Quelle est la différence entre le renégociation de son crédit immobilier t un rachat de crédit immobilier ?

Le marché de l’immobilier connaît une baisse record des taux d’intérêts et aucune remontée de taux n’est prévue à court terme. Dans un tel contexte, tous les emprunteurs sont tentés de vouloir en profiter pour revoir leur crédit immobilier.
Voici quelques explications.

• On parle de renégociation du crédit immobilier lorsque vous effectuez une demande auprès de votre créancier actuel, la banque qui vous a accordé le prêt immobilier. Il s'agit de renégocier le taux d'intérêt appliqué initialement, afin de faire baisser le coût total du crédit.
• On parle de rachat de crédit immobilier lorsque vous changez de créancier. La démarche est plus complexe : vous soldez votre crédit immobilier en cours (avec le paiement des indemnités de remboursement anticipé) et vous signez un nouvel emprunt comportant de nouvelles conditions. L'objectif est également de faire baisser le coût global de votre crédit.

Pour qu’un rachat de crédit immobilier soit intéressant, vous devez être dans l’une des situations suivantes :

• Vous êtes encore dans la première moitié du remboursement de votre prêt immobilier ;
• L’écart entre votre taux d’intérêt actuel et celui que vous pourriez obtenir dépasse 0,70 %, voire 1 % ;
• Votre capital restant dû est important (supérieur à 50 000 € environ).

Si vous remplissez l'une de ces conditions, le rachat de crédit peut être une méthode efficace pour profiter des nouveaux taux.
Notez toutefois que de nombreux frais seront à prendre en considération pour mener à bien cette opération de rachat de crédit :

• frais de dossier ;
• frais liés à une nouvelle assurance ;
• frais liés à une nouvelle garantie ;
• indemnités de remboursement anticipé auprès de votre ancienne banque.

Dans les autres cas, il est préférable de simplement prendre un rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour une renégociation de votre prêt immobilier.

Vaut-il mieux renégocier son prêt et faire un rachat de crédits ?

Entre renégociation de prêt et rachat de crédits, il n’est pas toujours facile de savoir vers quelle opération se tourner.
Pour faire le bon choix, prenez d’abord bien en compte votre situation.

Ensuite, étudiez vos objectifs : souhaitez-vous gagner du temps et de l'argent ? Si oui, vous avez sans doute intérêt à opter pour une renégociation de votre prêt.
Mais si vous êtes moins pressé et que vous n’avez pas peur d'effectuer quelques démarches, vous pouvez choisir le rachat de crédit.

Dernier point à prendre en compte : le coût total de l’opération. Un rachat de crédit sera un peu plus coûteux qu’une renégociation (vous devez changer de banque, ce qui implique des frais), mais vous profitez d’un taux plus intéressant donc vous êtes peut-être gagnant à long terme.

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

Avec la baisse des taux d’intérêts de crédit immobilier, il est plus que tentant de revoir les conditions de son contrat de prêt, avec la banque ayant accordé le crédit.

Deux raisons principales poussent donc un emprunteur à renégocier son prêt immobilier :

• Réaliser des économies,
• Disposer d’un meilleur taux d’endettement, particulièrement appréciable si vous souhaitez obtenir de nouveaux crédits.

Quels sont les frais et pénalités associées à une renégociation de prêt immobilier ?

Lors d’une renégociation de crédit immobilier, la banque prend des frais.
Le plus souvent, ces derniers correspondent à un pourcentage du capital restant à rembourser, ou bien représentent l’équivalent des frais de dossier du crédit initial.

Mais le montant exact d’une telle opération est difficile à définir car il dépend de nombreux critères tels que la date de souscription du prêt (puisque les taux évoluent), la durée de remboursement choisie ou encore le montant total emprunté.

Aussi, les pratiques diffèrent selon les établissements prêteurs : certains facturent par ligne du crédit quand d’autres s’attardent plus sur la renégociation ou le profil de l'emprunteur.

Si les frais de renégociation peuvent être conséquents, gardez en tête que suivant votre situation, une telle opération peut vous permettre de faire des économies allant de quelques centaines d’euros à quelques milliers d’euros.

Comment renégocier son crédit immobilier auprès de sa banque ?

Une renégociation de son crédit immobilier doit se faire en plusieurs étapes.

Etape #1 : estimer la rentabilité de l'opération

La première étape avant de se lancer consiste à vérifier la rentabilité d’une renégociation de prêt. Il vous faut pour cela estimer le coût restant du crédit, et chiffrer précisément le montant à renégocier. Pour cela, le tableau d’amortissement sera un outil précieux.
L’accompagnement par un courtier est ici recommandé

Etape #2 : comparer différentes offres

Dès les prémices de votre projet de renégociation de crédit immobilier, il est recommandé de connaître les conditions possibles dans d’autres banques concurrentes (qui vous feront des propositions de rachat de crédit), et vous disposerez ensuite de bons éléments pour négocier avec votre banquier.

Etape #3 : rendez-vous à la banque

Il est temps de se rendre à la banque.
Munissez-vous d’un comparatif des offres de rachat de crédit, des taux actuels proposés et commencez la discussion. Si votre situation personnelle ou professionnelle a changé, c’est le bon moment pour mettre à jour votre dossier auprès de votre conseiller.

Etape #4 : évaluer différentes possibilités

Gardez à l’esprit que les offres se comparent en prenant en compte l’intégralité des frais ci-dessus rappelés. La renégociation du crédit immobilier offre plusieurs possibilités à l’emprunteur :

• Diminuer le montant de sa mensualité (l’objectif est d’alléger son budget mensuel) ;
• Réduire la durée de l’emprunt (l'objectif est d’obtenir un coût total de crédit moins important) ;
• Cumuler ces 2 possibilités.

Etape #5 : s'armer d'une argumentation solide

La renégociation de prêt immobilier n’est pas un droit : votre créancier est libre d’y donner suite ou de refuser de procéder à une telle opération.
Préparez bien votre argumentaire : des revenus stables et domiciliés dans la banque, avoir un profil irréprochable, avoir des placements en cours dans la banque, etc.
Comme souvent avec les banques, c’est le profil emprunteur qui fait la différence : un excellent profil rassurera l'établissement prêteur, qui sera donc bien plus enclin à accéder à votre demande de renégociation.

Il n’y a pas de limite ni de délai à la renégociation de crédits immobiliers, ni au rachat de crédit.
Par exemple, si vous avez renégocié un prêt en 2018, vous pouvez étudier la possibilité de recommencer ou de faire racheter ce crédit en 2021 !

Les pièces justificatives nécessaires pour renégocier son prêt immobilier sans changer de banque

La renégociation de votre crédit prend une tournure plus formelle ?

Voici la liste des pièces justificatives à joindre à votre demande officielle (devant se faire par lettre recommandée) :

• Tableau d’amortissement de votre crédit immobilier en cours, ainsi que ceux de vos autres crédits éventuels,
• Copie de l’acte d’achat du bien immobilier financé grâce au prêt,
• Justificatifs de revenus mensuels (souvent les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié, ou vos 3 derniers bilans comptables si vous êtes commerçant, profession libérale, etc.),
• Copies de 3 derniers relevés bancaires (1 trimestre),
• Copie d’une pièce d’identité,
• Copies de vos 3 derniers avis d’impôt sur le revenu.

L’avantage de renégocier son prêt sans changer de banque

Lorsque l’on souhaite obtenir un meilleur taux pour le reste de votre prêt immobilier, 2 solutions sont envisageables :

1. Simuler un rachat de crédit immobilier et partir dans la banque qui fera la meilleure proposition ;
2. Renégocier les conditions de son crédit initial, auprès de la banque actuelle.

Le rachat de crédit est l’option la plus contraignante puisqu’il impose de changer de banque.

Pour la renégociation de crédit en revanche, les banques sont souvent réticentes.
Toutefois, pour les meilleurs profils, elles peuvent accéder à une telle demande et “jouer le jeu” lorsque les taux baissent.
L’avantage de la renégociation de crédit immobilier sans changer de banque réside donc surtout dans le fait que l'emprunteur n’a pas à changer de banque, et qu’un simple avenant au contrat de prêt initial doit être établi.

L'assurance de prêt et la renégociation de prêt immobilier

Vous avez renégocié votre prêt immobilier et vous vous demandez ce qu’il advient de votre assurance de prêt ?
Dans le cadre d’une renégociation, l’emprunteur conserve son contrat de prêt initial.

Deux possibilités ensuite :

• Il est possible de continuer avec l’assurance-emprunteur aux mêmes conditions.
• Sinon, l'emprunteur peut en profiter pour changer d’assurance, afin de profiter d’un taux plus bas et de cotisations d’assurance moins importantes pour tout le reste du crédit.

Enfin, sachez qu’il est possible de changer d'assurance de prêt durant toute la durée de votre crédit : grâce à la délégation d’assurances, vous êtes libre de comparer les assurances du marché et d’en changer dès que vous le souhaitez, pourvu que les conditions soient équivalentes.
Là encore, l’aide d’un courtier est précieuse afin de faire des simulations, d’interpréter les résultats, négocier et prendre la bonne décision.