Qu’est-ce que l’obligation d’évaluation du bien par les banques ?
La France, dans l’oeil de mire de la BCE
La BCE fait état d’une statistique : 40 % des prêts immobiliers récents en Europe ne sont pas associés à une évaluation spécifique du bien financé.
La Banque européenne semble viser particulièrement la France ! En effet, notre droit considère le prêt immobilier comme un prêt personnel, qui relève donc des considérations de l’emprunteur, et non du bien acquis.
Ainsi, les banques françaises évaluent leur risque par rapport à la situation de l’acheteur et sa solvabilité, plus que par rapport à la valeur du bien.
En réalité, les banques s’intéressent aussi au type de projet immobilier, mais sans procéder à une évaluation indépendante. D’ailleurs, depuis peu, la performance énergétique du bien peut entrer en ligne de compte dans l’octroi d’un crédit immobilier.
Une directive européenne adaptée en France
D’un point de vue légal, une directive européenne du 4 février 2014 a fait l’objet d’une transposition par ordonnance du 1er juillet 2016. Pour protéger le consommateur, cette directive impose l’obligation de fournir une évaluation des biens immobiliers pour tout crédit de plus de 75 000 €, sans hypothèque et à destination d’une personne physique.
L’évaluation du bien immobilier par la banque : points de vigilance et risques
Qui procède à l’évaluation immobilière ?
L’ordonnance de 2016 prévoit les règles d’évaluation du bien immobilier : une évaluation réalisée interne ou externe, par un expert diplômé ou expérimenté, indépendant du processus d’octroi du prêt immobilier.
Au-delà d’une application lacunaire par les banques, une telle obligation entraîne un surcoût du crédit, répercuté ou non sur l’emprunteur.
En outre, le titre d’expert immobilier n’est pas suffisamment réglementé, protégé et précis. C’est l’un des combats de la FNAIM depuis 35 ans…
Pourquoi la BCE intervient maintenant ?
Le marché immobilier connaît une baisse après 15 ans de croissance. La BCE entrevoit donc un risque réel de dévalorisation des actifs immobiliers.
Toutefois, la France connaît l’un des taux de défaut de remboursement des crédits immobiliers les plus faibles d’Europe. Preuve que son système fonctionne et que les banques françaises évaluent correctement le risque !
Généraliser des estimations immobilières pour obtenir un crédit préserverait-il les banques d’une catastrophe ? La réponse est négative : l’expert s’appuiera sur les données du marché immobilier, connues de tous : vendeur, acheteur, agent immobilier, banque. A l’heure du big data, les données du marché sont largement partagées.
L’expert n’apportera donc rien de nouveau dans l’évaluation d’un bien. Au contraire, par excès de prudence, un expert pourrait anticiper une baisse du marché et dévaloriser un bien, créant un climat de défiance entre les parties prenantes. Est-ce indispensable dans le contexte actuel ?
Comment les banques peuvent réagir ?
Concrètement, si les banques se résignent à respecter leurs obligations légales, comment vont-elles mettre en œuvre cette évaluation ? Il est probable qu’elles optent, de manière concertée, pour le recrutement d’experts internes compétents.
Le résultat de l’expertise aurait alors vocation à rester confidentiel, sauf en cas de refus de prêt immobilier sur la base d’un prix de vente excessif par rapport à la valeur réelle ! Et quel pourcentage indiquera un tel excès conduisant à un refus de prêt ? Les banques ont-elles envie de s’immiscer dans le choix d’une personne d’acquérir ou non un logement à un prix donné ?
Bref, de nombreuses questions restent en suspens… Ce nouveau débat ouvert par la BCE arrive à un mauvais moment, alors même que le marché immobilier est encore en baisse et face à de nombreuses incertitudes.
