Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
L’analyse de votre capacité d’emprunt est une étape incontournable de votre projet immobilier, et ce à plusieurs titres.
▶ Définition de la capacité d’emprunt
Elle désigne le montant maximal que l’acheteur peut emprunter pour réaliser son achat immobilier. Elle est définie selon les capacités de remboursement et du coût du crédit (intérêts, assurance de prêt).
▶ Formule de calcul de la capacité d’emprunt
Sur le papier, la capacité d’emprunt maximale d’un acquéreur correspond au montant maximum des mensualités qu’il peut assumer rapporté à la durée totale du crédit. On peut alors utiliser la formule suivante :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
Cependant, cette formule est très simplifiée, puisqu’elle ne prend pas en compte les intérêts du crédit ni le montant de l’assurance de prêt. Mais cela peut aider à se faire une première idée, à condition de définir correctement les mensualités maximales de son crédit.
▶ Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt ?
En amont de vos recherches, l’évaluation de votre capacité d’emprunt vous aide à définir le budget dont vous disposez pour réaliser votre projet. Additionnée à votre apport, elle vous aidera à savoir quelle est votre capacité totale de financement, en prenant en compte les différents frais d’acquisition, les dépenses liées aux travaux, et bien entendu, le prix du bien.
Une fois le budget maximal de votre projet en tête, vous pouvez alors commencer à chercher le bien de vos rêves sans risquer la mauvaise surprise d’apprendre, une fois le compromis signé, que vous n’avez pas les moyens de vous l’offrir.
Déterminer votre capacité d’emprunt vous aide ainsi à cibler vos recherches et à vous faire gagner du temps dans la réalisation de votre projet immobilier. En plus, cela vous permet de vous faire une idée claire de votre futur prêt immobilier et de ses mensualités !
Quels sont les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt ?
Si la capacité d’emprunt tient compte de l’ensemble des revenus de l'emprunteur, il faut savoir que tous les types de revenus ne sont pas pris en compte à la même hauteur dans l’analyse. En effet, seuls les revenus des fonctionnaires et salariés en CDI sont pris en compte à 100 % dans le calcul de la mensualité maximale : les revenus locatifs, par exemple, ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70 %. Pour les professions libérales et les entrepreneurs, il faut justifier de revenus stables pendant au moins 5 années pour qu’ils soient pris en compte à 100 %.
Les pensions de retraite sont considérées comme des revenus fixes et stables : elles sont également prises en compte à 100 % dans le calcul de l’endettement.
Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?
On a tendance à qualifier de “charges fixes” les dépenses mensuelles récurrentes comme les factures énergétiques (électricité, eau, gaz), les abonnements (internet, téléphone) ou les cotisations d’assurance (mutuelle, auto). Pourtant, ces dépenses ne sont pas considérées comme des charges entrant dans le l’évaluation de la capacité d’emprunt !
Les charges de l'acquéreur prises en compte se résument essentiellement en deux points :
- Les autres crédits en cours ;
- Les pensions alimentaires.
Dans le cas d’un investissement locatif, si l'acquéreur reste locataire de sa résidence principale, son loyer est aussi pris en compte dans les charges.
Capacité d’emprunt maximale et taux d’endettement
Lors de vos recherches, vous avez probablement entendu parler du taux d’endettement maximal, défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui permet de définir le montant maximal des charges mensuelles que peut assumer un acheteur, crédit immobilier compris.
Ce taux d’endettement, actuellement de 35 %, est appliqué aux revenus de l’acheteur, puis comparé au montant de ses charges. Si celui-ci reste sous la barre des 35 % du montant des revenus, la banque pourra alors accorder un crédit sans crainte.
En résumé, le montant des mensualités maximales peut être calculé ainsi :
Mensualité maximale = (revenus - charges) x taux d’endettement
Pour un acquéreur qui gagne 4 000 € par mois et qui n’a aucun crédit encore ni autre charge fixe (par exemple, une pension alimentaire), cela correspond à :
Mensualité maximale = 4 000 € x 0,35 = 1 400 €
Nous sommes ici face à un cas extrêmement simple, où il n’y a aucune autre charge que le crédit immobilier et où les revenus sont pris en compte à 100 %.
Si on reprend la formule simplifiée de la capacité d’emprunt maximale, celle d’un emprunteur qui gagne 4 000 € par mois, et qui n’a pas de charges est alors la suivante :
Capacité d'emprunt maximale = 1 400 € x durée en mois
Sans surprise, la capacité d’emprunt maximale augmente avec la durée du prêt : c’est la raison pour laquelle la plupart des emprunteurs remboursent leur crédit sur une durée comprise entre 15 et 25 années.
Voici donc les capacités maximales théoriques que vous obtiendrez en empruntant sur 10, 15, 20 ou 25 années avec un salaire de 4 000 € par mois.
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 1 400 € | 168 000 € |
| 15 ans | 1 400 € | 252 000 € |
| 20 ans | 1 400 € | 336 000 € |
| 25 ans | 1 400 € | 420 000 € |
Encore une fois, c’est un montant qu’il faut considérer avec un certain recul : si cette formule permet de se faire une première idée de sa capacité d’emprunt, elle ne prend pas en compte les intérêts du prêt et les cotisations d’assurance. Or, ces derniers varient grandement selon la durée du prêt ! Ainsi, si emprunter sur 25 années permet de bénéficier d’une somme d’argent plus importante, cela augmente grandement le coût total du crédit.
Capacité d’emprunt maximale et reste à vivre
Au-delà de l’endettement, les banques considèrent le reste à vivre d’un acquéreur pour définir ses mensualités maximales. Le reste à vivre correspond à la somme d’argent qui reste à l’acheteur après le remboursement de son crédit immobilier, soit l’argent qu’il lui reste pour ses dépenses courantes.
On peut alors le calculer grâce à la formule suivante :
Reste à vivre = revenus - charges fixes - montant des mensualités
De manière générale, on considère que le reste à vivre se situe entre 700 et 1 000 € pour une personne seule. Pour un couple, celui-ci est ramené à une fourchette de 1 200 € à 1 500 €, et il faut ajouter environ 400 € par enfant à charge.
Ainsi, si vous gagnez 4 000 € et que vous vivez seul, votre reste à vivre sera largement suffisant après avoir payé 1 400 € de mensualités. Par contre, si vous gagnez 4 000 € à deux et que vous avez 3 enfants, il est peu probable qu’on vous accorde un crédit avec des mensualités à 1 400 €. Votre capacité d’emprunt sera alors revue à la baisse !
Combien emprunter avec 4 000 € par mois ?
Les chiffres évoqués jusqu’ici étaient purement théoriques, puisqu’ils ne prenaient pas en compte les taux immobiliers actuellement en vigueur, et donc, le coût du crédit. Pour une avoir une idée plus précise de votre capacité d’emprunt, voici les taux moyens proposés pour les différentes durées de remboursement possibles :
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 22/04/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Les autres éléments à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt
Vous l’avez compris, votre capacité d’emprunt maximale dépend essentiellement de vos charges et de vos revenus. Mais il faut également prendre en compte d’autres critères comme votre apport, la durée et le taux nominal de votre crédit ou le coût de votre assurance de prêt, qui dépendent eux-mêmes de nombreux critères !
▶ L’apport
L’apport personnel, ou apport initial, désigne la somme apportée par l’acheteur pour réaliser son projet immobilier. Cela peut être le fruit d’un héritage, de plusieurs années d’épargne, ou bien d’une épargne spécifique telle qu’un PEL.
On considère qu’il doit être d’au moins 10 % du prix du bien pour pouvoir couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire et de garantie). Mais un apport plus conséquent peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt ! En effet, un apport de 20 ou 30 % du prix du bien représente un gage de sécurité pour les banques, qui se montrent alors plus enclines à baisser leurs taux ou à dépasser les 35 % de taux d’endettement. Dans tous les cas, c’est la capacité d’emprunt qui augmente !
▶ La durée du crédit
Sans surprise, la durée de remboursement d’un crédit a une influence directe sur la capacité maximale d’emprunt d’un acquéreur. C’est logique : plus on rembourse de mensualités, plus on peut emprunter une somme importante ! Emprunter sur 20 années plutôt que sur 15 est donc un excellent moyen d’augmenter son budget. Attention cependant à surveiller le coût total du crédit, qui augmente forcément dans la durée. En effet, qui dit crédit plus long dit forcément taux d’intérêt moins avantageux.
▶ Le taux nominal du crédit
Le taux d’un crédit immobilier est à l’image du risque que prend une banque à accorder un prêt. Il varie donc en fonction de plusieurs critères, à commencer par la durée de remboursement du crédit. En effet, plus la durée de remboursement d’un crédit augmente, plus le risque de non-remboursement est important !
Si la durée du prêt est essentielle pour définir le taux d’intérêt, celui-ci dépend aussi d’éléments inhérents au profil emprunteur. Il peut dépendre de :
- la situation professionnelle, par exemple, s’il est fonctionnaire ou jeune cadre ;
- son épargne ou de la bonne tenue de ses comptes bancaires ;
- son apport initial.
En résumé, moins l’emprunteur représente un risque de non-remboursement, plus il se verra proposer un bon taux.
▶ L’assurance de prêt immobilier
Elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Les cotisations d’assurance ont donc un impact non négligeable sur la capacité d’emprunt maximale d’un acheteur. Ainsi, une personne jeune et en bonne santé paiera, en général, des cotisations moins chères qu’un emprunteur plus âgé. Il pourra donc emprunter une plus grande somme qu’un autre acheteur gagnant 4 000 euros par mois. De même, le taux d’assurance peut varier en fonction de la profession exercée, notamment si le métier est à risque.
Le taux moyen d’assurance proposé par les assurances groupe des banques se situe actuellement autour de 0,36 %.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat, quelle différence ?
Il faut bien différencier la capacité d’emprunt, qui désigne la somme maximale qu’un emprunteur peut obtenir grâce à un prêt immobilier, de la capacité d’achat, qui désigne le budget global pour un achat immobilier.
En effet, la capacité d’achat prend en compte d’autres sommes, comme l’apport initial de l’acquéreur, pour définir le budget dont il dispose. En même temps, on déduit de la capacité d’achat les frais d’acquisition du bien que sont les frais de notaire et de garantie.
En résumé, la capacité d’achat correspond au prix maximal du bien qu’on peut acheter. Elle se définit alors comme suit :
Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire et de garantie
Capacité d’emprunt maximale : quel est le rôle du courtier immobilier ?
Vous aimeriez définir précisément votre capacité d’emprunt maximale ? Ou bien bénéficier de l’accompagnement d’un expert du crédit pour tenter de la faire augmenter ? C’est le rôle du courtier immobilier !
Le rôle de ce professionnel est de vous aider à monter votre dossier de prêt et à trouver le meilleur crédit pour votre projet. Il commence par faire le point avec vous sur votre situation financière, notamment, les points forts et les points faibles de votre dossier (apport insuffisant, crédit en cours…). Il vous conseille sur les différentes manières d’optimiser votre dossier et vous aide à le présenter sous son meilleur jour. Grâce à son réseau de partenaires bancaires, il vous aide ensuite à trouver la meilleure banque et le meilleur prêt pour votre projet. Enfin, il négocie pour vous un taux privilégié, ainsi que la meilleure assurance de prêt possible, pour vous aider à réduire le coût de votre crédit.
Un dossier parfaitement présenté, un profil optimisé, un taux négocié… Autant de points qui permettent à votre courtier de faire augmenter votre capacité d’emprunt !
- La détermination de la capacité d’emprunt est une étape essentielle de votre projet immobilier, puisqu’il permet de définir le budget de son achat immobilier.
- Elle peut être effectuée à partir de la durée de l’emprunt et du montant maximum des mensualités que peut rembourser un emprunteur. Il dépend donc des revenus et des charges de mais aussi de la composition du foyer.
- Avec un salaire de 4 000 € par mois, on peut ainsi rembourser jusqu’à 1 400 € de mensualités. Ce chiffre permet alors de calculer la capacité d’emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 années, mais sans tenir compte des taux immobiliers en vigueur.
- La capacité d’emprunt doit être distinguée de la capacité d’achat, qui correspond au prix maximal du bien que l’acheteur peut envisager d’acheter.
- Pour obtenir une simulation personnalisée, contactez un expert en crédit CAFPI qui vous aidera à définir précisément votre capacité d’emprunt… et à obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier !
