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Prêt bancaire : Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est destiné aux propriétaires d'un bien immobilier dont les ressources ne permettent pas de faire de crédit à un organisme bancaire.


Ce type de prêt permet au propriétaire de transformer son bien en liquidité afin de financer un projet personnel (pour son bien ou autre). Ainsi, l´emprunteur peut obtenir un prêt sous forme de capital (en versement unique) ou sous forme de rente (versements mensuels).


Le prêt hypothécaire viager permet donc de rester propriétaire tout en percevant un complément de revenus financiers (complément des revenus de retraite).


L’organisme se remboursera dès lors que le propriétaire décédera, en revendant la propriété.


Les caractéristiques du prêt viager hypothécaire

Le prêt souscrit auprès de la banque est garanti pour une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur.


Naturellement, le bien donné en guise de garantie doit faire l’objet d’une estimation validée, d’un commun accord, entre les différentes parties : l’établissement prêteur et le vendeur. Cette estimation doit être faite de manière à être en adéquation avec les prix des biens immobiliers en vente sur le marché au même moment.


Ainsi, l’emprunteur reçoit avec le prêt viager une somme d'argent soit sous forme de capital (en versement unique) soit forme de rente (versements mensuels).
Le prêt immobilier viager hypothécaire permet donc de rester propriétaire tout en percevant un complément de revenus financiers.


Qui peut prétendre au prêt immobilier viager hypothécaire ?

L'emprunteur doit obligatoirement être une personne physique. Cela signifie que les personnes morales sont exclues du dispositif.


En théorie, il n’y a aucune condition d’âge fixée ni de niveau de ressources fixée pour se voir octroyer un prêt viager hypothécaire. Néanmoins, ce prêt immobilier a pour objectif premier de faciliter l’accès au crédit aux personnes de plus de 65 ans, propriétaire d’un bien immobilier qu'elles habitent ou qu'elles mettent en location.


L’état de santé de l’emprunteur n'intervient en aucun cas dans l'étude d’éligibilité du dossier, pour l’octroi du prêt. Ainsi, aucun questionnaire médical n’est à remplir.

Le montant du crédit viager hypothécaire

Le montant du prêt viager hypothécaire, octroyé par l’établissement prêteur, est fixé en fonction de plusieurs critères :


  • L'âge de l'emprunteur
  • Le sexe de l'emprunteur
  • La valeur du bien immobilier : il convient donc que l'emprunteur entretienne le logement convenablement

Le montant du prêt immobilier correspondra à une partie de la valeur du bien immobilier (en général 15% à 75%) donné en guise de garantie.


L'emprunteur à des obligations concernant ce type de prêt

L’emprunteur est dans son devoir de bien entretenir le bien hypothéqué. Dans le cas échant, l’organisme préteur est dans son droit de demander le remboursement total du prêt.


Il est recommandé de faire établir un état des lieux afin de constituer une preuve de l’état du bien avant l’emprunt. En cas de litige, c’est à l’organisme bancaire de devoir fournir les preuves nécessaires comme quoi l’emprunteur n’a pas rempli ses obligations.


La fin du crédit

  • Le remboursement anticipé
  • L’emprunteur a la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé de son prêt viager hypothécaire, c’est-à-dire avant la date d’échéance initialement prévu. Ce remboursement peut être partiel ou total. Cependant, l’établissement prêteur est dans le droit de le refuser ou d’exiger des indemnités de remboursements anticipés.



  • La vente du bien immobilier
  • Le contrat de prêt peut également prendre fin si l’emprunteur décide de vendre son bien immobilier. Dans ce cas, ce dernier devra obligatoirement prévenir l’établissement prêteur.


    Le prêteur est en droit de contester le prix de vente ou l'estimation du bien immobilier indiquée dans le projet de vente, et demander une expertise. Si l'estimation est supérieure au montant de la dette, l’établissement prêteur peut demander la saisie du bien. Enfin, le paiement de pénalités peut également être demandé à l’emprunteur pour remboursement anticipé.



  • Le décès de l'emprunteur
  • Le remboursement de l’emprunt se fait au décès de l’emprunteur, ce qui entraîne la fin du contrat de prêt. Dans le cas où il y a plusieurs emprunteurs, le terme du contrat sera prononcé lors du décès du dernier emprunteur.


    Suite à ce décès, les héritiers de l’emprunteur ont plusieurs possibilités. Ils peuvent :

    - garder le bien immobilier en réglant la dette
    - laisser la banque le vendre pour se rembourser et dans ce cas refuser la succession


    Le montant de remboursement est plafonné cela signifie qu’en aucun cas, l’acquittement du prêt immobilier ne pourra représenter une somme supérieure à la valeur du bien immobilier, le jour du décès de l’un ou des emprunteurs. Dans le cas où la valeur du bien serait plus élevée, l'excédent sera versé aux héritiers.


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