Définition de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est liée à un crédit immobilier. Elle permet de couvrir tout ou partie du montant des mensualités ou du capital restant dû grâce aux garanties prévues au contrat. Celles-ci couvrent au minimum le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, mais potentiellement aussi l'invalidité, l'incapacité et la perte d'emploi.
L’assurance-crédit permet de protéger l’établissement bancaire et les emprunteurs. Elle n’est pas obligatoire légalement, mais reste indispensable lors d’un emprunt immobilier.
Assurance emprunteur et investissement locatif
L’investissement locatif a pour but d’acquérir un bien immobilier afin de le mettre en location. Cette opération peut répondre à divers objectifs :
- la constitution d’un patrimoine ;
- un complément de revenus ;
- obtenir une plus-value en cas de revente du bien ;
- bénéficier d’une fiscalité avantageuse : loi Pinel, dispositif Malraux, dispositif Censi-Bouvard…
L’emprunteur a la possibilité d’investir en tant que particulier dans un bien immobilier. Il peut aussi acquérir le bien via une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Dans le cadre d’un emprunt immobilier pour du locatif, il sera demandé au client de s’assurer, à l’image d’un prêt immobilier pour une résidence principale. Cette assurance, bien que juridiquement facultative, conditionne la plupart du temps l’obtention du prêt. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’établissement bancaire est parfois moins exigeant sur la souscription de l’assurance que dans le cadre de prêts pour une résidence principale ou secondaire. En effet, le loyer perçu par la location du bien permettra de couvrir en partie, voire totalement, la mensualité du prêt. La banque n'exige donc généralement que les garanties minimales pour l'assurance emprunteur, à savoir Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, sans ajouter celles sur l'invalidité ou l'incapacité, ce qui rend l'assurance d'un prêt locatif souvent plus avantageuse que celle d'un prêt immobilier classique.
Quels sont les différents contrats proposés ?
La délégation d’assurance permet aux emprunteurs de choisir eux-mêmes leur propre assurance auprès d’un organisme tiers, c’est le contrat individuel. Ces contrats, plus personnalisés, permettent une prise en charge sur-mesure et donc une meilleure maîtrise du coût de l’assurance emprunteur.
En effet, la banque ne peut plus imposer son assurance groupe à l’emprunteur. Cette solution n’est pas forcément la plus intéressante en termes de coût car elle ne prend pas en compte la situation personnelle des emprunteurs mais repose sur la mutualisation des risques.
Le taux d’assurance peut être basé sur le capital emprunté, les mensualités seront fixes tout au long du crédit. À l’inverse, le taux d’assurance peut aussi être calculé sur le capital restant dû. La part d’assurance incluse dans les mensualités sera donc plus importante en début de prêt et diminuera chaque mois.
Pour que l’établissement bancaire accepte la délégation d’assurance, il convient de respecter une condition : le contrat doit comporter les garanties minimales exigées par la banque.
Si l’assuré prévoit de revendre rapidement le bien immobilier, le prêt sera alors remboursé par anticipation. Dans ce cas, il sera plus avantageux de choisir une assurance avec un taux basé sur le capital initial. En effet, avec un taux calculé sur un capital restant dû, l’assuré ne profitera pas de la diminution des cotisations.
Est-il possible de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?
Les clients titulaires d’un prêt immobilier locatif ont la possibilité de choisir un autre assureur en cours de prêt. C’est le dispositif de la délégation d’assurance entré vigueur en 2010. Ce dernier a connu des évolutions importantes au fil du temps.
À sa création, il permettait de choisir son assurance emprunteur au moment de la signature du contrat de prêt.
La loi Hamon est intervenue en 2014. Elle rend la délégation d‘assurance applicable pour un financement ayant été mis en place il y a moins de 12 mois. Il convient de respecter un préavis de 15 jours avant de résilier. Le changement d’assurance sera sans frais pour l’assuré.
Après les 12 mois, l’amendement Bourquin, voté en 2018, permet de résilier le contrat d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire. L’assuré doit alors respecter un préavis de 2 mois pour que la résiliation ne soit pas rejetée. D’autre part, le contrat devra comporter les mêmes garanties que le contrat groupe.
Aujourd’hui, la loi Lemoine a ouvert encore plus les possibilités de délégation d’assurance. L’emprunteur peut changer ses garanties assurantielles à tout moment en cours de crédit.
Pour comparer les offres, le client peut utiliser la Fiche Standardisée d’Information (FSI) remise par la banque et les différents assureurs.
Faire appel à un courtier en assurance est une bonne solution afin d’être efficacement conseillé et accompagné. Celui-ci s’occupe de démarcher les assureurs et de toutes les formalités pour le compte de l’emprunteur.
La durée du prêt immobilier locatif
La durée d’un prêt immobilier locatif ou classique est une donnée importante dans le calcul du coût total de l’emprunt. Elle fait partie des éléments déterminant le taux du prêt et le taux d’assurance.
Plus la durée de remboursement du prêt sera courte, plus le taux sera avantageux. Mais le montant des remboursements sera, dans ce cas, plus élevé. À l’inverse, plus la durée du prêt choisie sera longue, plus les mensualités seront faibles. Mais le risque étant plus important, le taux d’emprunt sera plus élevé pour le client.
Les garanties exigées dans le cadre d’un investissement locatif
Contrairement au prêt immobilier classique, les établissements bancaires sont moins exigeants sur les garanties de l’assurance pour un prêt locatif. En effet, le loyer est une garantie majeure pour la banque et permettra de compenser une éventuelle baisse de revenus de l’emprunteur. Même dans le cadre d’un arrêt de travail, l’assuré continuera à percevoir des loyers. Néanmoins, la banque exige deux garanties minimales :
- la garantie décès ;
- la garantie perte totale et irréversible d’autonomie.
L’assuré peut toutefois décider de souscrire à une couverture plus importante via des garanties complémentaires :
Les quotités d’assurance sont les mêmes dans le cadre d’un prêt immobilier pour une résidence principale ou un investissement. L’assurance doit couvrir 100% du capital emprunté. Si le prêt est souscrit par plusieurs emprunteurs, les quotités peuvent être réparties entre chacun d’entre eux, de manière égale ou non.
Le niveau de couverture est important à déterminer, notamment en prenant en compte les revenus des emprunteurs. Pour un couple, la quotité d’assurance la plus importante pourra être mise en place sur l’emprunteur ayant les revenus les plus élevés. En effet, en cas de décès de cet assuré, le contrat remboursera la majeure partie des mensualités.
Il est également possible d’assurer chaque emprunteur à 100 % pour un total de 200 %. Dans ce cas-là, lors du décès d’un co-emprunteur, le prêt sera totalement remboursé.
La garantie des loyers impayés
La Loi Alur de 2014 impose, à tous les propriétaires souhaitant mettre un bien en location, de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Celle-ci doit comporter la garantie responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers. Elle va aussi permettre de couvrir les murs du logement assuré.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier locatif, l’assuré peut souscrire à la garantie des loyers impayés. Elle permet de prendre en charge le montant des loyers et des charges en cas de défaut de paiement du locataire. Cette garantie peut également couvrir les dégradations occasionnées par les locataires et un accompagnement en justice si nécessaire. Si le propriétaire décide de confier la gestion de son bien à une agence immobilière, il peut souscrire la garantie par son intermédiaire. Il aura aussi la possibilité de la souscrire indépendamment.
La garantie Visale est gratuite et permet de couvrir le propriétaire pour certains profils de locataires. Elle prend en charge les loyers impayés et dégradations occasionnées par les locataires. Elle est réservée aux jeunes de 18 à 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans du secteur agricole ou en mutation professionnelle.
Comment assurer les SCI et SCPI ?
Les emprunts immobiliers locatifs contractés par les SCI et les SCPI doivent être couverts a minima à 100 % par l’assurance emprunteur au nom des associés. Il n’y a en revanche aucune obligation que chaque associé soit couvert. Les cotisations d’assurance peuvent être déduites des revenus fonciers déclarés par les associés. Cela permet une diminution des impôts.
Chaque associé peut opter pour son propre assureur. Chacun des emprunteurs pourra alors bénéficier de garanties adaptées à son profil. Néanmoins, souscrire à un assureur commun pourra permettre de négocier une tarification plus avantageuse.
- L’investissement locatif peut répondre à divers objectifs : la constitution d’un patrimoine, un complément de revenu ou une fiscalité avantageuse.
- Il existe deux types de contrat d’assurance : le contrat groupe proposé par la banque et le contrat individuel via une délégation d’assurance, plus personnalisé.
- La banque exigera, a minima, les garanties décès et la perte totale et irréversible d’autonomie.
- La garantie des loyers impayés couvre le montant des loyers et des charges ainsi que les dégradations causées par le locataire.
