Quelles sont les normes HCSF ?

Rappelons que le HCSF émet périodiquement des recommandations, notamment en matière de crédit. Depuis le 1er janvier 2022, les critères du HCSF sont devenus contraignants pour les banques :

• Un taux d’effort limité à 35 % : la mensualité d’emprunt ne peut dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur.
• Une durée maximale de crédit immobilier à 25 ans (avec la possibilité d’ajouter 2 ans supplémentaires en cas de différé d’amortissement - quand l’entrée dans le logement est en décalage avec la date d'octroi du crédit). 
• Une flexibilité accordée aux banques pour déroger à ces règles dans 20 % des dossiers de financement présentés au cours d’un trimestre.

En juin 2023, le HCSF avait notamment assoupli cette flexibilité en édictant que 70 % de ces 20 % devaient concerner l’acquisition d’une résidence principale (contre 80 % auparavant).

Les nouvelles mesures du HCF annoncées le 4 décembre 2023

Les professionnels espéraient un assouplissement des règles du HCSF. Hélas, les 3 nouvelles mesures du HCSF ne semblent pas à la hauteur des besoins.

Le prêt relais n’entre plus dans le taux d’endettement

Les banques peuvent dorénavant exclure la charge d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement. Pour cela, il convient que le prêt relais ne dépasse pas 80 % du prix du bien immobilier mis en vente. Cette mesure vise à ne pas faire obstacle à l’obtention d’un nouveau crédit immobilier.

Une durée de crédit immobilier de 27 ans en cas de travaux de rénovation

La durée maximale d’emprunt est désormais de 27 ans dès lors que des travaux de rénovation représentent plus de 10 % du coût total de l’opération d’acquisition.

Cette mesure reste liée au différé d’amortissement du prêt. Auparavant, les travaux devaient représenter 25 % du montant de l'opération.

Tolérance en cas de dépassement des seuils de dérogation des banques

La possibilité de déroger aux critères du HCSF dans 20 % des dossiers est difficile à mettre en pratique pour les banques. Elles utilisent cette possibilité dans 14,3 % des dossiers, par peur des sanctions financières.

Le HCSF assouplit donc cette mesure en permettant, en cas de dépassement sur un trimestre, de mesurer la flexibilité avec les 2 trimestres suivants. Ainsi, les banques disposent de 9 mois, et non plus 3, pour entrer dans les règles du HCSF.

Les banques proposent un réexamen des dossiers solvables en cas de refuge de prêt

En parallèle, le HCSF a annoncé la future mise en place d’un réexamen des refus de prêt souhaité par le Gouverneur de la Banque de France.

La FBF (fédération des banques françaises) compte mettre en place un réexamen des dossiers de financement pour les emprunteurs solvables. Ce second niveau s’effectue à la demande de l’emprunteur au sein de la banque.

Cette demande du Gouverneur de la Banque de France fera l’objet d’un accord en janvier 2024 pour entrer en vigueur en février. 

Les premières réactions aux nouvelles mesures du HCSF

Passée la première réaction de déception face aux enjeux, les professionnels du crédit déplorent la complexité de ces nouvelles mesures. Elles ne facilitent pas la pleine compréhension des règles pour les emprunteurs. Surtout, elles semblent déconnectées de la réalité !

En effet, les dérogations ne sont pas pilotables à l’échelle de réseaux bancaires décentralisés et comportant de nombreuses agences. Résultat, les banques pèchent par excès de prudence, pour éviter toute sanction financière.

En outre, les établissements bancaires n’ont pas tendance à refuser des prêts immobiliers aux emprunteurs solvables ! Quel serait leur intérêt à faire cela ?

Absence de réalisme également quant aux objectifs du HCSF. En effet, seuls 6 % des ménages surendettés remboursent un crédit d’accession à la propriété. Or, les autres formes de crédit, qui pèsent plus lourd dans le surendettement, échappent aux contraintes du HCSF ! Les contraintes imposées par le Haut conseil visent-elles simplement à éviter le surendettement des emprunteurs ?

Et si on laissait les banques et les courtiers faire leur travail sereinement ? Avec leur expertise du terrain et de la réalité du pouvoir d’achat des emprunteurs. Avec leur connaissance des mécanismes et des garanties nécessaires. Avec leur écoute attentive de la situation personnelle des emprunteurs chaque jour.

Quoi qu’il en soit, les banques sont dans l’obligation de se soumettre aux règles contraignantes du HCSF. Pour aider les emprunteurs à y voir plus clair dans ce dédale de règles complexes, nous avons mis à jour notre simulateur HCSF. La première étape vers la réalisation d’un projet immobilier…