Le prêt in fine : définition
Un prêt in fine désigne un crédit immobilier offrant la possibilité de rembourser uniquement les intérêts et les mensualités d’assurance pendant la durée du prêt ; ce n’est qu’au terme de cette durée que le remboursement du capital a lieu, en un seul versement.
En parallèle, l’emprunteur se doit se constituer une épargne pour rembourser ce capital. Pour s’assurer de la capacité de l’emprunteur à rembourser le capital, l’organisme prêteur peut exiger un versement unique et/ou des versements mensuels sur un produit d’épargne de son choix, comme une assurance-vie.
La logique est donc différente de celle d’un prêt amortissable. Le prêt in fine présente un intérêt principalement pour les investisseurs immobiliers ou les foyers imposés dans les tranches marginales supérieures d’imposition.
Pour les investisseurs immobiliers, le paiement des seuls intérêts permet de venir en déduction des loyers imposables tandis que le remboursement du capital est neutre en termes de fiscalité.
Dans le cadre d’un achat de résidence secondaire, le recours à un prêt in fine présente un intérêt fiscal : le capital emprunté demeure le même jusqu’au remboursement total en fin de prêt. Il est donc déductible de la valeur du bien immobilier acheté, dans le cadre d’une imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Or, les valeurs mobilières (comme l’épargne au sein d’une assurance-vie) ne font pas partie de l’IFI depuis sa création en 2018.
Un couple achète une maison secondaire 200 000 euros et emprunte 180 000 euros pour l’acquérir sur 15 ans. Avec un prêt in fine, la différence de 20 000 euros reste identique sur 15 ans (sauf si la valeur de la maison augmente).
Les taux des prêts in fine sont supérieurs aux taux de prêts amortissables. Cela peut s’expliquer par le plus grand risque que prend la banque, en ne se faisant pas rembourser mois après mois une partie du capital emprunté.
Comment faire un rachat de prêt in fine ?
Plusieurs situations peuvent motiver un détenteur de prêt in fine à réaliser un rachat de crédits in fine : le souhait de repartir sur un prêt amortissable (notamment pour choisir le montant des mensualités) ou encore une baisse des taux.
Il est plutôt conseillé de procéder à un rachat de crédits in fine au début du remboursement du prêt, afin de réduire le coût des intérêts.
Pour effectuer un rachat de crédits in fine, l’emprunteur doit, comme pour tout rachat de crédits, constituer un dossier de financement.
A l’organisme prêteur ensuite d’étudier la faisabilité du projet et d’apporter une solution positive - ou négative - à la demande de rachat de prêt.
Les critères d’étude de la demande de rachat de crédit in fine sont parfois un peu différentes de celles d’un prêt amortissable. En particulier, votre capacité de remboursement mensuelle sera étudiée par la banque.
En cas de réponse positive, le nouveau prêt prendra la forme d’un remboursement amortissable, “ classique ”.
Le regroupement d’un prêt in fine peut également se réaliser avec d’autres prêts comme un prêt à la consommation ou pour répondre à un nouveau besoin de trésorerie.
Les avantages du rachat de prêt in fine
L’avantage majeur du rachat de prêt in fine est qu’il permet de libérer l’épargne auparavant adossée au crédit : l’emprunteur peut donc financer de nouveaux projets comme l’achat d’un bien immobilier, d’une voiture, la réalisation de travaux ou encore des études.
Un autre avantage est de profiter de taux de crédit immobilier plus bas que ceux accordés lors de la signature du prêt.
Renégocier son prêt in fine ? Si vous ne souhaitez pas changer de banque mais simplement profiter de meilleurs taux, il est possible de renégocier votre prêt in fine auprès de votre banque. Attention cependant au montant des frais d’avenant !
Transformer le crédit in fine en crédit amortissable
La transformation d’un crédit in fine en crédit amortissable est souvent possible avec sa banque ou avec une nouvelle banque lors d’un rachat de crédit in fine.
Pourquoi réaliser une telle opération ? Il arrive que l’emprunteur ou les co-emprunteurs, au fil des années, s’aperçoivent qu’ils ne peuvent rembourser l’intégralité du capital à l’échéance du prêt. Cela les conduirait à vendre le logement acquis.
Les emprunteurs étudient alors la possibilité de revenir à un prêt classique, avec amortissement du capital chaque mois. Ils en profitent pour diminuer le montant de ce crédit en utilisant l’épargne obligatoirement constituée pour effectuer un remboursement partiel. Ainsi, ils empruntent moins et peuvent entrer dans les critères du taux d’endettement tout en bénéficiant d’un taux d’emprunt moins important.
Attention, cette opération de transformation n’est pas gratuite ! La banque prélève des frais qui peuvent être importants sur la transformation du crédit in fine en crédit amortissable.
Cette opération est pertinente notamment :
- si votre situation financière a changé (par exemple, vous êtes moins imposé) ;
- si le rendement du placement réalisé est inférieur aux simulations initiales. Par exemple, un placement en assurance-vie avec des supports en fonds euros était une bonne opération il y a encore quelques années.
- si vous avez besoin d’utiliser ce capital épargné pour réaliser un autre projet, que le crédit ne peut financer.
En faisant appel à un courtier en crédit, vous obtenez un avis sur l’opportunité de l’opération de rachat du prêt in fine, de sa renégociation ou de sa transformation en prêt amortissable.
Le courtier réalise les simulations nécessaires en fonction de votre situation patrimoniale, personnelle et professionnelle. Il vous aide à visualiser les différentes hypothèses et les changements par rapport à votre prêt in fine actuel, ainsi que le coût global. Son expertise vous aide à ne rien oublier dans une simulation de rachat de crédit immobilier !
Rachat de prêt in fine : la difficulté liée au nantissement
L’obstacle principal lors de la mise en place d’un rachat de prêt in fine est le transfert du nantissement.
Lors de la souscription du prêt in fine, un produit d’épargne (souvent une assurance-vie) est obligatoirement souscrit et sert de garantie du remboursement du prêt pour la banque. Ce produit fait donc l’objet d’un nantissement au profit de la banque et l’épargne n’est plus disponible.
Lorsque l’on sait que le nantissement représente parfois 50 ou 60 % du montant du prêt, cela sous-entend que l’emprunteur doit disposer d’une capacité financière importante s’il souhaite faire racheter son crédit.
S’il ne souhaite pas déplacer son épargne, l’emprunteur pourra essayer de faire accepter le nantissement de son placement d’origine à son nouvel organisme prêteur.
Mais souvent, le nouvel établissement prêteur exige de l’emprunteur qu’il transfère son contrat d’assurance-vie (ou d’autre placement financier) vers l’un de ses supports. Or, c’est ce transfert qui peut impliquer des coûts et surcoûts significatifs.
Les frais à prévoir pour un rachat de prêt in fine
Outre le coût éventuel de transfert du nantissement, d'autres frais sont à anticiper :
- Des indemnités de remboursement anticipés,
- Des frais de garantie,
- Des frais de dossier.
A l’emprunteur de vérifier que l’opération est rentable, notamment en effectuant des simulations en amont, et en étant bien accompagné, par exemple par un courtier en crédit.
Au-delà de la baisse du taux de crédit, vous devez prendre en compte tous les frais annexes pour évaluer le gain réel du rachat de crédit. Votre courtier CAFPI vous accompagne dans les simulations, dans les explications de l’opération de rachat de crédit. Il est présent pour répondre à toutes vos questions sur le rachat d’un prêt in fine.
- Pour rappel, le prêt in fine est un crédit dont l’emprunteur rembourse les intérêts et l'assurance pendant la durée du prêt, et le capital du crédit au terme de l’échéancier, en un seul versement.
- Pour effectuer un rachat de prêt in fine, l’emprunteur doit constituer un dossier de financement.
- Le transfert du nantissement (l’épargne adossée au crédit, servant de garantie de remboursement à la banque) peut être un challenge, puisque l’organisme prêteur peut exiger que l'emprunteur déplace cette épargne sur l'un de ses supports. Malheureusement, cela engendrera un surcoût.
- Parmi les autres frais à prévoir, on retrouve les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie ou encore les frais de dossier.
