Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Évaluer votre capacité d'emprunt constitue une étape cruciale, voire la première, dans votre démarche d'acquisition. Son analyse est essentielle pour déterminer le budget disponible pour votre projet immobilier, jouant ainsi un rôle fondamental dans sa concrétisation.
▶ Définition de la capacité d’emprunt
Elle désigne le montant maximal qu’un acheteur peut se voir accorder par une banque, en fonction de ses capacités de remboursement.
▶ Formule pour calculer la capacité d’emprunt
De façon simplifiée, on peut calculer la capacité d’emprunt maximale comme suit :
Capacité d'emprunt maximale = ((revenus – charges) × 35 %) x durée (en mois)
La formule mentionnée précédemment ne prend pas en considération le taux d'intérêt, ni les primes d'assurance emprunteur. Elle offre une estimation approximative se basant sur les charges et les revenus.
▶ Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt ?
Il est essentiel de prévoir le calcul de votre capacité d'emprunt avant d'entamer l'acquisition de votre bien.
Il serait regrettable de se retrouver dans l'incapacité de financer la maison de vos aspirations.
Cette évaluation permet d'obtenir une première estimation du montant envisageable avec le soutien de la banque. Elle peut être effectuée en ligne de manière autonome, ou en collaborant avec votre conseiller bancaire ou un courtier pour une analyse plus précise et un accompagnement dédié.
En utilisant des simulateurs, vous pourrez expérimenter diverses durées et taux, et vous faire une première idée de ce qui correspond le mieux à votre projet.
Quels sont les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt ?
La profession de l’acquéreur, et le salaire dégagé, constituent des éléments phares dans les analyses de la banque pour accorder - ou non - un crédit immobilier.
La nature de l’activité de l'acheteur sera attentivement étudiée :
- S’il est fonctionnaire titulaire de son poste ou en CDI avec une période d’essai confirmée, ses salaires et primes régulières seront prises en compte à 100%,
- S’il est en CDD, intérimaires, travailleurs indépendants ou professions libérales, il faudra montrer l’ensemble de ses revenus sur les 3 dernières années,
- A la retraite, la pension de retraite sera prise en compte intégralement.
- Enfin, s’il a réalisé un investissement locatif, ses recettes seront comptabilisées à hauteur de 70%.
Les allocations chômage, pensions alimentaires et autres aides similaires ne sont généralement pas prises en compte dans les revenus.
Quelles sont les charges prises en compte pour calculer la capacité d’emprunt ?
Les charges prises en considération par la banque pour évaluer votre capacité d'emprunt englobent les éléments suivants :
- Le loyer que vous aurez à assumer suite à votre acquisition ;
- Les crédits en cours, tels que les crédits à la consommation ou les prêts automobiles.
- Les éventuelles pensions que vous versez régulièrement (pensions alimentaires par exemple).
Ces charges ont un impact sur vos revenus, et c'est pourquoi elles sont prises en compte lors du calcul du taux d'endettement ainsi que de la capacité d'emprunt, en supposant un salaire de 2 000 euros.
Capacité d’emprunt maximale et taux d’endettement
Pour déterminer votre capacité d'emprunt maximale, commencez par calculer le montant maximum des mensualités que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles.
Ce ratio entre ces deux montants est communément appelé le taux d'endettement. Les banques l’utilisent comme l'un des premiers critères pour évaluer la capacité d'emprunt d'un acquéreur.
Selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), il est généralement fixé à un maximum de 35 %. Il permet de déterminer la part du budget mensuel qu'un acquéreur peut allouer au remboursement de son crédit. Le taux d'endettement prend en considération non seulement les revenus, mais aussi les charges fixes, afin de définir la mensualité maximale qu'il peut rembourser.
Ci-dessous, la formule du calcul de la mensualité maximale d’un acheteur :
Mensualité maximale = (revenus - charges fixes) x taux d’endettement maximum
Avec un salaire de 2 000 € par mois, vous pouvez utiliser la formule comme suit :
Mensualité maximale = (2 000 € - charges) x 0,35
Vous n’avez pas d’autre crédit en cours ? Ni de pension alimentaire ? Vous pouvez alors connaître immédiatement vos mensualités approximatives :
Mensualité maximale = 2 000 € x 0,35 = 700 €
Vous avez maintenant une bonne idée de votre mensualité maximale.
Qu’en est-il de votre capacité d’emprunt maximale ? Elle se calcule avec la formule suivante :
Capacité d'emprunt maximale = mensualité maximale x durée en mois
| Durée du prêt | Mensualité maximale | Capacité d'emprunt maximale |
| 10 ans | 700 € | 84 000 € |
| 15 ans | 700 € | 126 000 € |
| 20 ans | 700 € | 168 000 € |
| 25 ans | 700 € | 210 000 € |
Capacité d’emprunt et reste à vivre
Outre le taux d’endettement, les banques s’intéressent au reste à vivre : le “reste à vivre” désigne la somme restante dans votre budget destinée aux dépenses habituelles et du quotidien : alimentation, transports, vêtements, etc.
Un reste à vivre substantiel peut persuader la banque de vous accorder un prêt, même en présence d'un endettement plutôt élevé.
Il peut être résumé en la formule suivante :
Reste à vivre = revenus - charges fixes - montant des mensualités
Il est généralement recommandé qu'un ménage conserve un reste à vivre minimum. Ce montant s'élève entre 700 et 1 000 € pour une personne seule, 1 200 € à 1 500 € pour un couple, et 400 € par personne à charge supplémentaire.
En reprenant notre exemple précédent, avec une mensualité de 700 €, votre reste à vivre serait le suivant :
Reste à vivre = 2 000 € - 700 € = 1 300 €
Ce reste à vivre est suffisant si vous vivez seul ou en couple, ou seul avec un enfant à charge.
Combien emprunter avec 2 000 € par mois ?
En prenant en considération vos revenus, le taux d'endettement maximal et la durée de votre crédit, vous avez pu esquisser une première estimation de votre capacité d'emprunt. À présent, il est essentiel de croiser ces données avec les taux d'intérêt actuels pour obtenir une estimation plus précise.
| Durée du prêt | Taux d'intérêt | Capacité d'emprunt |
Les simulations sont effectuées par défaut avec les taux les plus bas tels que constatés au niveau national chez nos partenaires bancaires. Taux hors-assurance, mis à jour au 22/04/2024.
1. le taux moyen constaté : Chaque semaine, nous sélectionnons l'ensemble des offres de financement obtenues à taux fixe émises par nos banques partenaires à des clients CAFPI ayant fait une demande de prêt immobilier, sur une durée donnée et un montant de prêt minimum de 80 000 euros, afin de calculer le taux moyen obtenu (hors assurance). Ce taux est mis à jour en fin de semaine sur la base des 15 derniers jours. Taux hors assurances.
2. Taux d'assurance : Par défaut, le taux d'assurance est à 0,36 %. Ce taux est considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe. Il peut varier en fonction
- des garanties et options souscrites,
- de l’âge atteint par l’Assuré, calculé par différence de millésimes ou date anniversaire,
- du montant du capital restant dû à l'Organisme prêteur multiplié par la quotité,
- des risques déclarés.
3. Important : Cette simulation a un caractère indicatif, sans valeur contractuelle. Pour en savoir plus et bénéficier d'une simulation complète et personnalisée, déposez votre demande ou prenez rendez-vous avec un conseiller CAFPI.
UN CRÉDIT VOUS ENGAGE ET DOIT ÊTRE REMBOURSÉ.
VÉRIFIEZ VOS CAPACITÉS DE REMBOURSEMENT AVANT DE VOUS ENGAGER.
Ces résultats sont donnés à titre d'information. Ils sont calculés sur la base d'hypothèses simples et variables en fonction des données que vous saisissez et ne constituent ni une offre de crédit, ni acceptation de votre dossier par nos partenaires bancaires. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour tout prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours ; l'achat est subordonné à l'obtention du prêt, s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
Les autres éléments à prendre en compte pour déterminer la capacité d’emprunt
En première instance, pour connaître votre capacité d’emprunt, ce sont surtout les revenus et les charges qui comptent.
Pour vous avoir une vision plus précise de cette fameuse capacité d’emprunt, ne négligez aucun autre critère :
▶ L’apport
L'apport représente l'épargne que vous investissez dans votre projet immobilier.
Il peut être constitué à partir d'un PEL (Plan Épargne Logement), d'un don ou d'un prêt familial ou encore d’une épargne personnelle constituée au fil des années.
Pour la banque, l’apport est précieux et sera considéré comme destiné à couvrir les frais associés, tels que les frais de notaire et de garantie.
En réponse à une recommandation du HCSF, les banques privilégient plus que jamais les prêts avec apports personnels.
Ainsi, il est conseillé de présenter un apport équivalent à au moins 10 % du montant de l'acquisition. Si votre apport dépasse ce pourcentage, vous pourrez envisager de réduire la durée de l'emprunt ou d'emprunter plus.
Par exemple, pour un emprunt de 200 000 €, un apport d'au moins 20 000 € serait nécessaire.
▶ La durée
La question de savoir combien vous pouvez emprunter avec un revenu de 2 000 euros par mois est étroitement liée à la durée de remboursement.
Avec les dernières recommandations du HCSF, il n'est plus autorisé de souscrire un prêt sur une période dépassant 25 années (avec une extension de 2 ans de différé pour l'acquisition d'un bien neuf ou ancien nécessitant d'importants travaux).
Toutefois, la durée de remboursement a des répercussions importantes :
- Une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées, nécessitant que votre salaire puisse suivre ;
- Une durée plus courte s'accompagne généralement de taux d'intérêt plus favorables.
Par conséquent, pour déterminer combien vous pouvez emprunter avec un salaire de 2 000 euros, vous devrez ajuster la durée de remboursement en utilisant notre simulateur de prêt.
▶ Le taux nominal
Le taux d'intérêt d'emprunt joue un rôle crucial dans le coût total du crédit.
Il est influencé par plusieurs éléments :
- Profil de l’emprunteur,
- Durée du prêt,
- Revenus,
- Age,
- Contexte économique,
- …
Pour accéder au taux le plus compétitif, il est recommandé de solliciter les services d'un courtier.
▶ L’assurance de prêt immobilier
L'assurance de prêt immobilier peut constituer une part significative du coût total d'un crédit, exerçant ainsi une influence non négligeable sur votre capacité d'emprunt.
Le taux d'assurance peut varier considérablement d'un acheteur à l'autre : si vous êtes jeune et en bonne santé, il est probable que vous puissiez bénéficier d'un taux d'assurance plus avantageux.
En revanche, si vous avez plus de 60 ans, êtes fumeur ou souffrez d'une maladie chronique, celui-ci pourrait être plus élevé.
La convention AERAS existe pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant un problème de santé aggravé. Son but est de permettre à certains individus de souscrire une assurance de prêt sans subir de majoration de tarif ni d'exclusion de garanties.
Capacité d’emprunt et capacité d’achat, quelle différence ?
Attention à ne pas confondre capacité d’emprunt et capacité d’achat : la première représente la somme totale qu’un acheteur peut emprunter auprès d’une banque, tandis que la capacité d’achat correspond au budget dont il dispose pour réaliser son projet immobilier.
La capacité d’achat prend en compte d’autres facteurs : montant du prêt, apport, frais d’acquisition du bien (frais de notaire et de garantie).
La capacité d'achat se calcule de la manière suivante :
Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) - frais de notaire et de garantie
Capacité d’emprunt : quel est le rôle du courtier immobilier ?
Pour obtenir une estimation plus précise du montant que vous pouvez emprunter avec 2 000 euros par mois, n'hésitez pas à utiliser nos différents outils de simulation en ligne, mais surtout à vous rapprocher d’un courtier pour des conseils personnalisés et un accompagnement de A à Z.
- Il est un véritable expert : après avoir évalué votre situation financière et optimisé votre capacité d'emprunt, son rôle consiste à dénicher la meilleure offre de prêt disponible pour vous.
- Il vous guide ensuite dans la constitution de votre dossier de prêt, mettant en avant les atouts de votre profil, et le présente à son réseau de partenaires bancaires.
- Il obtient ainsi des offres de prêt à des taux préférentiels, ce qui a pour effet de réduire le coût total.
Durant toute votre quête de prêt immobilier, votre courtier immobilier est un précieux allié : il vous assiste dans les calculs mais vous donne également des conseils et des explications à chaque étape.
En facilitant l'obtention de votre crédit immobilier et de votre assurance emprunteur à des taux avantageux, il joue un rôle crucial dans l'augmentation de votre capacité d'emprunt.
- La capacité d'emprunt avec un revenu de 2 000 euros par mois dépend de plusieurs facteurs tels que les charges, la durée de remboursement, et le taux d'intérêt.
- La capacité d'emprunt est le montant que la banque peut accorder en fonction des capacités d’acquittement de l'acheteur.
- La connaissance de la capacité d'emprunt est essentielle avant d'entamer une acquisition immobilière pour éviter des difficultés financières.
- Les revenus pris en compte incluent le salaire de l'emprunteur.
- Les charges prises en compte pour déterminer la capacité d'emprunt comprennent le loyer, les mensualités des crédits en cours, et les pensions versées régulièrement.
- Le taux d'endettement, limité à 35% selon les recommandations du HCSF, et le reste à vivre sont essentiels pour déterminer la capacité d'emprunt.
- L'apport, la durée du crédit, le taux nominal, et l'assurance de prêt influent également sur la capacité d'emprunt.
- La capacité d'emprunt diffère de la capacité d'achat qui prend en compte l'apport et les frais d'acquisition.
- Pour calculer précisément la somme empruntable avec un revenu de 2 000 € par mois, n’hésitez pas à faire appel à un courtier : en optimisant la capacité d'emprunt et en obtenant des offres à taux préférentiel, il joue un rôle crucial dans l'augmentation de la capacité d'emprunt.
