L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un PTZ ?

Assurance emprunteur : une exigence des banques

Aucune loi ne prévoit l’obligation de souscrire une assurance de crédit. Toutefois, adhérer à une telle police est impératif, quasiment aucune banque n’acceptant de financer un projet immobilier sans assurance.

Un prêt immobilier engage les emprunteurs sur le long terme (jusqu’à 25 ans) et sur des montants importants. Pour se prémunir contre les impayés, l’assurance est la meilleure protection pour les banques comme pour les emprunteurs. En effet, si un coup dur survient dans la vie de l’assuré, la compagnie d’assurances intervient et prend en charge le paiement de tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû. Une maladie ou un accident n’entraîne plus la saisie de la résidence. Signer un contrat d’assurance offre une réelle sérénité pendant toute la durée de son emprunt car c’est une protection efficace pour la banque, pour l’emprunteur, mais aussi pour sa famille.  

Le PTZ est un emprunt sans taux d’intérêt. Il doit toutefois être obligatoirement remboursé, comme les crédits classiques. Pour limiter les risques de non-remboursement, les organismes bancaires exigent l’adhésion à une assurance de prêt immobilier.

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le dispositif du prêt à taux zéro a vu le jour en 1995, à l’initiative du ministre du Logement de l’époque, Pierre-André Périssol. L’objectif originel était d’aider les Français aux revenus peu élevés à devenir propriétaires d’une résidence principale pour la première fois. Au fil du temps, l’aide gouvernementale s’est progressivement renforcée. Elle concerne le neuf, mais également l’ancien et peut être utilisée pour financer des travaux de rénovation. La subvention peut aussi servir à augmenter les performances énergétiques d’un logement (on parle alors d’éco prêt ou éco PTZ).

Le PTZ est un prêt accordé par les établissements bancaires ayant adhéré au dispositif étatique. Les pouvoirs publics s’engagent à prendre en charge les intérêts de l’emprunt, sous la forme d’un crédit d’impôt. En contrepartie, l’organisme ne facture pas de frais de dossier.

Cette aide est forcément obtenue en complément d’un prêt immobilier standard. Elle ne peut d’ailleurs pas excéder 40 % du montant de l’acquisition. Les deux emprunts peuvent être souscrits auprès d’établissements différents.

La durée maximale d’un PTZ est de 25 ans. Une période de différé de quelques années est prévue pour soulager les emprunteurs au début de leur achat immobilier.

Les conditions d’éligibilité au PTZ

Les conditions d’attribution du prêt à taux zéro sont liées : 

• Aux revenus des emprunteurs ;
• À la zone d’implantation du bien immobilier financé ;
• À la composition du foyer.

Pour obtenir ce prêt aidé de zéro intérêt, il est nécessaire de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Il existe des exceptions pour les personnes invalides, handicapées ou victimes d’une catastrophe naturelle.

Le PTZ finance uniquement : 

• La construction d’un domicile (pour les zones géographiques A, A bis et B1) ;
• L’achat d’une habitation neuve ;
• L’acquisition d’un logement ancien en tant que résidence lorsque des rénovations sont nécessaires. Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Seuls les biens situés en zone B2 et C sont éligibles.

En fonction des revenus des bénéficiaires du PTZ, le prêt comprendra une période de différé de 5, 10 ou 15 ans. Les emprunteurs doivent toutefois dès le départ payer les mensualités de leur assurance. 

Comment choisir son assurance de prêt aidé ?

Personnaliser ses garanties

L’assurance emprunteur couvre divers risques : 

• Le risque de décès ;
• Le risque de perte totale et irréversible d’autonomie (ou PTIA) ;
• Le risque d’invalidité partielle (IPP) ou totale (IPT) ;
• Le risque d’incapacité de travailler (ITT) ;
• Le risque de perte d’emploi (PE).

En fonction du montant du PTZ et du profil de l’emprunteur, la banque fixe des garanties obligatoires. Elle exige au minimum la souscription de garanties Décès et PTIA. Ensuite, au regard de ses besoins et de son budget, l’assuré peut décider : 

• D’ajouter des protections : par exemple souscrire l’option « perte d’emploi» qui couvre le licenciement ;
• D’augmenter le niveau de couverture ;
• D’adhérer à des renforts pour certaines garanties.

Vérifier les conditions générales du contrat d’assurance

Avant de sélectionner une assurance, il est primordial de lire avec attention les conditions générales de vente de l’offre. Elles sont fournies avec le devis.

Le document détaille : 

• Les garanties et leurs périmètres d’application ;
• Les exclusions (sports extrêmes, métiers à risque, etc.) ;
• Les durées de franchise (15, 30, 60, 90, 120, 180 jours pour la garantie incapacité, par exemple) ;
• Les limites d’âge (certaines couvertures sont actionnables jusqu’au 60e ou 85e anniversaire, en fonction de la politique de l’assureur) ;
• Les étapes de déclaration d’un sinistre.

L’efficacité de la couverture assurantielle dépend des dispositions des CGV. Les experts CAFPI sont à la disposition des emprunteurs pour les épauler lors du choix du contrat le plus approprié à leur situation.

Faire jouer la convention AERAS pour assurer son PTZ

Certaines maladies sévères sont considérées comme un risque aggravé par les assureurs. Il est plus difficile de trouver une police pour un PTZ pour les personnes souffrant ou ayant souffert d’une pathologie lourde. Du fait de risques plus importants, les cotisations sont plus élevées et les exclusions plus fortes.

Pour permettre aux malades d’accéder à la propriété, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) définit une grille de référence listant certaines affections. Pour chaque pathologie, la convention définit les garanties assurables et les surprimes maximales applicables.

La convention instaure aussi un droit à l’oubli. Les bénéficiaires d’un PTZ n’ont pas à déclarer leur cancer ou leur hépatite C s’ils en ont guéri depuis plus de 5 ans à compter de la fin du protocole thérapeutique.

Réduire le prix de son assurance PTZ

Utiliser la délégation d’assurance

Depuis 2010, les personnes éligibles au PTZ peuvent, avant acceptation de leur offre de prêt, choisir entre : 

• L’assurance groupe de leur banque ;
• Une assurance proposée par une compagnie indépendante.

Les bénéficiaires du prêt aidé peuvent aussi changer de couverture à tout moment en cours de crédit s’ils trouvent un contrat plus intéressant grâce à la loi Lemoine. La délégation d’assurance leur est en effet ouverte. Ils doivent toutefois respecter le principe de l’équivalence des garanties. La police sélectionnée doit se conformer au minimum aux exigences fixées par les établissements bancaires dans la Fiche Standardisée d’Informations (FSI).

La substitution des garanties doit être acceptée par l’organisme de crédit. Il est nécessaire de notifier la banque de votre demande par courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception.

Grâce à leur large réseau de partenaires, les experts CAFPI vous font gagner du temps et trouvent, pour vous, l’assurance la plus adaptée à votre profil. Ils vous aident dans toutes les démarches de la délégation d’assurance.

Choisir ses quotités

En empruntant à deux ou plus, il est envisageable de diminuer les mensualités d’assurance. Pour cela, il faut jouer sur les pourcentages de quotité. La quotité totale doit être au minimum égale à 100 %. Il est toutefois possible de la répartir entre les différents emprunteurs en fonction de leur profil de risques : 

• 40 % pour l’un, 60 % pour l’autre par exemple ;
• 50 % chacun ;
• Mais aussi, 100 % pour chacun.

Plus le pourcentage est élevé et plus les cotisations sont fortes.