Comprendre l’assurance emprunteur pour la location saisonnière

▶ Un petit rappel sur la location saisonnière

Selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, la location saisonnière est définie comme la mise à disposition de villas, d’appartements, de studios ou de maisons meublés à une clientèle de passage. Ces derniers y séjournent pour des durées courtes, que ce soit pour une journée, une semaine, ou un mois sans y élire de manière permanente.

En mettant votre logement en location saisonnière (meublé de tourisme), vous devez donc proposer votre bien à la location pour des périodes de courte durée. Cela explique que votre locataire ne doit pas avoir l’intention d’en faire sa résidence principale. Sachez que la législation limite la durée d’un contrat de location saisonnière à 90 jours consécutifs par an pour la même personne.

En ce qui concerne les modalités de la location saisonnière, la réglementation vous permet d’établir un contrat de bail entre particuliers avec vos clients. Néanmoins, vous avez également la possibilité de déléguer la gestion de vos biens à une agence immobilière. Cette dernière agira donc en votre nom dans toutes les étapes de votre projet.

▶ Quid de l’assurance emprunteur ?

Également désignée sous les termes d'assurance-crédit ou d'assurance de prêt, l'assurance emprunteur constitue un contrat d'assurance visant à assurer la sécurisation du remboursement de votre prêt immobilier. Destinée à vous protéger en tant qu’emprunteur, elle garantit le paiement de tout ou partie de vos mensualités si jamais vous rencontrez des difficultés pour le rembourser suite aux aléas de la vie.

Bien qu'aucune disposition légale ne contraint à souscrire une assurance emprunteur, celle-ci est habituellement envisagée comme une condition préalable à l'obtention d'un prêt immobilier par les institutions financières.

Par exemple, si vous subissez une perte totale et irréversible d’autonomie suite à un accident de voiture, votre assureur se chargera du règlement de la totalité ou d’une partie du capital restant dû de votre prêt immobilier selon les termes de votre contrat d’assurance crédit.

De ce fait, l’assurance de prêt n’a pas uniquement pour objectif de protéger l’emprunteur, mais également de permettre aux établissements bancaires de se prémunir contre les risques d’impayé.

Assurance emprunteur pour un crédit destiné à la location saisonnière : quelles sont les garanties exigées ?

Contrairement aux prêts immobiliers destinés à une résidence principale, les institutions bancaires adoptent des critères moins stricts en ce qui concerne les garanties d'assurance pour les crédits destinés à l'investissement locatif saisonnier.

Dans ce contexte, le loyer représente une garantie substantielle pour la banque, pouvant compenser d'éventuelles variations de revenus de l'emprunteur. Même en cas d'arrêt de travail, l'assuré continuera à percevoir des loyers. Toutefois, la banque impose tout de même deux garanties minimales, à savoir la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d’autonomie.

▶ Quel est le rôle d’une garantie dans un contrat d’assurance emprunteur ?

Lorsqu'un emprunt s'étale sur de nombreuses années, notamment dans le cas d'un crédit immobilier, divers événements imprévus de la vie tels que le décès, l'invalidité ou le chômage peuvent empêcher l'emprunteur d'honorer ses engagements financiers.

Dans de telles circonstances, les garanties d'assurance de prêt entrent en jeu pour prendre en charge, en totalité ou en partie, les mensualités restantes du remboursement. Ces garanties assurent non seulement la sécurité de l'emprunteur, mais également de sa famille, en évitant la perte du bien ou des difficultés financières graves.

▶ Détails sur les garanties dans une assurance emprunteur

La garantie DC

La garantie Décès est une garantie obligatoire dans un contrat d’assurance de prêt. Dans le cas où l’assuré décèderait en cours de crédit, l’assureur prendra en charge le paiement du capital restant dû.

La garantie DC est souvent assortie de conditions et de limitations. Une restriction courante concerne l’âge, tant pour l’adhésion que pour la couverture de l’assurance-crédit. En général, cette limite d’âge est fixée à 60, 65 ou 70 ans, en fonction des politiques des assureurs. 

La garantie PTIA

La couverture de base s'étend également à la garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA), qui s'applique aux individus nécessitant une assistance externe pour les activités quotidiennes et ne pouvant plus exercer une activité professionnelle pour toucher un revenu.

Dans le cas de la garantie PTIA, à l’image du décès, l’assureur règle le solde du capital restant dû auprès de la banque. 

Les garanties IPT (Invalidité Permanente et Totale) et IPP (Invalidité Permanente et Partielle)

Pour être protégé contre les risques liés à l'invalidité partielle ou totale, vous pouvez souscrire une garantie d'invalidité. Cela permet de bénéficier, le cas échéant, du remboursement total ou partiel des échéances.

Les risques couverts ainsi que les critères d'invalidité généralement pris en compte sont souvent alignés sur ceux de la Sécurité sociale. Cependant, certains assureurs peuvent utiliser leurs propres critères en recourant à leurs propres médecins-conseils, notamment lorsqu'il s'agit d'évaluer le taux d'invalidité.

Pour ces catégories de garanties, le taux d'invalidité joue un rôle central dans le déroulement du processus de prise en charge. Le tableau ci-dessous résume les portions des mensualités prises en charge en fonction du degré d'invalidité de l'assuré (il faut également tenir compte des quotités choisies).

Est-il possible de changer d’assurance emprunteur pour un projet de location saisonnière ?

Oui, il est tout à fait faisable de changer votre contrat d’assurance emprunteur. C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance. La seule contrainte est de respecter le principe d'équivalence des garanties : le contrat choisi doit proposer des garanties au moins équivalentes à celles exigées dans le contrat de la banque prêteuse.
Les économies réalisées peuvent être significatives, il est donc important de comparer les contrats.

▶ Changer d’assurance de prêt immobilier destiné à la location saisonnière : quels avantages ?

Lorsqu'on est en quête d'un prêt immobilier, les contraintes temporelles peuvent souvent limiter notre compréhension approfondie de tous les aspects impliqués. Dans la plupart des situations, cette pression conduit à accepter par défaut l'offre d'assurance liée au contrat de crédit proposé par l'organisme financier. Opter pour un contrat individuel plutôt que de rester avec le contrat collectif initial peut entraîner une réduction significative du coût de votre assurance emprunteur.

Choisir un assureur indépendant de votre banque vous permet aussi de comparer en toute sérénité les offres, même après avoir signé votre contrat de prêt. Et ce, sans être soumis à des contraintes de pression.

Se tourner vers la délégation d’assurance-crédit vous offre également la possibilité de choisir les meilleures garanties afin d’être mieux indemnisé si jamais vous ne parvenez plus à rembourser les mensualités de votre prêt.

▶ Changer d’assurance emprunteur en cours de prêt en 2024 : qu’en dit la loi ?

Depuis 2010, une série de lois a été adoptée dans le but d'accompagner les consommateurs et de faciliter la réduction des coûts liés à leur assurance emprunteur.

La loi Lagarde de 2010

La réforme du crédit à la consommation de 2010, connue sous le nom de "loi Lagarde", a introduit une libéralisation du recours à la délégation d'assurance. Depuis l’introduction de cette loi, les emprunteurs ont désormais la liberté de choisir leur contrat d'assurance, sous certaines conditions.
La loi Lagarde énonce explicitement que les institutions bancaires ne sont pas autorisées à refuser, sans justification valable, un contrat d'assurance concurrent pour le prêt immobilier. 

La loi Hamon de 2013

À partir du 17 décembre 2013, l'adoption de la loi Hamon sur la consommation à l'Assemblée nationale a accordé un avantage significatif. Désormais, les emprunteurs bénéficient d'une période d'un an à compter de la date de conclusion effective du crédit pour faire un changement d'assureur.

La loi Bourquin de 2017

En mars 2017, une avancée majeure a été instaurée avec l'introduction du droit annuel de résiliation de l'assurance emprunteur, consacré par l'article L. 313-30 du Code de la consommation. Cette réforme concerne les offres de prêt émises à partir du 1er mars 2017, celles-ci étant également soumises aux dispositions de la loi Hamon. Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de résilier chaque année, à la date d'échéance, tous les contrats émis antérieurement.

La loi Lemoine de 2022

En vigueur depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine apporte des changements significatifs pour les emprunteurs, offrant la possibilité de résiliation infra-annuelle.
Cette législation révolutionnaire simplifie le processus de résiliation de l'assurance emprunteur, offrant aux emprunteurs la possibilité de réaliser des économies substantielles. 

Souscrire une assurance emprunteur : les étapes

Lors de l’élaboration du dossier de financement de votre projet de location saisonnière, l’établissement de crédit vous présentera probablement une offre d’assurance emprunteur. Une proposition qui peut sembler être la plus simple à première vue.

Cependant, sachez que depuis 2010, grâce à la loi Lagarde, la banque est désormais tenue d’accepter votre décision de souscrire cette assurance en délégation. Servez-vous de cette opportunité pour trouver une offre d’assurance de prêt plus adaptée à vos besoins.

Pour trouver l’assurance la plus adaptée à votre projet, suivez les étapes suivantes :

▶ Étape 1 : choix d’assurance emprunteur pour votre investissement en location saisonnière

Afin de garantir la viabilité de votre investissement, vous devez choisir efficacement votre assurance emprunteur. Pour cela, tenez compte des critères de choix suivants :

• Quel est l’âge maximal pour actionner les garanties ? : Les assureurs fixent leurs propres âges limites pour actionner les garanties proposées. Par exemple, la couverture Décès est généralement limitée au 80e anniversaire chez certains organismes d’assurance. En outre, les garanties d’invalidité sont souvent limitées à l’âge de 67 ans ;
• Quels sont les cas d’exclusion ? : déjà prévues dans le contrat d’assurance, certaines situations sont exclues dans les garanties proposées par les compagnies d’assurance ;
• Quel délai de franchise entre le début de l’indemnisation et la survenance de l’événement ?
• Quelle durée d’indemnisation pour couvrir les situations temporaires ?
• Etc.

Le FSI ou Fiche Standardisée d’Informations est également un document à vérifier pour comparer en un clin d’œil les assurances emprunteur. Ce dernier indique notamment :

• Les types de garanties incluses ;
• La quotité exigée ;
• Le coût de l’assurance emprunteur ;
• Etc.

▶ Étape 2 : envoi de votre demande d’assurance emprunteur

Une fois que vous avez trouvé le bon établissement d’assurance, vous devez remplir une demande d’assurance. Cette dernière est récupérable sur le site ou dans l’agence de l’assureur en question. Elle comprend notamment des informations sur votre bien en location comme sa localisation et son état. Ce document recueille également des informations relatives à votre santé et vos antécédents médicaux, vous et votre co-emprunteur, le cas échéant.

Une fausse déclaration concernant notamment votre état de santé ou de votre finance peut entraîner une réduction de l'indemnité ou le refus de couverture, voire l'annulation du contrat.

▶ Étape 3 : réception de la réponse de l’assureur

Après avoir étudié votre dossier, l’établissement d’assurance vous émet sa décision. S’il accepte votre demande, il vous enverra un document d’acceptation qui réunit les informations relatives au contrat d’assurance emprunteur. Ces dernières peuvent être, par exemple, les diverses garanties accordées et le montant de la prime au comptant et l’échéancier.

Souscrire une assurance emprunteur pour une location saisonnière : les avantages d’un courtier

Pour souscrire rapidement votre assurance emprunteur pour votre projet de location saisonnière, l’accompagnement d’un courtier s’avère important. Connaissant parfaitement le marché de l’immobilier locatif et celui du crédit, cet expert est le plus à même de vous aider dans votre projet.

Jouant le rôle d'intermédiaire entre l’assureur et l’emprunteur, le courtier en assurance-crédit collabore avec différents organismes et s’engage à trouver le contrat au meilleur taux et avec les meilleures couvertures.

• Dans un investissement en location saisonnière, l’assurance emprunteur a pour but de sécuriser le règlement de vos mensualités de crédits en cas de situations difficiles qui pourraient entraver votre capacité à les rembourser ;
• Vous pouvez résilier à tout moment et gratuitement votre contrat d’assurance emprunteur. Vous êtes également libre de choisir la délégation d’assurance ;
• Les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) sont obligatoires dans un contrat d’assurance-crédit pour un projet d’investissement locatif saisonnier ;
• Pour comparer les offres d’assurances rapidement, référez-vous à la FSI fournie par chaque prestataire ;
• Expert en immobilier et en crédit, un courtier en assurance emprunteur vous permet de trouver rapidement l’offre d’assurance la plus adaptée à vos besoins.