Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur couvre l’assuré en cas de sinistre l’empêchant de s’acquitter de son obligation de rembourser ses dettes. Tout au long de l’exécution du contrat de prêt immobilier, l’emprunteur peut être exposé à différents événements pouvant entraver sa capacité à rembourser le prêt : décès ou bien maladie entraînant une incapacité ou invalidité par exemple.

En raison de ces événements, l’établissement prêteur est exposé à un risque de non-remboursement des crédits. Il exige alors à ses clients de solliciter une assurance emprunteur. Grâce aux garanties issues de cette couverture, il peut écarter le risque de non-acquittement des prêts.

L’assurance de prêt immobilier ne protège pas seulement l’établissement prêteur. Elle offre une sécurité non négligeable à l’emprunteur, notamment à son patrimoine. Effectivement, le retard de paiement des mensualités donne lieu à des pénalités et le défaut de désendettement entraîne la saisie de ses biens.

Retenez également qu’en cas de mort, le défaut d’assurance de prêt immobilier peut générer des charges à vos proches qui devront rembourser vos dettes. Si vous décédez, vos proches ne recueilleront pas seulement vos biens. Ils auront la charge de rembourser vos dettes, y compris les crédits immobiliers.

Évolution législative et impact sur les emprunteurs

Avant 2010, l’emprunteur ne pouvait pas choisir librement l’établissement couvrant son crédit immobilier. Ainsi, le banquier lui imposait un contrat dont la souscription conditionnait l’octroi du prêt. Depuis 2010, la législation a fait l’objet de plusieurs réformes qui jouent, généralement, en faveur des personnes qui empruntent. Cette évolution législative procure à ces derniers la possibilité de changer d’assurance et de dénicher une formule avantageuse grâce à la comparaison des offres.

▶ La loi Lagarde

Connue sous le nom de loi Lagarde, la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 a mis en place la délégation d’assurance. Grâce à ce dispositif, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier et sont libres de choisir l’assureur qui va couvrir leurs crédits. Le refus par l’emprunteur de souscrire l’assurance groupe ne peut plus motiver le rejet d’une demande de crédit. Par contre, il doit respecter le principe de l’équivalence des garanties.

▶ La loi Hamon

La loi Hamon du 18 mars 2014 autorise les personnes qui empruntent à changer d’assurance de prêt immobilier en cours sous certaines conditions :

• Il faut résilier le contrat dans les 12 mois qui suivent sa signature ;
• La demande de changement doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Il faut respecter le délai de préavis de 15 jours avant la date d’anniversaire dudit contrat ;
• La demande doit inclure le certificat d’adhésion à la nouvelle police d’assurance pour prouver l’équivalence des garanties.

▶ La loi Bourquin

Applicable depuis le 1er janvier 2018, la loi n° 2017-203 du 21 février 2017, appelée également loi Bourquin, révolutionne davantage la vie des emprunteurs. 

Depuis cette loi, les emprunteurs sont libres de changer leur assurance de prêt immobilier chaque année. Toutefois, ils doivent satisfaire quelques conditions :

• Respecter le principe de l’équivalence des garanties ;
• Déposer la demande de changement d’assurance au plus tard 2 mois avant la date d’anniversaire du contrat.

▶ La loi Lemoine

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022 s’ajoute aux dispositifs visant à assouplir les conditions de résiliation de l’assurance emprunteur. Connue sous l’appellation de loi Lemoine, elle renforce la protection des personnes emprunteuses et facilite l’accès au prêt.

Cette loi apporte des modifications à différents niveaux, désormais :

• L’emprunteur peut résilier le contrat à tout moment ;
• Le droit à l’oubli pour les cancers et l’hépatite C est limité à 5 ans ;
• Le questionnaire médical obligatoire est supprimé sous certaines conditions ; 
• L’assureur a l’obligation d’informer l’emprunteur sur le coût cumulé sur 8 ans.

Les garanties

▶ Garanties obligatoires vs facultatives

Si on se réfère à la loi, les garanties obligatoires n’existent pas en matière d’assurance de prêt immobilier. On parle plutôt de garanties minimales incontournables qui comprennent la garantie décès et la garantie PTIA. Elles sont toujours exigées par les établissements de prêt. 

Dans le cadre de la première garantie précitée, l’établissement a pour obligation de rembourser le crédit immobilier souscrit par son client, suivant la quotité. Ce dispositif profite principalement aux héritiers de l’emprunteur qui n’auront plus à se soucier du remboursement du capital restant dû s’il vient à mourir. 

Quant à la garantie PTIA, elle complète la garantie décès. Elle s’enclenche lorsque l’emprunteur est dans l’incapacité d’exercer toute activité génératrice de revenus et que plusieurs actes de la vie quotidienne nécessitent une assistance extérieure. La banque rembourse le capital restant dû suivant la quotité souscrite.

Selon le profil de l’emprunteur, celui-ci peut souscrire d’autres garanties pour protéger davantage son patrimoine et ses ayants droit, à savoir :

• Invalidité : 
  • permanente totale ;
  • permanente partielle ;
• Interruption temporaire totale de travail.

▶ Comprendre les garanties spécifiques

Les garanties décès et PTIA

Il existe des exclusions des garanties décès et PTIA de l’assurance emprunteur. L’assuré n’est donc pas pris en charge lorsque :

• Le suicide survient durant les 12 mois précédant la signature du contrat d’assurance ;
• Il est atteint d’une maladie chronique, exerce une profession risquée ou pratique des sports extrêmes.

Les garanties IPP, IPT et ITT

Comment choisir les protections appropriées à son profil ?

Le choix doit prendre en compte plusieurs paramètres, dont le profil de l’emprunteur. Rien ne sert de résilier le contrat groupe si les paramètres proposés par le nouveau contrat d’assurance ne correspondent pas à votre profil. Retenez que dans le cadre d’un contrat d’assurance groupe, l’établissement bancaire propose une formule standard. Dans ce cas, ses clients sont couverts par les mêmes prestations, quel que soit leur profil. Toutefois, si vous optez pour une assurance individuelle, vous pouvez bénéficier d’une formule personnalisée qui convient parfaitement à votre profil et vos besoins.

Les critères à prendre en compte pour bien choisir les protections appropriées à son profil sont :

• L’âge

Nul n’est sans savoir que les risques liés à la santé augmentent avec l’âge. Raison pour laquelle certaines protections font l’objet de limite d’âge. C’est typiquement le cas pour les garanties décès et PTIA dont l’âge limite de souscription et de couverture peut varier de 65 à 80 ans.

• L’état de santé

Certaines demandes de prêt ne sont plus soumises au questionnaire. Toutefois, les contrats de prêt peuvent inclure des exclusions permettant à l’assurance d’échapper à son obligation de couvrir le sinistre en cas de maladie.

• La situation professionnelle

La situation professionnelle de l’assurée détermine aussi le prix de son assurance, les garanties proposées par l’assureur, les exclusions…

Si vous exercez un métier risqué, par exemple, l’assurance peut supprimer certaines garanties, telles que l’IPP et l’IPT. Vous devez alors choisir une formule plus adaptée à votre situation professionnelle pour bénéficier d’une bonne couverture en cas de sinistre.

• La quotité

La quotité représente le pourcentage du capital pris en charge par l’assurance. Il représente donc le niveau de protection apportée par cette dernière. En principe, plus la quotité est élevée, plus la prime augmente. En cas de co-emprunteur, une analyse minutieuse de vos besoins s’impose alors pour optimiser le coût de l’assurance. C’est essentiel pour assurer un bon équilibre entre l’économie de budget et le niveau de protection puisque la quotité peut ne pas être la même entre les deux emprunteurs.

Comparatif et négociation

Pour profiter d’une assurance de prêt pas chère, l’idéal est de souscrire une assurance individuelle. Dans ce cas, la comparaison des offres sur le marché s’impose.

▶ Comparer les offres

La comparaison des offres est incontournable pour trouver une formule avec un tarif optimisé et en parfaite adéquation avec votre profil et vos besoins.

Pour comparer efficacement les offres, se limiter aux sinistres couverts par l’accord contractuel ne suffit pas. Vous devez également prendre en compte d’autres éléments :

• Le prix ; 
• L’étendue des garanties et les exclusions ;
• La modalité d’indemnisation (indemnitaire ou forfaitaire) ;
• La fiabilité du contrat dans le temps ;
• La durée d’indemnisation ;
• Le temps de franchise ;
• Le temps de carence ;
• Les formalités médicales.

▶ Négociation avec le prêteur

Stratégies de négociation avec son banquier

En principe, l’organisme prêteur ne peut pas modifier le contenu de l’assurance groupe au profit d’un seul client. La négociation avec votre banquier pour bénéficier des garanties correspondant à votre profil et vos besoins est quasiment impossible. 

La loi Lemoine vous autorise à changer d’accord contractuel à tout moment. Cependant, pour optimiser le succès de votre demande, vous devez adopter la bonne stratégie. Pour cela, faites jouer la concurrence. Comparez plusieurs offres pour dénicher la formule adaptée à votre profil et vos besoins.

La fiche standardisée d’information ou FSI

Dans le cadre d’un prêt immobilier, la banque doit établir une FSI qui contient les garanties d’assurance et les conditions de couverture de l’assuré. Elle a l’obligation de garantir la transparence et la véracité des informations fournies dans ce document. Cela permet à son client de comparer efficacement les offres sur le marché et de trouver une formule lui permettant de respecter le principe de l’équivalence des modalités. 

Rappelez-vous ! L’établissement de prêt ne peut pas refuser votre demande de changement d’assurance si le nouvel accord répond aux critères d’équivalence des protections.

Impact de la situation personnelle 

La situation personnelle de l’emprunteur est un facteur déterminant de son profil. Retenez que les établissements privilégient surtout les souscripteurs avec un bon profil emprunteur.

▶ État de santé, maladies et handicap

L’état du souscripteur peut avoir un impact notable sur son assurance. Il peut s’agir d’un handicap physique, neuropsychique ou sensoriel, d’une affection de longue durée, de l’hypertension... Cela peut aggraver les risques liés à sa santé. Le prêteur peut alors augmenter la prime d’assurance, exclure certaines modalités ou refuser la demande de souscription.

Lorsque vous souscrivez, soyez attentif à l’évolution de la législation qui la régit. Rappelez-vous ! En application de la loi Lemoine, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour certaines demandes de prêt immobilier. Pour les emprunteurs qui ne sont pas concernés par ce dispositif, la convention AERAS peut s’appliquer. 

Cette convention instaure le droit à l’oubli et la grille de référence. 
Le droit à l’oubli autorise les emprunteurs ayant été atteints d’un cancer ou d’une hépatite C à ne plus déclarer leur maladie à l’assureur. L’application de ce droit implique, toutefois, que le protocole thérapeutique de l’emprunteur soit achevé depuis 5 ans et qu’aucune rechute ne soit signalée.
La convention Aeras impose également le respect de la grille de référence. Cette dernière contient une liste de maladies permettant un accès à l'assurance emprunteur dans des conditions standard ou s'en rapprochant.

Processus de souscription et clauses importantes

▶ Signer sans questionnaire de santé

Depuis le 1er juin 2022, la souscription d’un prêt immobilier ne nécessite plus le remplissage du questionnaire sous certaines conditions. Cela concerne surtout :

• Les emprunts assurés inférieurs à 200 000 € pour un emprunt seul et 400 000 € pour un couple ;
• Les emprunts qui s’achèvent avant les 60 ans de l’emprunteur.

En dehors de ces 2 cas, la réalisation du questionnaire est obligatoire. Grâce à ce document, la banque peut recueillir différentes informations lui permettant de connaître davantage l’état de santé de son client. Ces informations incluent :

• L’âge, la taille, le poids ;
• Les opérations chirurgicales subies ;
• Les traitements médicamenteux suivis ;
• Les antécédents médicaux ;
• Les habitudes de vie (tabagisme…) ;
• Etc.

▶ Exclusions et conditions particulières

D’une manière générale, tout accord contractuel d’assurance comporte des exclusions. Ces dernières peuvent être générales ou contractuelles.

Les exclusions générales

Elles comprennent :

• Les faits volontaires de l’assuré : fausse déclaration, agression, tentative d’escroquerie...
• Les conséquences d’un événement imprévisible et irrésistible : guerre, émeute, sabotage…
• Le suicide ou la tentative de suicide.

Les exclusions contractuelles

Certains sinistres ne sont pas couverts, car leur fait générateur rentre dans le cadre des exclusions contractuelles. On cite :

• La pratique d’un sport extrême ;
• L’exercice d’un métier à risque ;
• Les affections psychiatriques et disco vertébrales ;
• Etc. 

Étapes et conseils pour signer

Pour souscrire une bonne couverture d’assurance, voici les différentes démarches :

Trouver sa future assurance emprunteur

Bien que les comparateurs en ligne soient d’une aide précieuse, les conseils d’un courtier en assurance sont indispensables. Ce dernier va : 

• évaluer vos besoins et votre budget suivant votre profil, 
• sélectionner plusieurs contrats personnalisés,
• vous conseiller dans le choix de la compagnie d’assurance,
• procéder à la délégation d’assurance.

Définir la quotité

Exprimée en pourcentage, la quotité représente la part du prêt prise en charge par l’assurance, il doit doit être couvert à 100% minimum. En cas de co-emprunteur, la quotité peut être inférieure ou égale à 100 % pour chaque emprunteur.

Vérifier l’équivalence des garanties

L’établissement de prêt ne peut pas refuser votre demande de changement d’assurance si le nouveau contrat répond à ce critère.

Souscrire au contrat individuel

Le traitement d’une demande d’assurance de prêt prend généralement 3 semaines. Si vous avez un profil emprunteur “ordinaire”, l’assureur peut vous proposer une couverture d’assurance immédiate. Par contre, si vous rentrez dans la liste des profils à risque, le délai de réponse peut être allongé. Par ailleurs, il peut vous demander de fournir des documents complémentaires ou effectuer différents examens. 

Déposer la demande de changement d’assurance et demander la validation du nouveau contrat à la banque
Dans le cadre d’un changement d’assurance de prêt, le prêteur dispose d’un délai de 10 jours pour répondre à votre demande. Ce délai court à partir de la réception de la lettre recommandée.

Résilier

Ne résiliez pas le contrat d’assurance  groupe tant que la prise en charge de la nouvelle police d’assurance n’est pas encore effective. Cela vous évite de vous retrouver sans couverture pendant un certain temps.