Quelle assurance choisir pour un prêt à taux zéro (PTZ) ?
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Le prêt à taux zéro (ou « PTZ ») est un dispositif d’aide étatique. Il est destiné à favoriser l’accès à la propriété des foyers modestes. Comme tout crédit immobilier, ce prêt s’accompagne d’une assurance. En effet, le capital emprunté doit être remboursé, même en cas d’accident ou de maladie privant l’emprunteur de revenus. CAFPI donne ses conseils les plus avisés pour choisir des garanties adaptées à un prêt aidé.
- Le prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 50 % de certaines résidences principales, sous conditions de ressources. Le PTZ se limite à certains projets dans certaines zones jusqu’au 31 décembre 2027.
- Souscrire une assurance emprunteur est quasi obligatoire pour couvrir les remboursements de ce prêt.
- Les bénéficiaires du PTZ peuvent se servir du dispositif de la délégation d’assurance pour trouver un contrat adapté à leurs besoins et à leur budget.
- Les emprunteurs de moins de 35 ans avec un risque aggravé de santé voient leur surprime d’assurance PTZ prises en charge par la banque et l’assurance.
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) et quels sont ses avantages ?
Rappelons que le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts délivré par les banques signataires d’une convention avec l’État. Le PTZ vient en complément d’un crédit immobilier classique.
Les conditions d'éligibilité pour bénéficier d'un PTZ
Créé en 1995, le PTZ fait l’objet d’une prolongation jusqu’en 2027, avec des conditions modifiées. Il est réservé aux primo-accédants pour financer l’acquisition de la résidence principale (sauf exceptions).
Seuls certains biens sont visés et l’emprunteur est soumis à des conditions de ressources en fonction de la typologie de sa famille.
Quels sont les différents types de projets immobiliers pouvant être financés par un PTZ ?
Le PTZ finance uniquement :
- L’achat ou construction d’un logement neuf en habitat collectif dans les zones tendues A ou B1 ;
- L’acquisition d’un logement ancien lorsque des rénovations sont nécessaires. Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Seuls les biens situés en zone B2 et en zone C sont éligibles.
Quels sont les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour obtenir un PTZ ?
La localisation du bien immobilier et la composition du foyer influencent l’accès au PTZ. Des plafonds de ressources augmentés à partir du 1er avril 2024 se basent sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2 (revenus de 2022 pour un PTZ en 2024).
Les zones A bis, A, B1, B2 et C jouent sur le plafond de revenus mais aussi sur le type d’achat (neuf ou ancien), la durée de remboursement, et la part de PTZ dans le financement de l’achat. Nous détaillons l’impact des zones dans le PTZ. Par exemple, un couple devra disposer de moins de 73 500 € à Paris et de 47 250 € en zone B2.
De la même manière, la composition du foyer joue sur le plafond de ressources à respecter. Par exemple, un couple en zone B1 doit disposer de ressources inférieures à 51 750 € alors qu’avec 2 personnes à charge, le montant progresse à 72 450 €. C’est la raison pour laquelle notre simulateur de PTZ est très utile.
Les modalités de remboursement du Prêt à taux zéro
Notez que le PTZ est accordé sans frais de dossier mais à la libre appréciation des établissements bancaires.
Ce prêt à 0 % financé par l’État offre donc l’avantage de participer au financement d’un bien immobilier, aux côtés d’un prêt bancaire. Les modalités de remboursement comprennent une période de différé et une durée variables en fonction des ressources et du nombre de personnes dans le foyer.
Pour en savoir plus sur les conditions, les avantages et les modalités du PTZ 2024, découvrez notre guide complet sur le prêt à taux zéro.
L'importance de l'assurance emprunteur pour un PTZ
Rappelons également que l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale mais une exigence des banques ! Ceci vaut pour une assurance de prêt à taux zéro comme n’importe quel autre prêt immobilier ou prêt aidé.
Pourquoi est-il important de souscrire une assurance emprunteur pour un PTZ ?
Un prêt immobilier engage les emprunteurs sur le long terme (jusqu’à 25 ans) et sur des montants importants. Pour se prémunir contre les impayés, l’assurance est la meilleure protection pour les banques comme pour les emprunteurs.
En effet, si un coup dur survient dans la vie de l’assuré, la compagnie d’assurances intervient et prend en charge le paiement de tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû. Une maladie ou un accident n’entraîne plus la saisie de la résidence.
Signer un contrat d’assurance offre une réelle sérénité pendant toute la durée de son emprunt car c’est une protection efficace pour la banque, pour l’emprunteur, mais aussi pour sa famille. Si le PTZ est sans intérêt, il doit faire l’objet d’un remboursement selon les modalités définies.
Pour limiter les risques de non-remboursement, les organismes bancaires exigent donc l’adhésion à une assurance de prêt immobilier pour le PTZ.
Quels sont les avantages de l'assurance emprunteur pour un PTZ ?
Ainsi, souscrire une assurance pour un PTZ assure :
- un accord de la banque ;
- la mise à l’abri de votre famille en cas d’aléas graves de la vie ;
- la possibilité de personnaliser vos garanties ;
- la pérennité de la propriété de votre résidence principale (plus de risque de saisie).
Comment choisir son assurance de prêt à taux zéro ?
Personnaliser sa garantie
L’assurance emprunteur du PTZ couvre au maximum divers risques :
- Le risque de décès ;
- Le risque de perte totale et irréversible d’autonomie (ou PTIA) ;
- Le risque d’invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT) ;
- Le risque d’incapacité de travailler (ITT) ;
- Le risque de perte d’emploi (PE).
En fonction du montant du PTZ et du profil de l’emprunteur, la banque fixe les garanties obligatoires. Elle exige au minimum la souscription de garanties Décès et PTIA.
Ensuite, au regard de ses besoins et de son budget, l’assuré peut décider :
- D’ajouter des protections : par exemple souscrire l’option « perte d’emploi» qui couvre le licenciement ;
- D’augmenter le niveau de couverture ;
- D’adhérer à des renforts pour certaines garanties.
Deux contrats d’assurance distincts
Le PTZ intervient toujours en complément d’un crédit immobilier principal. Ces deux emprunts possèdent des mensualités et des durées différentes. Il est donc possible de souscrire deux polices séparées pour garantir chaque prêt.
Vérifier les conditions générales du contrat d'assurance
Avant de sélectionner une assurance, il est primordial de lire avec attention les conditions générales de vente de l’offre. Elles sont fournies avec le devis.
Ce document détaille :
- Les garanties et leurs périmètres d’application ;
- Les exclusions (sports extrêmes, métiers à risque, etc.) ;
- Les durées de franchise (15, 30, 60, 90, 120, 180 jours pour la garantie incapacité, par exemple) ;
- Les limites d’âge (certaines couvertures sont actionnables jusqu’au 60e ou 85e anniversaire, en fonction de la politique de l’assureur) ;
- Les étapes de déclaration d’un sinistre.
L’efficacité de la couverture assurantielle dépend des dispositions des CGV. Les experts CAFPI sont à la disposition des emprunteurs pour les épauler lors du choix du contrat le plus approprié à leur situation.
Quels conseils pratiques pour choisir une assurance emprunteur PTZ adaptée et économique ?
Voici nos conseils pour bien choisir votre assurance PTZ :
- comparer l’assurance groupe avec d’autres offres en délégation d’assurance ;
- limiter la quotité sur chaque tête et les garanties non obligatoires ;
- ne pas mentir sur sa situation personnelle ou médicale ;
- faire appel à un courtier CAFPI pour faire le point sur sa situation et trouver l’offre la plus adaptée.
Réduire le prix de son assurance PTZ
Utiliser la délégation d'assurance
Depuis 2010, les personnes éligibles au PTZ peuvent, avant acceptation de leur offre de prêt, choisir entre :
- L’assurance groupe de leur banque ;
- Une assurance proposée par une compagnie indépendante (délégation d’assurance).
Les bénéficiaires du prêt aidé peuvent aussi changer de couverture à tout moment s’ils trouvent un contrat plus intéressant grâce à la loi Lemoine. La délégation d’assurance leur est en effet ouverte. Ils doivent toutefois respecter le principe de l’équivalence des garanties.
La police sélectionnée doit se conformer au minimum aux exigences fixées par les établissements bancaires dans la Fiche Standardisée d’Informations (FSI).
Comment peut-on baisser le coût de l'assurance prêt pour un PTZ ?
Souvent, la délégation d’assurance offre un tarif personnalisé, plus intéressant que le contrat groupe de l’organisme prêteur. Une assurance groupe mutualise tous les risques de ses emprunteurs, tandis qu’une assurance de prêt individuelle est spécifique. Et cela vaut pour l’assurance du PTZ comme d’un prêt immobilier classique.
Dès lors que la couverture assurantielle est identique, la banque ne peut refuser la délégation d’assurance de prêt à taux zéro. Toutefois, l’organisme de crédit doit accepter la substitution des garanties. Pour ce faire, il est nécessaire de notifier la banque de votre demande par courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception.
Des sanctions fortes pour les banques
Les établissements de crédit ne peuvent en aucun cas facturer des frais, indemnités ou pénalités dans le cadre d’une délégation d’assurance. Ils ne peuvent pas non plus augmenter leur taux d’intérêt. Ils risquent des sanctions fortes en cas de non-respect.
Choisir ses quotités
En empruntant à deux ou plus, il est envisageable de diminuer les mensualités d’assurance. Pour cela, il faut jouer sur les pourcentages de quotité. La quotité totale doit être au minimum égale à 100 %. Il est toutefois possible de la répartir entre les différents emprunteurs en fonction de leur profil de risques :
- 40 % pour l’un, 60 % pour l’autre par exemple ;
- 50 % chacun ;
- Mais aussi, 100 % pour chacun.
Plus le pourcentage est élevé et plus les cotisations sont fortes.
Quel est le rôle d'un courtier spécialiste de l'assurance de prêt dans le choix d'une assurance pour un PTZ ?
Grâce à leur large réseau de partenaires, les experts CAFPI vous font gagner du temps. Ils trouvent, pour vous, l’assurance la plus adaptée à votre profil. Ils vous aident dans toutes les démarches de la délégation d’assurance.
Leur parfaite connaissance des assureurs permet de vous orienter immédiatement vers l’assureur opportun en fonction de vos pratiques sportives, votre métier ou votre situation médicale.
Les emprunteurs avec des risques aggravés de santé et l'assurance PTZ
Comment la convention AERAS peut-elle aider les emprunteurs avec un risque aggravé de santé à obtenir une assurance PTZ ?
Certaines maladies graves sont considérées comme un risque aggravé par les assureurs. Il est plus difficile de trouver une police d’assurance pour un PTZ pour les personnes souffrant ou ayant souffert d’une pathologie lourde. Du fait de risques plus importants, les cotisations sont plus élevées et les exclusions plus fortes.
Pour permettre aux malades d’accéder plus facilement à la propriété, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) définit une grille de référence listant certaines affections. Pour chaque pathologie, la convention définit les garanties assurables et les surprimes maximales applicables.
En complément, une procédure sur 3 niveaux instaure une révision de votre demande d’assurance de prêt.
La convention instaure aussi un droit à l’oubli. Les bénéficiaires d’un PTZ n’ont pas à déclarer leur cancer ou leur hépatite C s’ils en ont guéri depuis plus de 5 ans à compter de la fin du protocole thérapeutique et s’il n’y a pas eu de rechute.
Les évolutions de la loi Lemoine
Depuis le 1er juin 2022, les assureurs ne peuvent plus exiger de questionnaire de santé à deux conditions :
- le prêt assuré doit se terminer avant les 60 ans de l’emprunteur
- le total des prêts assurés doit être inférieur à 200 000 € par assuré (soit jusqu'à 400 000 € pour les couples)
Quelles sont les possibilités pour les emprunteurs de moins de 35 ans avec des risques aggravés de santé concernant les surprimes d'assurance PTZ ?
La loi Lemoine met en place un dispositif spécial pour les assurances de PTZ en faveur des emprunteurs de moins de 35 ans avec un risque aggravé de santé. En effet, la surprime d’assurance du PTZ est prise en charge par la banque et par l’assurance. Condition supplémentaire pour en bénéficier : le revenu fiscal du foyer doit être inférieur à :
- 1 PASS (plafond annuel de la Sécurité sociale) pour une part fiscale (soit 46 368 € en 2024).
- 1,25 PASS pour 1,5 à 2,5 parts.
- 1,5 PASS pour 3 parts et plus.
Mis à jour le 28/06/2024 à 15:15