Location non meublée ou location meublée ?
Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous envisagiez d’acheter un bien immobilier, dès que vous pensez à une mise en location, vous devez faire un choix entre la location meublée et la location non meublée. Cette décision a, entre autres, un impact au niveau des impôts sur les revenus de votre investissement locatif.
Fiscalité de la location non meublée
Si vous décidez de louer votre bien vide, les loyers que vous percevrez sont imposables en tant que revenus fonciers. Sachez toutefois que même si vous serez toujours soumis à l’impôt sur le revenu, des règles différentes seront appliquées suivant le montant de vos revenus annuels hors charges.
▶ Revenu locatif annuel de moins de 15 000 €
En dessous de 15 000 €, vous serez soumis par défaut au régime micro-foncier, ce qui vous donne directement droit à un abattement forfaitaire de 30 %.
Vous avez un grand nombre de charges (des frais importants) ? Déduisez-les en optant pour le régime réel.
Le régime micro-foncier pour un investissement locatif
Vous profiterez donc d’un abattement automatique de 30 % et ne pourrez pas déduire vos travaux et vos charges.
Vous devez alors déclarer :
- Le montant des loyers que vous avez encaissé ;
- Les subventions ;
- Les indemnités ;
- Les dépenses que le propriétaire doit payer, mais qui ont été mises à la charge du locataire.
Le régime réel pour un investissement locatif
Avec le régime réel, vous devez enlever vos charges déductibles des loyers que vous avez encaissés. Vous obtiendrez alors le revenu foncier net. C’est ce montant que vous aurez à déclarer.
Revenu foncier net = revenu foncier brut – charges déductibles
Dans les charges déductibles, vous pouvez inclure :
- Les frais de gestion ;
- Les impôts et les taxes relatives à la propriété (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) ;
- Les travaux d’amélioration comme ceux qui portent sur la rénovation énergétique ;
- Les frais de réparation ;
- Les frais d’entretien ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- Toutes les primes d’assurance ;
- Les intérêts des emprunts.
Les frais d’agrandissement, de transformation et tous les travaux de construction ne font pas partie des charges déductibles.
Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous avez un déficit foncier. Vous avez alors la possibilité de déduire le déficit (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global. Si votre revenu ne peut pas absorber le tout, vous pouvez reporter le reste sur 6 ans.
Les intérêts d’emprunt et le déficit au-dessus de 10 700 € peuvent être déduits de vos revenus fonciers sur les 10 ans qui suivent.
Si vous choisissez d’être soumis au régime réel, vous devrez y rester pendant 3 ans.
▶ Revenu locatif annuel de plus de 15 000 €
Comme pour le régime réel, vous devez déclarer le revenu foncier net en soustrayant du revenu foncier brut, les charges déductibles.
Fiscalité de la location meublée
Avec une location meublée, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel.
▶ Location meublée avec des revenus locatifs de 77 700 € et moins
Le régime fiscal micro-BIC s’applique automatiquement si vous n’optez pas directement pour le régime de bénéfice réel.
Le régime micro-BIC
Bénéfice imposable = loyers perçus de l’année – abattement forfaitaire pour frais de 50 %
Vous ne payez aucun impôt si vos recettes ne dépassent pas 305 €.
Le régime réel
Revenu net imposable = revenus locatifs – charges
Parmi les charges, vous pouvez compter toutes les dépenses réalisées au service de la mise en location. Il vous faudra tout de même justifier de l’existence et de la pertinence de ces charges.
Si le résultat est négatif, le déficit est déduit de vos revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) de l’année de la déclaration et des 10 années qui suivent.
Notez que vous n’avez le droit de procéder à la déduction du déficit sur votre revenu global que si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Vous serez imposés différemment si vous décidez de louer une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé. Vous pouvez même bénéficier d’un abattement de 71 % avec le régime micro-BIC applicable pour les revenus locatifs de 188 700 € maximum par an.
▶ Location meublée avec des recettes annuelles de plus de 77 700 €
Avec des revenus locatifs dépassant les 77 700 €, le régime de bénéfice réel s’applique automatiquement.
Vous pouvez continuer de profiter du régime micro-BIC si vos recettes dépassent les 77 700 € la 1ère et la 2ème année.
Les dispositifs d’investissement locatif
Des dispositifs spéciaux s’adressent aux investisseurs locatifs. Si les conditions d’octroi et la nature des avantages fiscaux diffèrent d'un programme à l'autre, il faut toujours que le propriétaire loue son bien vide et en tant que résidence principale.
La loi Pinel
Les biens éligibles au dispositif Pinel sont :
- Les logements à faire construire ;
- Les biens immobiliers anciens avec des projets de rénovation ;
- Les habitations neuves ;
- Les biens en l'état futur d'achèvement ;
- Les logements à réhabiliter ;
- Les locaux changés en habitations.
Seules les habitations des immeubles collectifs sont concernées.
La réduction d’impôt variera ensuite suivant l’engagement de location, la localisation et la date d’acquisition du bien :
▶ Habitations dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
Pour une mise en location prévue pour 6 ans :
- Pour 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 %, à raison de 2 % par an ;
- Pour une 1ère prolongation de 3 ans : la réduction fiscale est de 6 % du montant investi, à raison de 2 % par an ;
- Pour une 2ème prolongation de 3 ans : la réduction fiscale est de 3 % du montant investi, à raison de 1 % par an.
Pour un engagement de mise en location de 9 ans :
- 18 % de réduction d’impôt (2 % par an) pour 9 ans de mise en location ;
- 3 % de réduction d’impôt (1 % par an) pour la prolongation de 3 ans de la mise en location.
▶ Logements dans d’autres quartiers
En 2024, le taux d’imposition pour un investissement locatif sont :
- 10,5 % pour une mise en location de 6 ans ;
- 15 % pour une mise en location de 9 ans ;
- 17,5 % pour une mise en location de 12 ans.
La loi Denormandie
La loi Denormandie s’adresse aux futurs propriétaires bailleurs de biens anciens nécessitant des travaux et se trouvant dans un quartier ancien dégradé.
La réduction d’impôt pour louer :
- 6 ans est de 12 % du prix du bien immobilier ;
- 9 ans est de 18 % du prix du bien immobilier ;
- 12 ans est de 21 % du prix du bien immobilier.
Loc'Avantages
Pour profiter de la réduction fiscale offerte par Loc'Avantages, il faut que le logement réponde à un niveau de performance énergétique globale. Le loyer doit aussi respecter un plafond établi sur la base de la localisation du bien et de la convention de l’Anah.
Il est alors possible de dégager 3 niveaux de location correspondant à une réduction du loyer :
- Loc 1 pour le niveau intermédiaire : 15 % de réduction sur le plafond de loyer ;
- Loc 2 pour le niveau social : 30 % de réduction sur le plafond de loyer ;
- Loc 3 pour le niveau très social : 45 % de réduction sur le plafond de loyer.
Pour la mise en location dans un secteur très social, une intermédiation locative est obligatoire. Vous confiez alors la gestion à un intermédiaire social et profitez d’une réduction d’impôt plus conséquente.
Sans intermédiation locative :
- En loc 1 : la réduction d’impôt est de 15 % sur le montant des loyers ;
- En loc 2 : la réduction d’impôt est de 35 % sur le montant des loyers.
Avec intermédiation locative :
- En loc 1 : la réduction d’impôt est de 20 % sur le montant des loyers ;
- En loc 2 : la réduction d’impôt est de 40 % sur le montant des loyers ;
- En loc 3 : la réduction d’impôt est de 65 % sur le montant des loyers.
Ce ne sont là qu’une partie des dispositifs existants. Si vous voulez en savoir davantage, n’hésitez pas à consulter notre dossier consacré aux autres solutions pour réduire vos impôts. Et contactez les conseillers CAFPI pour des réponses personnalisées.
- Pour un logement non meublé avec un revenu locatif annuel de moins de 15 000 €, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier (avec un abattement de 30 %) et le régime réel (déduction des charges) ;
- Pour une location nue dont les revenus dépassent 15 000 €, vous devez déclarer le revenu foncier net ;
- Pour une location meublée, la fiscalité qui s’applique dépend également du montant des recettes locatives ;
- La location meublée peut profiter d’un abattement allant de 50 % à 71 % ;
- Des dispositifs fiscaux spécifiques concernent les logements vides loués en tant que résidences principales.
