilisation est obligatoire, comme défini dans l’Article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation (à ne pas confondre avec le Code Civil !). Il s’agit notamment des promesses de vente de plus de 18 mois, ou dont la durée est portée a posteriori à plus de 18 mois par prorogation. Le montant minimal de l’indemnité doit alors être de 5 % du prix du bien (Article L. 290-2).
Le paiement de l’indemnité d’immobilisation
Le paiement de l’indemnité d’immobilisation doit intervenir dans un délai précis afin d’acter la réservation du bien. Les sommes peuvent ensuite être conservées selon différentes modalités.
▶ Quand doit être versée l’indemnité d’immobilisation ?
Il n’existe pas de règle imposée quant à la date de versement de l’indemnité d’immobilisation. Cependant, la jurisprudence montre que celle-ci est généralement versée au terme du délai de rétractation qui suit la signature d’une promesse de vente, soit 10 jours. En effet, aucune somme d’argent ne peut être exigée par le vendeur pendant ce délai.
Si le cas évoqué ci-dessous est le plus courant, il est possible de fixer la date de versement du séquestre à une autre date, par exemple lorsque la vente est conditionnée par l’obtention d’un permis de construire ou une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Comme les délais du projet sont plus longs, on peut tout à fait envisager de décaler le versement de l’acompte.
Dans le cas d’une indemnité d'immobilisation non versée, le vendeur peut annuler la vente en toute légalité. L’acheteur peut demander à allonger le délai inscrit dans la promesse de vente, mais il doit absolument obtenir l’accord du vendeur ! En cas de refus de verser l’indemnité ou d’annulation de la vente non justifiée, il risque alors des poursuites pénales.
▶ Notaire ou vendeur : qui reçoit l’indemnité d’immobilisation ?
Ici encore, il n’existe pas de règle particulière concernant le versement du dépôt de garantie. Il convient cependant de noter qu’il est fortement déconseillé de la verser directement au vendeur, car elle serait très difficile à récupérer en cas de litige.
Dans la plupart des cas, l’indemnité d’immobilisation est versée sur le compte du notaire du vendeur ou de l’acheteur. Celui-ci stocke alors les sommes versées sur un compte de séquestre, enregistré à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
Il est possible de verser le séquestre à l’agent immobilier mandaté pour la vente, ou encore, à un huissier de justice.
Que deviennent ensuite les sommes versées par l’acheteur ?
Suivant comment se déroule le reste de la vente, les sommes versées dans le cadre du paiement d’une indemnité d’immobilisation peuvent être employées différemment.
▶ En cas de conclusion de la vente
Si l’acheteur obtient son crédit immobilier et mène la vente à son terme, le séquestre payé lors de la promesse de vente est alors versé au vendeur. Comme évoqué plus haut, les sommes versées sont stockées par le notaire sur un compte spécifique pendant toute la durée de la promesse de vente, et ne sont débloquées que lors de la signature de l’acte de vente authentique.
Lors de la levée de l’option, l’indemnité d’immobilisation est alors considérée comme un acompte versé par le vendeur. Son montant est donc déduit du prix du bien.
▶ En cas de renonciation de la part de l’acheteur
Si l’acheteur renonce à la vente sans raison valable, l’indemnité d’immobilisation est perdue. Il peut tenter de négocier avec le vendeur de la récupérer en partie ou en totalité, mais rien ne l’oblige à accepter. En cas de litige nécessitant l’intervention d’un juge, le séquestre reste bloqué chez le notaire pendant toute la durée de la procédure.
▶ Dans quels cas peut-on récupérer l’indemnité d’immobilisation ?
Il est possible pour l’acquéreur de récupérer l’indemnité d’immobilisation seulement dans le cas de la non-réalisation d’une condition suspensive inscrite dans la promesse de vente : obtention du prêt, obtention d’un permis de construire, vente d’un autre bien, autorisation de travaux… À moins qu’il y ait un désaccord sur la non-réalisation d’une des conditions (ce qui nécessiterait de porter l’affaire devant un juge), le séquestre est remboursé à l’acheteur par le notaire.
- L’indemnité d’immobilisation est un versement effectué par l’acheteur d’un bien immobilier dans le cadre d’une promesse de vente. Elle est très courante, mais rarement obligatoire.
- Elle permet de sécuriser la transaction en dédommageant le vendeur en cas de renonciation de la part de l’acheteur.
- Le montant du séquestre est généralement de 5 ou 10 % du prix du bien. Les sommes sont versées auprès du notaire et sont bloquées jusqu’à la conclusion de la vente.
- En cas de conclusion de la vente, le notaire verse l’indemnité au vendeur, qui le déduit des sommes dues par l’acheteur. L’acheteur ne peut récupérer cet acompte que si la vente est annulée en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive.
