Choisir la meilleure assurance emprunteur pour votre SCI
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La société civile immobilière est souvent considérée comme l’une des meilleures solutions pour acquérir un bien à plusieurs. Elle permet de recourir à un emprunt classique. Ce dernier doit forcément être assuré pour garantir son remboursement. CAFPI détaille dans la suite de l’article les conditions et les particularités de l’assurance emprunteur pour SCI.
- La SCI est un dispositif efficace pour réaliser un investissement locatif à plusieurs.
- Pour financer le patrimoine de la SCI, il est possible de recourir à un prêt immobilier accompagné d’une assurance.
- La délégation d’assurance est ouverte aux membres de la société civile immobilière.
- Le dispositif permet de choisir des garanties plus avantageuses avant ou pendant l’emprunt.
Emprunter avec une SCI
Définition de la SCI
La SCI est une forme de société à caractère civil. Elle n’est donc pas soumise aux dispositions du Code du commerce, mais à celles du Code civil. Son régime y est décrit dans ses articles 1382 et suivants.
La société civile immobilière est uniquement destinée à gérer ou mettre en location un patrimoine immobilier. Il est envisageable de générer des profits par l’intermédiaire de ce régime social. Les associés peuvent emprunter à travers leur SCI et procéder à un achat immobilier.
Il existe plusieurs types de SCI :
- La SCI familiale : tous ses associés font partie d’une même famille. La structure leur permet de gérer leur patrimoine commun, souvent acquis par héritage ou donation. Il est possible d’optimiser la transmission des biens aux enfants par le biais d’une telle société.
- La SCI professionnelle : elle est destinée à administrer des immeubles à usage de bureaux, d’entrepôts ou de tout autre local à destination professionnelle.
- La SCI de construction-vente : elle permet de faire construire des biens immobiliers pour les revendre immédiatement à des tiers.
Les avantages de la SCI
Le premier avantage d’une SCI est d’éviter le statut de l’indivision. La gestion de parts sociales s’avère bien plus souple comparée à l’administration de la propriété d’un bien immobilier. La prise de décision peut être prévue dans les statuts. De plus, contrairement à l’indivision, il est assez facile de sortir d’une société civile immobilière.
Les associés de SCI peuvent bénéficier d’avantages fiscaux. Il est important de se faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser au mieux sa société.
Le fait de pouvoir confier la gestion de la société à un gérant permet d’éviter des conflits entre associés. C’est une situation confortable, notamment pour les SCI familiales.
En outre, la SCI facilite la transmission de patrimoine, permettant un partage des biens par donations de parts sociales, souvent avec des avantages fiscaux lors de la succession.
Contracter un prêt avec une SCI
La SCI est souvent créée au moment de l’acquisition d’un premier bien immobilier. Se pose alors la question du financement : emprunt ou apport. Si les associés décident de recourir à un emprunt bancaire pour la SCI, ils ont deux options :
- Contracter un crédit immobilier à titre personnel : les associés remboursent leur prêt individuellement. Ils réalisent ainsi une avance de trésorerie.
- Contracter un emprunt au nom de la SCI, personne morale : la société paie les mensualités sur ses fonds propres. Les associés doivent s’assurer d’une trésorerie disponible suffisante chaque mois. Ils sont souvent caution de leur SCI pour garantir à la banque le remboursement du capital emprunté en cas de faillite.
Dans tous les cas, le recours à une assurance de prêt immobilier sera exigé par les banques en contrepartie de l’obtention du financement.
Constituer une SCI
Créer une société civile immobilière est procédural. Il est important de respecter les étapes suivantes :
- Rédiger les statuts et publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
- Désigner un ou plusieurs gérants (un associé ou une personne extérieure).
- Procéder à l’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de la SCI.
L'importance des statuts
Les statuts sont le fondement juridique de toute société, y compris une SCI.
Ils définissent les règles de fonctionnement de la société, les droits et les obligations des associés, ainsi que les modalités de prise de décision et de gestion. Essentiels pour prévenir les litiges et les situations de blocage, les statuts doivent être clairement rédigés pour éviter les ambiguïtés.
Ils sont particulièrement utiles dans certaines situations : changement de gérant, vente des parts d’un associé, augmentation de capital.
En déterminant la répartition des parts sociales, les contributions des associés, et les modalités de transfert des parts, les statuts jouent un rôle crucial dans la gestion et la pérennité de la SCI. Ils précisent également les pouvoirs du gérant, les conditions de cession de parts, et les procédures en cas de départ ou d'arrivée de nouveaux associés.
Les statuts peuvent aussi contenir des clauses spécifiques qui adaptent la SCI à des objectifs particuliers, comme la protection du patrimoine familial, la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel, ou l’optimisation fiscale.
Les modalités de gestion et de cession des parts sociales
Les parts sociales d'une SCI sont cédées selon les modalités définies dans les statuts, souvent requérant l'agrément des autres associés pour toute transaction.
Cela permet de contrôler qui entre dans la société et de maintenir une gestion cohérente.
La gestion quotidienne est typiquement confiée à un ou plusieurs gérants, nommés par les associés ou mentionnés dans les statuts, qui prennent les décisions opérationnelles. Ces gérants sont responsables devant les associés pour leur gestion, et toute modification importante de la structure ou de l'orientation de la SCI nécessite souvent une décision collective.
Les procédures en cas de liquidation
En cas de liquidation d'une Société Civile Immobilière (SCI), les procédures suivantes sont généralement mises en œuvre, conformément aux statuts et à la réglementation :
- La liquidation doit être décidée par les associés, souvent par un vote nécessitant une majorité spécifiée dans les statuts.
- Un liquidateur est nommé pour mener à bien la liquidation. Ce peut être un associé, un gérant actuel, ou un professionnel externe. Le liquidateur a le pouvoir de gérer et de clôturer les affaires de la SCI.
- Le liquidateur procède à la vente des biens de la SCI et au recouvrement des créances pour payer les dettes de la société.
- Les créanciers sont payés par ordre de priorité. Si les fonds sont insuffisants, ils sont distribués au prorata de leurs créances.
- Après paiement des dettes, le solde restant est réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts dans la SCI.
- La liquidation est finalisée par la clôture des comptes et la radiation de la SCI du registre du commerce.
Ces étapes sont encadrées légalement pour assurer une liquidation ordonnée et équitable.
Comprendre l'assurance emprunteur pour une SCI
Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur pour une SCI et pourquoi est-elle importante ?
L'assurance emprunteur pour une Société Civile Immobilière (SCI) est une protection financière qui couvre le remboursement d'un prêt immobilier en cas d'événements affectant la capacité de paiement des membres de la SCI, tels que décès, incapacité ou invalidité.
Elle assure le remboursement de tout ou partie du crédit immobilier en cours, évitant ainsi aux autres membres ou à la succession des membres affectés de devoir supporter seuls le fardeau financier du prêt.
Cette assurance est importante car elle protège à la fois les membres de la SCI et la banque prêteuse. Elle garantit la stabilité financière de la SCI en évitant que les biens immobiliers ne doivent être vendus précipitamment pour rembourser le prêt. De plus, dans certains cas, la souscription à une assurance emprunteur peut être une condition requise pour l'obtention d'un prêt immobilier par la SCI.
La quotité d'assurance, qui détermine le pourcentage du prêt couvert pour chaque associé, joue un rôle clé. Si un associé est assuré pour 50% du prêt et devient incapable de contribuer, l'assurance couvre 50% du solde restant du prêt. Ainsi, une quotité bien ajustée est essentielle pour garantir une couverture suffisante selon la part de chacun dans l'engagement financier.
Concernant la souscription à l'assurance, les associés d'une SCI ont le choix entre souscrire à la même assurance ou à des assurances différentes :
- Lorsqu'ils souscrivent à la même assurance, ils peuvent potentiellement bénéficier de tarifs dégressifs, même si les garanties ne doivent pas nécessairement être identiques pour chaque associé. Cette option peut simplifier la gestion administrative tout en offrant des économies d'échelle.
- À l'inverse, les associés peuvent choisir des assurances différentes pour mieux correspondre à leurs besoins spécifiques, surtout si leur profil de risque varie largement. Cela permet une personnalisation plus fine des garanties et des cotisations.
Les deux options sont valables, et le choix dépendra des spécificités des associés et de la structure de la SCI.
Les critères de choix d'une assurance emprunteur pour SCI
Pour choisir la meilleure assurance emprunteur pour une SCI, plusieurs critères sont à considérer :
- les garanties offertes (décès, incapacité, invalidité),
- les exclusions de la police,
- les conditions de tarification (en fonction de l'âge et de la santé des associés),
- ainsi que la flexibilité du contrat pour s'adapter à des changements dans la structure de la SCI.
Aussi, l'impact de la structure de la SCI sur le choix de l'assurance est significatif.
Par exemple, une SCI familiale avec des membres de différentes tranches d'âge et états de santé peut bénéficier de polices individuelles pour répondre spécifiquement à chaque profil de risque.
En revanche, une SCI professionnelle pourrait préférer une assurance collective pour simplifier la gestion et bénéficier de tarifs groupés. Il peut aussi y avoir des âges différents dans cette structure.
Ainsi, il est essentiel d'évaluer le profil spécifique de la SCI pour choisir l'assurance emprunteur la plus appropriée.
La capacité d'emprunt et la gestion des primes au sein d'une SCI
La capacité d'emprunt d'une SCI est évaluée par les banques principalement sur la base de deux critères :
- Les revenus futurs générés par la SCI, tels que les loyers perçus,
- La solvabilité des associés, qui inclut leur situation financière personnelle et leur capacité à garantir le prêt.
Les banques examinent les bilans prévisionnels et les flux de trésorerie futurs de la SCI, ainsi que les déclarations de revenus et les engagements financiers des associés. Cela leur permet d'apprécier le niveau de risque et de déterminer le montant du prêt que la SCI peut raisonnablement rembourser.
Dans le cas d'une nouvelle SCI, il est essentiel de monter un business plan détaillant les projections de revenus et les stratégies de gestion des actifs.
Pour la gestion du paiement des primes d'assurance emprunteur au sein d'une SCI, il est courant que les primes soient payées directement par la SCI, étant considérées comme des charges d'exploitation.
Cependant, il faut que tous les associés s'accordent sur cette pratique, notamment en ce qui concerne la répartition des coûts. Cette dernière peut se baser sur la part de chaque associé dans le capital de la SCI ou sur la quotité assurée de chaque associé dans le contrat d'assurance.
Définissez clairement ces modalités dans les statuts de la SCI ou par un accord écrit pour éviter les conflits et assurer une gestion transparente et équitable des paiements.
Trouver une assurance emprunteur pour SCI
La souscription au nom des associés
Les associés de la SCI sont responsables des pertes de chiffres d’affaires à hauteur de leur apport (sauf disposition plus sévère dans les statuts). Ils sont donc garants du paiement des mensualités du prêt immobilier.
C'est la raison pour laquelle les établissements de crédit exigent la souscription d'une assurance emprunteur pour chacun des associés. Les modalités de souscription dépendent du schéma d'emprunt :
- Si les associés empruntent individuellement, ils souscriront chacun un contrat d'assurance emprunteur,
- Si la SCI emprunte, chaque associé sera assuré par un contrat d'assurance dont la SCI sera adhérente. La SCI paiera les cotisations d'assurance.
La législation des quotités
La quotité en assurance emprunteur détermine le pourcentage du prêt immobilier couvert pour chaque emprunteur.
Cette répartition peut être ajustée selon le profil et les souhaits de chaque emprunteur, permettant une flexibilité dans la couverture.
Dans le cadre d’une SCI, les quotités sont librement distribuées entre les associés. Il est important de partager la couverture en fonction des profils des actionnaires. Se baser sur l’apport de chacun peut constituer une division efficace.
Obligatoirement, la somme des quotités des emprunteurs doit atteindre au moins 100% pour garantir le remboursement total du prêt en cas de sinistre. Par exemple, deux co-emprunteurs peuvent choisir une quotité de 50/50, ou l'un 70 et l'autre 30, selon leur participation financière et le risque qu'ils souhaitent couvrir.
Cette personnalisation aide à adapter l'assurance aux besoins spécifiques de chaque emprunteur.
Sélectionner les bonnes garanties
L’assurance de prêt immobilier de la SCI a pour vocation de protéger l’organisme prêteur et les associés. Les garanties présentes dans un contrat à destination d’une SCI ne diffèrent pas de celles d’une assurance classique. La banque exigera au minimum :
- La couverture du décès ;
- La protection contre la perte totale et irréversible d’autonomie ;
Et pourra également selon les cas imposer également :
- La garantie contre l’invalidité permanente partielle ou totale ;
- La couverture de l’incapacité temporaire de travailler ;
- La couverture perte d’emploi.
Avant de souscrire à un contrat d’assurance, il est important d’analyser avec soin les conditions d’application des garanties. Les exclusions, franchises ou limites d’âge prévues peuvent limiter fortement l’efficacité de la couverture. Les experts CAFPI accompagnent les emprunteurs et la SCI dans la recherche du contrat d’assurance le plus adapté.
La déduction fiscale des cotisations
Les conditions pour profiter de la déduction fiscale
Seuls les revenus de l’immobilier locatif permettent de profiter de la déduction fiscale des primes d’assurance.
Il n’est pas possible de cumuler le crédit d’impôt pour l’assurance emprunteur et pour une autre police souscrite par la SCI (par exemple, la garantie contre les loyers impayés).
L’importance du régime d’imposition de la société
Certaines SCI peuvent déduire les primes d’assurance de leurs revenus. Pour bénéficier de cet avantage, il faut avoir choisi le régime réel d’imposition. C’est le seul permettant de déclarer ses charges réelles dont les cotisations d'assurance emprunteur mais aussi les intérêts d'emprunt, frais de dossiers, frais de caution ou de garantie, etc.
En effet, dans le cas d’un régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué sur les revenus de la SCI. Il correspond à un pourcentage moyen de charges calculé par l’administration fiscale :
- pour la location vide, la réduction est de 30 %
- pour la location meublée, elle est de 50 %
Le passage obligé au régime réel
Si les revenus locatifs dépassent 72 600 € pour la location meublée ou 15 000 € pour la location nue (hors charges), il est obligatoire d’adhérer au régime réel d’imposition.
Les formalités de la déduction
L’obtention de la déduction s’obtient en remplissant le formulaire de déclaration n° 2042 et son annexe 2044 pour la location vide. En cas de location meublée, il est nécessaire d’utiliser la déclaration 2031.
Le gérant de la SCI doit fournir à l’administration fiscale tous les justificatifs prouvant le paiement de la prime d’assurance :
- Le contrat d’assurance ;
- Les quittances de loyer ;
- Les décomptes de charges ;
- Le bail ;
- Etc.
Évaluer le montant de la déduction
Il est assez simple de procéder à une estimation du montant de la déduction fiscale liée au contrat d’assurance. Pour cela, il suffit d’additionner les mensualités payées au cours de l’année concernée. La somme obtenue est entièrement déductible des impôts de la SCI.
Les modalités de résiliation et de changement d'assurance
Résilier ou changer une assurance emprunteur dans le cadre d’une SCI
Il est possible de résilier ou de changer une assurance emprunteur souscrite dans le cadre d'une SCI, grâce à plusieurs lois.
La loi Hamon permet de résilier l'assurance emprunteur durant la première année du contrat, à tout moment, avec un préavis de 15 jours, pour autant que la nouvelle assurance offre des garanties équivalentes.
Après cette première année, l'amendement Bourquin permet de résilier annuellement l'assurance à la date d'anniversaire du contrat, avec un préavis de deux mois.
Pour procéder au changement, il est nécessaire de comparer les offres et de choisir une assurance offrant des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque.
Une fois la nouvelle offre sélectionnée, l'emprunteur doit obtenir une attestation de l'équivalence des garanties et la soumettre à l'organisme prêteur pour approbation. Après l'acceptation, la nouvelle assurance peut être mise en place et l'ancien contrat résilié.
Ces démarches permettent à une SCI de bénéficier de conditions plus avantageuses ou d'une prime réduite, tout en maintenant la couverture nécessaire pour le prêt immobilier.
L’application de la loi Lemoine
La loi Lemoine, mise en vigueur en 2022, permet maintenant de résilier l'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité.
Elle élargit donc les possibilités de résiliation et de changement pour donner plus de flexibilité et permettre aux emprunteurs de bénéficier de conditions plus compétitives sur le marché, y compris dans le cadre d’une SCI.
Mis à jour le 05/07/2024 à 15:15