L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) a des avantages, mais aussi des inconvénients. Parmi les avantages, il permet d’accéder à un logement neuf en limitant l’effort financier du futur acquéreur. CAFPI vous donne toutes les informations sur la VEFA et l’assurance de prêt associée.

Qu’est-ce que la vente en VEFA ?

La VEFA, Vente en l'État de Futur Achèvement, est celle d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Il s’agit d’un achat sur plans. Un contrat de réservation est signé entre le promoteur et l’acheteur. La signature est actée devant un Notaire qui authentifie la vente définitive du bien.

Dans le cadre d’une Vente en l'État de Futur Achèvement, la transmission des droits de propriété peut se faire de deux façons :

  • à mesure de l’achèvement des travaux de construction. Il s’agit de la manière dite progressive ;
  • lors de la livraison finale des travaux. Il s’agit de la phase d’achèvement des travaux. Le client est légalement propriétaire du bien.

Que contient l’acte de vente lors d’une VEFA ?

Dans le cadre d’une VEFA, l’acte de vente comporte deux parties : les informations concernant le logement d’une part et celles relatives à la vente du bien d’autre part.
Les informations sur le logement reprennent :

  • l’adresse du bien ;
  • sa description ;
  • sa situation dans l’ensemble immobilier ;
  • les matériaux utilisés lors de sa construction.

Les renseignements concernant la vente reprennent la date de livraison prévue à l’achèvement des travaux. Elles précisent le prix de vente, l’avancée des travaux ainsi que les conditions suspensives telles que l’annulation du contrat de vente si l’emprunteur n’obtient pas le prêt immobilier.

Le paiement de la VEFA

Il est possible de régler une Vente en l'État de Futur Achèvement de différentes manières.

  • Avec un financement standard. À l’image de l’accession à un bien immobilier classique, l’acheteur peut faire appel à un établissement bancaire pour financer le bien en une seule fois. Ce paiement peut avoir lieu à l’issue des travaux, lors de la remise des clés.
  • Avec un financement à déblocages successifs. L’acquéreur peut faire des règlements successifs effectués en fonction de l’avancée des travaux effectués. Les montants sont versés directement au promoteur lorsque les fonds sont débloqués par la banque.

À quoi correspond le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est un engagement entre l’acquéreur et le promoteur immobilier. Il constitue la première étape de la vente en VEFA. Ce n’est pas qu’un acte authentique mais un engagement du client envers le promoteur à devenir le futur propriétaire du bien. Il vise à détailler le logement ainsi que le calendrier prévu des travaux. Il spécifie la date de livraison finale. 

La sollicitation d’un notaire n’est pas obligatoire dans le cadre de la signature d’un contrat de réservation. Néanmoins elle est fortement conseillée. La présence d’un notaire rend le document plus officiel. Cette option induit malgré tout le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 5 % du montant de l’acquisition. La signature devant notaire permet à l’acheteur de bénéficier d’un droit de rétractation de 10 jours.

Délai de réflexion et de rétractation dans le cadre d’une VEFA

Si l’acheteur décide de signer un contrat de réservation, il dispose d’un délai de rétractation d’une durée totale de 10 jours. Ce délai commence le lendemain de la réception de la lettre notifiant le contrat de réservation au promoteur.

Même sans contrat de réservation, l’acquéreur bénéficie tout de même d’un délai de réflexion de 10 jours. Il démarre le lendemain de la remise de l'acte de vente par le notaire ou de la première notification de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Si l’acquéreur change d’avis durant le délai de réflexion ou de rétractation, il doit le faire savoir au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le délai de réflexion est expiré, l’acheteur s’expose au refus du promoteur de lui restituer le dépôt de garantie de 5 %. 

Bon à savoir

La VEFA correspond à une vente progressive d’un bien immobilier. La propriété est transmise au fur et à mesure de l’avancée des travaux et du déblocage des fonds ou à la livraison finale. 

Quels sont les avantages de la VEFA ?

L’achat d’un logement en VEFA présente de nombreux avantages.
Les frais de notaire sont divisés par deux lors d’un achat en VEFA, quand il s’agit d’un logement neuf. À ce jour, tous les logements neufs offrent des économies en matière d’énergie. Les matériaux proposés entrent dans les normes légales imposées par l’État. L’usage de ces matériaux permet à l’acquéreur de faire des économies d’énergie et de réduire le coût des travaux à réaliser sur le bien. Le futur propriétaire bénéficie d’une exonération de taxe foncière durant les deux premières années. Il peut prétendre à une diminution de ses impôts sur le revenu s’il achète en VEFA pour un investissement locatif.

Le client peut aussi accéder au prêt à taux zéro dans le cadre de cette acquisition. 

Quels sont les inconvénients de la VEFA ?

L’achat en VEFA n’est pas accessible à tous les profils d’acheteurs. L’achat en VEFA se faisant sur plans, cela nécessite d’arriver à se projeter dans un bien n’existant pas encore. Lors de la livraison, l’acheteur peut être déçu du bien immobilier acquis ou constater certains défauts ou malfaçons. 
De plus, le délai d'achèvement et donc de livraison peut varier et subir des retards.

Les particularités du prêt immobilier en VEFA

Pour procéder à l’acquisition d’une Vente en l'État de Futur Achèvement, la plupart des acheteurs ont recours à un emprunt immobilier. Il existe des prêts immobiliers bien spécifiques pour acheter en VEFA. Ils permettent des déblocages successifs en fonction de l’achèvement des travaux versus en une seule fois. Le financement induit des intérêts intercalaires. Ils interviennent entre la signature du prêt et la fin de la construction, selon les déblocages successifs. Ces derniers sont calculés en fonction de la somme débloquée et non sur la totalité du montant du prêt. C’est une solution présentant une souplesse intéressante pour l’emprunteur. Cela lui permet de ne pas cumuler son loyer et le remboursement du prêt tant que le bien immobilier n’est pas construit.

Un des prêts immobiliers contracté dans le cadre d’une Vente en l'État de Futur Achèvement permet à l’acquéreur de commencer à rembourser le capital de son prêt lors de l’achèvement des travaux. Une franchise est accordée à l’acheteur par la banque. Les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Le client obtient dans le même temps les droits de propriété de son futur logement.

Le fait de différer le remboursement du montant du prêt à la date de remise des clés permet à l’acheteur d'éviter de payer à la fois son crédit et ses mensualités locatives si c’est le cas. 

Comme pour trouver la meilleure assurance emprunteur, il est recommandé de faire appel à un courtier pour trouver le meilleur crédit. Celui-ci aide son client à trouver le meilleur taux proposé par les banques pour le financement de son achat immobilier. L’échéancier proposé par la banque lui permet de connaître le budget à allouer à ce prêt dans le cadre d’une acquisition en VEFA.

L’assurance en VEFA et le déblocage des fonds 

L’assurance emprunteur est la condition indispensable pour qu’une banque accorde un prêt immobilier en VEFA. L’assurance intervient pendant toute la durée du prêt, dont la construction. Dès la prise d’effet du prêt, l’assurance emprunteur est mise en route. Peu importe qu’il y ait, ou non, un différé d’amortissement (partiel ou total). 
Lorsque l’emprunteur opte pour un différé total, les mensualités de crédit, pendant cette période, ne sont constituées que de l’assurance emprunteur.

Comprendre les intérêts intercalaires dans le cadre d’une VEFA

Dans le cadre d’un crédit immobilier en VEFA, les fonds sont débloqués par étapes en fonction de l’avancement de la construction. Entre la signature du crédit immobilier et le déblocage du capital total lors de l’achèvement des travaux, l’emprunteur ne rembourse pas l’emprunt. La banque prélève uniquement des intérêts intercalaires. Il s’agit d’intérêts calculés en fonction des sommes effectivement débloquées. Ils sont payés par l’emprunteur tous les mois, comme la mensualité de l’assurance de crédit immobilier. 

Le coût total d’un prêt comprend donc les intérêts intercalaires, les intérêts bancaires auxquels s’ajoutent les frais bancaires (frais de dossier et frais de garantie), ainsi que le coût de l’assurance emprunteur.

Bon à savoir

Le crédit immobilier est conditionné à la validation de votre assurance emprunteur. Elle représente une part non négligeable du coût du crédit, pouvant aller jusqu’à 30 % en fonction de votre âge notamment. Pour alléger ce coût tout en conservant un bon niveau de garantie, il est possible de faire appel à un courtier tel que CAFPI. Ce professionnel des assurances recherche le contrat le plus avantageux tant en termes de coût que de couverture.

À retenir
  • La VEFA est un achat immobilier sur plan. La banque met à disposition le capital emprunté par déblocages successifs au fur et à mesure de l’avancée des travaux. 
  • Les mensualités de l’assurance débutent dès la mise en place du prêt.  
  • Les frais de notaire dans le cadre d’une VEFA sont réduits et l’acquéreur bénéficie d’une exonération de taxe foncière durant 2 ans.
  • Acheter en VEFA nécessite d’arriver à se projeter, car l’achat se fait sur plans, le bien n’existant pas encore.
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 14/12/2022
Mis à jour le 14/12/2022
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