Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Le calcul de la capacité d’emprunt est une étape incontournable dans votre parcours d’acquéreur, si ce n’est la première étape ! Calculer votre capacité d’emprunt maximale vous permet en effet de connaître le budget que vous pouvez accorder à votre projet immobilier, ce qui est fondamental pour la réalisation de votre projet.
▶ Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt maximale désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut se voir accorder par une banque, en fonction de ses capacités de remboursement.
▶ Formule de calcul de la capacité d’emprunt
Dans sa version simplifiée, la formule qui permet de calculer la capacité d’emprunt maximale est la suivante :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
La formule évoquée ci-dessus ne tient pas compte du taux d’intérêt du prêt, ni des cotisations de l’assurance de prêt. Elle permet d’évaluer grossièrement la capacité d’emprunt selon les charges et les revenus.
Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt ?
En connaissant votre budget maximal, vous pouvez savoir si votre projet est réalisable à l’instant T, ou au contraire, s’il convient d’attendre que votre situation évolue. C’est aussi un bon moyen de savoir à quel type de bien immobilier vous pouvez prétendre, et si vous devez revoir vos exigences à la hausse ou à la baisse. Votre capacité d’emprunt maximale est donc une donnée indispensable pour vous aider à orienter votre recherche immobilière et à cibler le type de bien le plus adapté à votre budget. Cela vous aide non seulement à préciser votre projet, mais aussi à gagner du temps en évitant de vous orienter vers des biens que vous ne pouvez pas acheter. Il vaut mieux le savoir avant qu’après avoir effectué une visite !
Quels sont les revenus pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt ?
Tous les revenus ne sont pas comptabilisés de la même manière pour le taux d’endettement. En effet, seuls les fonctionnaires et les salariés en CDI voient leurs revenus professionnels pris en compte à 100 %.
Pour les autres (professions libérales, auto-entrepreneurs, chefs d’entreprise…), il faut pouvoir justifier de revenus stables et d’une activité de plus de 5 ans pour voir ses revenus pris en compte dans leur totalité.
De même, les revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 % dans le calcul. Ainsi, lorsqu’on parle de “gagner 1 300 € par mois”, on n’inclut que les personnes qui justifient d’un salaire ou d’une pension de retraite de ce montant.
Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?
En matière d’emprunt, lorsqu’on parle de charge, on ne parle pas de toutes les charges fixes d’un foyer. Les factures d’énergie, d’abonnements téléphonique, d’assurance habitation, ne sont pas prises en compte, bien qu’elles tombent tous les mois.
Lorsqu’on parle des charges de l’emprunteur, on parle essentiellement de ses autres crédits en cours. Selon les profils, d’autres charges peuvent alors s’ajouter, comme les pensions alimentaires. De même, si vous réalisez un investissement locatif et que vous restez locataire de votre résidence principale, votre loyer sera pris en compte dans les charges.
Capacité d’emprunt et taux d’endettement
Pour connaître votre capacité d’emprunt maximale, vous devez d’abord calculer le montant maximum des mensualités que vous pouvez assumer selon vos revenus et vos charges mensuelles. On parle alors de taux d’endettement pour désigner le ratio entre ces deux montants.
Le taux d’endettement est un des premiers critères utilisés par les organismes financiers pour définir la capacité d’emprunt d’un acquéreur. Fixé à 35 % maximum selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il permet de définir quelle part de son budget mensuel un emprunteur peut consacrer au remboursement de son prêt. Le calcul peut être résumé dans la formule suivante :
Mensualité maximale = (revenus - charges) x taux d’endettement maximum
Si vous gagnez 1 300 €, vous pouvez alors déterminer le montant de vos mensualités comme suit :
Mensualité maximale = (1 300 € - charges) x 0,35
Si vous ne versez pas de pension alimentaire et que vous n’avez aucun autre crédit en cours de remboursement, vous pouvez alors connaître simplement le montant de vos mensualités :
Mensualité maximale = 1 300 € x 0,35 = 455 €
Maintenant que vous avez une idée de vos mensualités maximales, vous pouvez avoir une idée plus précise de la capacité d’emprunt maximale qui correspond à votre salaire de 1 300 € par mois :
Capacité d'emprunt maximale = mensualité maximale x durée en mois
À partir de cette donnée, vous pouvez donc obtenir une première estimation de votre capacité maximale d’emprunt selon la durée de votre prêt, hors intérêts et assurance :
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 455 € | 54 600 € |
| 15 ans | 455 € | 81 900 € |
| 20 ans | 455 € | 109 200 € |
| 25 ans | 455 € | 136 500 € |
Capacité d’emprunt maximale et reste à vivre
Après le taux d’endettement, les organismes financiers s’intéressent au reste à vivre de l’emprunteur soit, la somme dont il dispose pour ses dépenses courantes (factures, courses alimentaires, habillement, loisirs…) une fois son prêt payé.
Il peut alors être résumé en la formule suivante :
Reste à vivre = revenus - charges fixes - montant des mensualités
Le reste à vivre après le paiement des mensualités doit être suffisant pour que l’emprunteur puisse subvenir à ses besoins et à ceux de sa famille. Il dépend donc directement de la composition du foyer, notamment, la présence ou non d’enfants à charge.
On considère en effet qu’un foyer doit disposer d’un reste à vivre compris entre 700 € et 1 000 € pour une personne seule, entre 1 200 € et 1 500 € pour un couple et 400 € par personne à charge supplémentaire.
Selon les chiffres précédents, votre reste à vivre avec une mensualité de 455 € par mois et sans autres crédits en cours est alors le suivant :
Reste à vivre = 1300 € - 455 € = 845 €
Ce reste à vivre est suffisant si vous vivez seul, bien qu’il ne vous laisse pas une grande marge de manœuvre. Cependant, si vous vivez seul avec un enfant à charge, il se peut que votre reste à vivre ne soit pas suffisant aux yeux des organismes financiers. Il faudra donc revoir vos mensualités (et donc votre capacité d’emprunt maximale) à la baisse pour être sûr d'obtenir votre prêt !
Combien emprunter avec 1 300 € par mois ?
En prenant en compte vos revenus, votre endettement maximal et la durée de votre prêt, vous avez pu vous faire une première idée de votre capacité d’emprunt. Vous devez maintenant croiser ces données avec les taux d’intérêt actuels pour obtenir une estimation plus exacte.
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 22/04/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Les autres éléments à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt
Dans les grandes lignes, votre capacité d’emprunt maximale dépend essentiellement de vos revenus et de vos charges. Mais pour obtenir une vision plus précise, vous devez également prendre en compte d’autres critères.
▶ L’apport personnel
L’apport personnel est un complément au prêt immobilier, apporté directement par l’emprunteur pour financer son projet. Plus l’apport est élevé, moins il a besoin de souscrire à un prêt important.
S’il influence surtout la capacité d’achat, l’apport peut avoir une influence sur la capacité d’emprunt, dans la mesure où il représente un gage de confiance pour les banques. Elles sont alors susceptibles d’accorder un meilleur taux à l’emprunteur, voire, de le laisser emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %.
▶ La durée
Comme évoqué plus haut, la durée du prêt a une influence directe sur la capacité d’emprunt, puisqu’une durée d’emprunt plus longue permet de rembourser une somme plus importante. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la plupart des Français empruntent sur 20 ans ! Il faut cependant garder à l’esprit que plus la durée du prêt augmente, plus son taux augmente avec lui. Le coût total du crédit est alors plus important sur 20 ans que pour un prêt sur 15 ans.
▶ Le taux nominal
Le taux d’un crédit immobilier est défini par la banque en fonction du risque de non-remboursement que représente un prêt. Plus il est risqué, plus son taux augmente.
La durée de remboursement de votre prêt immobilier est un des principaux critères qui peut influencer votre taux, mais il n’est pas le seul ! Votre profil et la qualité de votre dossier peuvent aussi avoir un impact, dans un sens comme dans l’autre. Si vous avez une bonne épargne, des relevés bancaires sans incident ou une situation professionnelle susceptible d’évoluer, vous pourrez sûrement obtenir un taux plus avantageux. De même, comme évoqué plus haut, votre apport personnel peut avoir une influence.
▶ L’assurance de prêt immobilier
Elle peut représenter une part importante du coût total d’un crédit : elle a donc une influence non négligeable sur votre capacité d’emprunt !
Le taux d’assurance peut grandement varier d’une personne à l’autre. Si vous êtes jeune et que vous n’avez aucun problème de santé, vous pouvez probablement avoir un taux plus intéressant. À l’inverse, si vous avez plus de 60 ans, que vous êtes fumeur ou que vous souffrez d’une maladie chronique, celui-ci pourra augmenter.
La convention AERAS a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant un problème de santé aggravé, afin que celles-ci puissent souscrire sans majoration ni exclusion de garanties ou en tout cas les limiter.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat, quelle différence ?
La capacité d’emprunt désigne la somme totale qu’un emprunteur peut emprunter auprès des banques.
La capacité d’achat, elle, prend en compte le montant du prêt immobilier, l’apport et les frais d’acquisition du bien (frais de notaire et de garantie). C’est le budget dont un emprunteur dispose pour réaliser un projet immobilier.
On peut la résumer avec la formule suivante :
Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire et de garantie
Capacité d’emprunt : quel est le rôle du courtier immobilier ?
En tant qu’expert du crédit, le courtier immobilier est un allié de choix lors de votre recherche de prêt immobilier. Non seulement, il peut vous aider à calculer plus précisément votre capacité d’emprunt, mais il peut aussi la faire augmenter !
Le rôle du courtier est de trouver pour vous la meilleure offre de prêt disponible. Mais ce n’est pas tout ! Après avoir fait le point sur votre situation financière, il aide à optimiser votre capacité d’emprunt, par exemple, en réduisant vos charges. Il vous aide ensuite à constituer votre dossier de prêt pour mettre en avant les qualités de votre profil emprunteur et le présente à son réseau de partenaires bancaires. Il obtient alors des offres de prêt à taux préférentiel, qui vous permettent de réduire le coût total de votre crédit. Résultat ? Vous empruntez plus en payant les mêmes mensualités !
En vous aidant à obtenir votre crédit immobilier et votre assurance de prêt au meilleur taux, votre courtier immobilier vous permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.
- Calculer votre capacité d’emprunt maximale est une étape essentielle de votre projet immobilier et de votre recherche de financement.
- L’évaluation de votre capacité d’emprunt prend en compte vos revenus et vos charges, afin de calculer votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Suivant la composition de votre foyer, celui-ci devra être plus ou moins important.
- Une fois votre capacité de remboursement définie, vous pouvez évaluer votre capacité d’emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Bien entendu, plus la durée du crédit augmente, plus la capacité d’emprunt augmente avec elle !
- En dehors de la durée du prêt, d’autres éléments doivent être pris en compte dans la détermination de votre capacité d’emprunt, comme le montant de votre apport personnel, le taux nominal du crédit, ou le montant de l’assurance emprunteur.
- Il faut différencier la capacité d’emprunt de la capacité d’achat, qui prend en compte non seulement le prêt immobilier, mais aussi l’apport et les frais.
- Prenez rendez-vous avec un expert CAFPI pour obtenir une évaluation exacte de votre capacité d’emprunt et pour mettre toutes les chances de votre côté pour contracter un prêt au meilleur taux ! Il vous aidera à monter votre dossier et à mettre en place toutes les solutions pour bénéficier de la meilleure capacité d’emprunt possible.
