La capacité d’emprunt
Elle désigne le montant maximal que l’acheteur peut emprunter pour réaliser son achat immobilier. Elle est définie selon les capacités de remboursement et du coût du crédit (intérêts, assurance de prêt).
De façon simplifiée, on peut calculer la capacité d’emprunt maximale comme suit :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
Les revenus pris en compte
À part sur votre salaire, la banque se penchera aussi sur votre situation professionnelle. Habituellement, les établissements prêteurs sont plus rassurés avec un candidat ayant un CDI. Ce qui n’exclut pas la possibilité d’avoir un prêt avec un CDD, en étant un travailleur indépendant ou en exerçant une profession libérale.
Les primes, les revenus fonciers, les allocations, les loyers que vous percevez ou allez percevoir dans le cadre d’un projet d’investissement locatif peuvent aussi être considérés comme des revenus. Ils peuvent donc être pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Si vous envisagez de souscrire un crédit à deux, sachez que les revenus de votre co-emprunteur seront également examinés par la banque. Notez qu’il devra aussi avoir une assurance de prêt.
Les charges pour emprunter avec 3 000 euros de revenus
Pour vous accorder un prêt immobilier, la banque ne s’arrête pas à l’analyse de vos revenus. En effet, elle vérifiera en plus de votre salaire, vos charges composées de(s)’ :
- Mensualités de vos crédits en cours – (travaux, rénovation, piscine, etc.) ;
- Pensions que vous avez à régler tous les mois ;
- Vos mensualités après l’acquisition du bien, et vos loyers si vous achetez un logement autre qu’une résidence principale.
Le taux d’endettement
Il est l’un des principaux critères pris en compte par les banques. Il s’agit de voir si vos charges ne sont pas trop lourdes. De manière générale, les établissements financiers sont peu enclins à accorder un crédit à un emprunteur si son taux d’endettement est supérieur aux 35 % préconisés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Concrètement, le calcul se fait comme suit :
Taux d’endettement = charges / revenus x 100.
Si vous avez déjà un emprunt en cours avec des mensualités de 100 € par mois, et que vous touchez un salaire de 1 500 €, alors votre taux est le suivant : 100 € / 1 500 € x 100 = 6,67%.
Si vous désirez souscrire un nouveau prêt, sauf exception, la banque vérifiera que vos nouvelles mensualités ne viennent pas vous faire dépasser 35 % de taux d’endettement, soit l’équivalent de 35 % de 1 500 = 525 € de mensualités cumulées.
Vous pouvez également vous servir de notre simulateur de taux d’endettement pour une estimation simple et rapide.
Pour calculer la mensualité maximale d’un acheteur, voici la formule :
Mensualité maximale = (revenus - charges fixes) x taux d’endettement maximum
soit avec 3 000 euros de revenus : 3 000 x 35 % = 1 050 euros
Le tableau suivant récapitule le montant maximal de l’emprunt que vous pourrez avoir selon le nombre d’année :
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 1 050 € | 126 000 € |
| 15 ans | 1 050 € | 189 000 € |
| 20 ans | 1 050 € | 252 000 € |
| 25 ans | 1 050 € | 315 000 € |
Le reste à vivre lorsqu’on emprunte avec 3 000 euros
Vous voulez savoir combien vous pouvez obtenir de votre banque avec 3 000 euros par mois ? La somme qui vous sera accordée dépendra également de ce qui vous reste après paiement de vos charges.
Pour résumer :
Reste à vivre = revenus – charges fixes
Ainsi, si vous deviez rembourser en tout 900 € de prêts par mois, avec des charges fixes de 1 000€ et des revenus de 3 000 €, votre reste à vivre serait de 1 100 €. Voici le détail :
- Reste à vivre = 3 000 € – (900 € + 1 000 €) ;
- Reste à vivre = 3 000 € – 1 900 € ;
- Reste à vivre = 1 100 €.
Dans vos charges, doivent être inclus :
- Charges fixes ;
- Mensualités ;
- Assurance emprunteur.
Le reste à vivre doit donc vous permettre de couvrir vos dépenses courantes (transport, alimentation, vêtements, etc.). Ainsi, plus ce montant (le reste à vivre) est élevé, plus votre capacité d’emprunt le sera.
Pour un emprunt seul, il y a de fortes chances pour que votre reste à vivre ne soit pas un frein à votre projet. En effet, le reste à vivre doit être d’environ 700 € à 1 000 € pour une personne seule, ce qui porterait techniquement votre capacité d’emprunt mensuelle à 2 000 € / 2 300 €. Sauf que le taux d’endettement de 35 % vous plafonne déjà à 1 050 € par mois (35 % * 3 000 €).
Avec un salaire de 3 000 € par mois, pour un emprunt seul, le taux d’endettement est donc le premier frein avant la condition du reste à vivre. Si vous empruntez seul et que vous avez 3 enfants à charge, le reste à vivre n’est toujours pas le premier frein, car le reste à vivre est majoré d’environ 300 euros par enfant (donc de 900 € pour 3 enfants).
Combien emprunter avec 3 000 euros par mois ?
Le montant que vous pouvez obtenir en ayant 3 000 euros par mois dépend de nombreux paramètres. Pour une avoir une idée plus précise de votre capacité d’emprunt, voici les taux moyens proposés pour les différentes durées de remboursement possibles :
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 22/04/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Comme le montre le tableau, la durée de remboursement et le taux d'intérêt sont directement liés.
Les autres éléments à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt
▶ L’apport personnel
Il est assez courant que les établissements financiers demandent un apport pour régler les frais annexes comme :
- Les frais de notaire qui varient suivant le type de bien immobilier, ancien ou neuf (découvrez notre simulateur des frais de notaire) ;
- Les frais de dossier ;
- Les frais de courtage ;
- Les frais de garantie.
D’ordinaire, il est de l’ordre de 10 % du montant (30 000 € minimum, par exemple, pour un crédit de 300 000 €). Plus il sera élevé, mieux vous pourrez négocier les conditions de votre emprunt immobilier avec des revenus de 3 000 euros : mensualités moins élevées, durée de prêt moins longue, possibilité d’obtenir le montant souhaité (plus ou moins important).
Sans oublier qu’avec un apport conséquent, vous rassurez la banque (surtout s’il provient de votre épargne). En effet, si vous avez pu mettre de l’argent de côté, vous pourrez allouer plus naturellement une part de vos revenus au remboursement de votre crédit.
Il est possible d’emprunter sans apport avec un salaire de 3 000 euros par mois. Mais les banques n’acceptent de délivrer ce type de prêt que rarement, car cela impliquerait d’accorder un crédit supérieur à la valeur du bien immobilier.
Vous voulez savoir si votre profil vous permet d’accéder à un prêt sans apport pour acquérir une maison ou un appartement ? Joignez l’un des conseillers CAFPI ! Il vous accompagnera dans vos démarches pour l’obtention d’un crédit immobilier avec 3 000 €.
▶ La durée envisagée pour le crédit
Elle a un impact sur la somme que vous pouvez emprunter. Pour connaître la durée optimale en rapport avec vos besoins et vos moyens, fiez-vous à nos conseils. Habituellement, la durée maximale pour :
- L’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire est de 25 ans ;
- Un investissement locatif est de 20 ans.
Si vous ne jouissez pas tout de suite de votre bien (construction, travaux, etc.), vous pouvez demander un différé de remboursement.
Notez également que la durée du prêt a un impact sur le taux de l’emprunt. Plus la durée est longue, plus celui-ci sera élevé.
▶ Le taux d’intérêt
Un emprunt au meilleur taux vous permet d’envisager un montant plus élevé. Votre courtier en prêt immobilier CAFPI peut se charger de la négociation. Il peut d’ailleurs se tenir à vos côtés pour toutes les étapes de la demande de crédit et même après pour des conseils ultérieurs.
▶ L’assurance emprunteur
Elle peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit, c’est donc un élément non négligeable. L'assurance emprunteur assure la protection financière en cas d'imprévus tels qu’un accident ou une maladie.
La capacité d’achat
Attention, il faut faire la différence entre capacité d’emprunt et d’achat. Si la première désigne le prêt qui pourrait vous être accordé, la capacité d’achat revient au montant total pour l’achat immobilier, ce qui inclut l’apport tout en déduisant les frais de notaire et de garantie.
Obtenir un crédit immobilier avec un courtier
De manière générale, faire appel à un courtier immobilier vous fait profiter de nombreux avantages : accompagnement, conseil, rapidité, pertinence dans la recherche et large réseau de partenaires bancaires.
CAFPI, spécialiste du courtage immobilier, de son côté, s’engage à :
- Délivrer un avis de faisabilité gratuitement ;
- Mettre à votre disposition l’expertise et les conseils personnalisés d’un réseau de 1 100 professionnels ;
- Mettre à votre disposition un interlocuteur unique qui vous accompagnera tout au long de votre projet : de l’étude à la signature chez le notaire ;
- Être à vos côtés de la manière la plus pratique pour vous : dans l’une de nos 230 agences, par téléphone, en visioconférence ;
- Expliquer le jargon et les étapes pour l’obtention d’un prêt immobilier ;
- Trouver les meilleurs tarifs auprès de plus de 110 partenaires bancaires ;
- Attendre que votre prêt immobilier soit débloqué avant de percevoir ses honoraires (pourcentage sur le montant emprunté).
- Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs points : salaire, charges, endettement, apport, durée de remboursement, taux d’intérêt, capacité d’achat ;
- Le reste à vivre n’est souvent pas un frein pour les personnes gagnant 3 000 € et empruntant seuls. En effet, avec ce montant de salaire, le taux d’endettement est souvent le critère qui viendra empêcher d’emprunter plus, bien avant la condition du reste à vivre.
- CAFPI met à votre disposition un simulateur en plus d’autres calculettes vous permettant d’avoir des estimations et une vue d’ensemble sur votre crédit immobilier : simulation des mensualités, du montant à emprunter, des frais de notaire, etc. ;
- CAFPI vous accompagne pour que vous trouviez facilement et rapidement votre avec 3 000 € de revenus.
