La clause de substitution du compromis de vente : définition

Le compromis de vente est un avant-contrat qui permet de définir les contours d’une vente à travers différentes clauses.

Qu’est-ce qu’une clause du compromis de vente ? 

De manière générale, les clauses du compromis de vente permettent de définir toutes les conditions dans lesquelles la vente doit se réaliser. On compte alors un certain nombre de clauses obligatoires, comme l’identité des parties, la description du bien, les conditions légales de rétractation, ou encore la durée de validité du compromis. 

Au-delà de ces clauses indispensables, le compromis de vente peut contenir un certain nombre de clauses définies librement par le vendeur et l’acheteur, comme le versement d’un séquestre et son montant. On retrouve également des clauses suspensives, qui permettent de protéger l’acquéreur de l’obligation de poursuivre la vente lorsque cela lui est impossible, comme lorsqu’il n’obtient pas son crédit immobilier. Enfin, certaines clauses permettent de poursuivre la vente lors de la survenue d’un changement important, qui pourrait entraîner la nullité de l’avant-contrat. C’est notamment le cas de la clause de substitution. 

En quoi consiste la clause de substitution ?

La clause de substitution permet à l’acquéreur initial de se substituer à une autre personne physique ou morale dans le cadre du compromis de vente. Elle permet ainsi au vendeur de poursuivre la vente dans les conditions préalablement fixées avec un nouvel acquéreur choisi par le signataire du compromis. Le premier acquéreur peut ainsi se retirer de la vente sans pénalités, tandis que le vendeur peut voir la vente se poursuivre avec un nouvel acheteur sans qu’il soit nécessaire de rédiger un nouveau compromis. Ce nouvel acquéreur peut être défini dans la clause de substitution, ou être choisi au moment où la substitution se produit. 

Clause de substitution totale ou partielle, quelle différence ?

En principe, une clause de substitution s’applique à la totalité du bien faisant l’objet du compromis de vente. Cependant, lorsque le compromis de vente correspond à la vente de deux lots distincts, il est possible de faire porter la clause de substitution sur un seul lot : on parle alors de clause de substitution partielle. Cela peut être le cas lors de la vente d’un appartement avec garage en sus, d’une maison avec une dépendance, ou lors de la vente d’une habitation accolée à un local commercial. 
Si la clause de substitution peut concerner uniquement une partie de l’acquisition, elle donne cependant la pleine propriété sur le lot qui en fait l’objet.

Quels sont les effets d’une clause de substitution sur un compromis de vente ?

L’ajout d’une clause de substitution à un compromis de vente permet de poursuivre la vente dans les conditions établies avec un nouvel acquéreur. Que se passe-t-il lorsqu’elle est actionnée ?

L’obligation de conclure la vente pour le second acquéreur

La signature d’un compromis de vente engage les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, à mener la vente à son terme. Cela signifie qu’une fois le délai légal de rétractation de 10 jours écoulé, il n’est plus possible pour l’acquéreur de se retirer de la vente.

L’ajout d’une clause de substitution permet à un acquéreur de se retirer d’une vente uniquement si une personne morale ou physique accepte de se substituer à sa place. Cela signifie que la personne substituée se retrouve, comme l’acheteur initial, dans l’obligation de poursuivre la vente dans les délais et les conditions prévues dans le compromis. 

À moins que la personne substituée soit une personne morale, comme une SCI (Société Civile Immobilière), celle-ci dispose alors du même délai légal de rétractation pour se retirer de la vente. Si les deux acquéreurs se rétractent dans le délai imparti, la vente est annulée. Par contre, si l’acquéreur substitué se rétracte sans que l’acquéreur initial n’en fasse de même, ce dernier sera obligé de poursuivre la vente.

La solidarité entre les acheteurs

Même lorsque la substitution est actée, l’acquéreur initial reste solidaire de l’acquéreur substitué jusqu’à l’exécution du contrat. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de la part du nouvel acquéreur, c’est l’acquéreur initial qui devra s’acquitter du prix du bien. 

Quels sont les avantages d’une clause de substitution ? 

Une clause de substitution permet d’apporter une certaine souplesse à un compromis de vente, ce qui peut constituer un avantage pour les différentes parties.

Pour l’acquéreur

Une des applications les plus courantes de la clause de substitution est l’achat d’un bien via une SCI. Cela permet notamment de lancer le processus d’acquisition d’un bien en attendant la constitution de la SCI, sans être ralenti par les démarches nécessaires à la création de la société. Cela peut aussi bien être utile aux SCI professionnelles qu’aux SCI familiales. 

Pour le vendeur

Si différents profils d’acquéreurs peuvent avoir intérêt à ajouter une clause de substitution à leur compromis, cette clause peut également être intéressante pour le vendeur. Cette clause constitue en effet une garantie supplémentaire de voir la vente se réaliser, puisqu’elle ne repose non plus sur un mais deux acquéreurs potentiels.

Quelles sont les conditions de validité d'une clause de substitution ?

Pour être valide, une clause de substitution doit répondre à plusieurs conditions. Les voici plus en détails.

L'acceptation de toutes les parties

Pour être valide, une clause de substitution doit être acceptée par toutes les parties, que ce soit le vendeur, l’acquéreur initial ou le potentiel acquéreur constitué. Aucune personne ne peut être forcée à se substituer à une autre pour la poursuite d’une acquisition immobilière. De même, un vendeur peut refuser l’ajout d’une clause de substitution au compromis.

La rédaction de la clause par écrit dans le compromis

L’acceptation de toutes les parties ne saurait suffire à rendre une clause de substitution valide. Elle doit en effet être signifiée par écrit et ajoutée au compromis de vente, sous peine de nullité (article 1216 du Code Civil).

Il n’existe pas de formalisme particulier pour rédiger une clause de substitution, de même qu’il n’est pas obligé de préciser dans le compromis qui est la personne morale ou physique désignée par l’acquéreur initial pour la substitution. 

Il faut cependant veiller à ce que la substitution fasse l’objet d’une clause distincte du compromis et soit rédigée de façon claire et formelle.

La substitution doit être gratuite

La substitution n’est pas une cession de créance : elle ne doit pas faire l’objet d’une rémunération versée à la personne substituée. Pour être valide, une substitution doit donc forcément être gratuite. Cela implique également qu’elle ne peut être l’objet d'une quelconque formalité légale entre les acquéreurs : elle doit simplement être ajoutée au compromis.

La notification au vendeur

En cas de substitution, le vendeur devra être notifié en amont de la signature de l’acte de vente. Il peut être notifié par un courrier remis en main propre, adressé en recommandé, par voie d’huissier… Dans tous les cas, il faut pouvoir fournir la preuve qu’il a bien été informé de la mise en œuvre de la clause de substitution en cas de litige.

L’exécution de la clause de substitution avant la signature de l’acte de vente

La substitution du nouvel acquéreur doit avoir lieu et être notifiée avant la signature de l’acte de vente authentique : il ne suffit pas que l’acquéreur substitué se présente chez le notaire le jour J.