Qu’est-ce qu’une vente aux enchères notariales ?

Elles représentent une méthode particulière pour mettre un bien en vente, se distinguant ainsi des ventes aux enchères judiciaires.

Ces ventes aux enchères notariales volontaires, parfois méconnues, offrent une approche originale pour la vente de biens immobiliers et gagnent en popularité parmi les particuliers. Leur caractéristique principale est la compétition entre les offres d'achat de divers acheteurs potentiels.

Le type de biens vendus

Elles englobent diverses catégories de biens immobiliers, qu'il s'agisse d'immeubles complets, de maisons, d'appartements, de caves, de parkings, de terrains à bâtir, de terrains agricoles, de commerces, et même de biens exceptionnels ou atypiques qui, en raison de l'absence d'un marché conventionnel, sont souvent proposés lors de ventes aux enchères amiables.

Le fonctionnement de la vente aux enchères amiable

Dans le cadre de cette vente, le propriétaire vendeur doit engager un notaire. La procédure débute alors lorsqu’ils s'accordent pour fixer un prix de départ, appelé "mise à prix".
Il équivaut généralement à 75% de la valeur de l'immeuble.

Le notaire assure ensuite une publicité adéquate de la vente aux enchères à venir. Celle-ci se fait par le biais d'annonces dans des publications spécialisées en immobilier, ainsi que sur des sites web dédiés. Elle est diffusée environ 3 à 4 semaines avant la date de la vente.

La vente amiable a généralement lieu à l'office du notaire ou dans une salle spécialement désignée pour les adjudications.

Le jour de la vente, chaque potentiel enchérisseur doit remettre un chèque de consignation.

Ventes aux enchères : qui est concerné ?

On distingue deux types de ventes aux enchères.

▶ Vente aux enchères sur saisie immobilière

En cas de saisie immobilière, on parle de "vente aux enchères judiciaire". Les principaux acteurs impliqués dans ce type de vente sont le débiteur, le créancier et l'acquéreur-adjudicataire.

• Le débiteur est le propriétaire du bien immobilier qui est mis aux enchères à la suite d'une procédure de saisie engagée à son encontre.
• La saisie est initiée par un créancier qui, dans le but de recouvrir sa créance, fait signifier un commandement de payer par un huissier.
  Ce commandement de payer équivaut à la saisie de l'immeuble en question.
  Après l'expiration du délai légal de 8 jours durant lequel le débiteur peut s'opposer à la saisie, l'huissier est autorisé à poursuivre la procédure de saisie et à organiser la vente du bien immobilier.
• À l'issue de cette vente aux enchères, un adjudicataire est désigné comme le nouvel acquéreur du bien immobilier.

▶ Vente aux enchères notariale

Elle met en relation un vendeur, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une entité juridique, avec des enchérisseurs potentiels.

Cette forme de vente revêt un caractère public, permettant à toute personne, y compris les personnes morales, de participer en tant qu'enchérisseur et adjudicataire. Cependant, dans le cas des personnes morales, un représentant doit être désigné pour enchérir en leur nom.

Les particuliers sont attirés par la vente aux enchères notariale en raison de ses avantages tels que la rapidité, la transparence et la sécurité. De même, les personnes morales, qu'elles soient de droit privé ou de droit public, telles que les associations, les entreprises ou les entités gouvernementales, optent également pour ce type de vente

Pourquoi vendre aux enchères ?

Il existe deux situations dans lesquelles un propriétaire peut avoir recours à la vente aux enchères notariales :

1. Lorsqu’il fait face à une procédure de saisie imminente engagée par un ou plusieurs créanciers poursuivants. Ce processus permet d'éviter une saisie prononcée par le tribunal et de préserver le bien immobilier de la vente forcée.
2. En dehors de tout litige, un vendeur peut choisir ce mode de cession immobilière pour vendre son bien immobilier. Les motivations de ce choix incluent la sécurité de la transaction, la transparence de la procédure, la garantie de paiement pour le vendeur, et surtout, la rapidité du paiement, qui devient exigible sous 45 jours à partir de l'adjudication.

Les avantages d'acheter ou de vendre aux enchères

Il existe plusieurs avantages distincts :

• La rapidité

Le processus de vente est particulièrement efficace, se déroulant en deux à trois mois seulement.
L'acte de vente est préparé sans attendre de connaître l'acheteur, ce qui permet une conclusion rapide, et la vente est finalisée le jour de l'adjudication, sous réserve des conditions suspensives énoncées dans le cahier des charges.
Le vendeur peut ainsi fixer la date de la vente à sa convenance et recevoir le prix de vente dans les 60 jours suivant la transaction, tandis que l'acheteur peut prendre possession du bien une fois le paiement effectué.

• La transparence

Les ventes aux enchères étant publiques et accessibles à tous, précédées d'une campagne de publicité étendue, cette méthode de vente est largement reconnue comme étant la plus transparente.
Les enchères, qu'elles se déroulent en personne ou à distance (via Internet, téléphone, ou ordre), sont ouvertes au public. Ainsi, chaque personne a connaissance des offres précédentes et de la dernière enchère grâce à la salle de vente virtuelle.
Enfin, l'adjudication est accordée au dernier enchérisseur, le vendeur ne pouvant choisir son acheteur.
Ensuite, les résultats sont publiés et consultables en ligne, renforçant ainsi la transparence fondamentale de ce mode de vente.

• Le prix du marché

Contrairement à une vente de gré à gré, où le prix découle de négociations entre le vendeur et l'acheteur, une vente aux enchères détermine le prix de vente par la confrontation des offres de tous les candidats acquéreurs présents sur le marché. Le prix final est donc le reflet réel de la valeur du marché à la date de la vente.

• La sécurité

Les ventes sont supervisées par des officiers publics, les notaires, garantissant ainsi un processus sécurisé. Avant la vente, le vendeur est conseillé par son notaire pour définir toutes les conditions dans le cahier des charges. Ce document est mis à la disposition des parties intéressées trois semaines avant la vente, répondant à toutes les exigences d'information pour les acheteurs. Le prix n'est pas fixé par le vendeur, mais par l'acheteur, qui a la pleine liberté de définir sa limite et, par conséquent, le prix qu'il est prêt à payer.

Déroulement d’une vente aux enchères immobilières notariale

• Avant la vente

Pour entamer une vente aux enchères, le vendeur sélectionne un notaire qui, en collaboration avec lui, établit la mise à prix, généralement fixée à 75 % de la valeur estimée du bien.

À noter :
Il peut aussi y avoir une vente "sans mise à prix", mais dans ce cas, le propriétaire détermine un seuil en dessous duquel il ne souhaite pas vendre.

Ensuite, le notaire procède à une publicité par le biais de divers moyens tels que la presse, l'affichage public, Internet, etc.
Il élabore un cahier des charges contenant des informations essentielles sur le bien immobilier, notamment les conditions de vente, les caractéristiques du bien, les aspects urbanistiques, les servitudes, les diagnostics, les détails sur le syndic, la situation hypothécaire, la date de la vente, la mise à prix et les frais d'organisation, la possibilité de surenchère, la conformité aux normes du logement décent (pour les biens destinés à la location), et plus encore.

Trois semaines avant la vente, le notaire est disponible pour répondre aux questions des potentiels acquéreurs, dont les coordonnées sont fournies dans les annonces publicitaires. Il les informe également des dates et heures des visites du bien, qui ont généralement lieu en semaine et en journée, souvent organisées deux ou trois fois.

• Le jour de la vente aux enchères

L'accès est ouvert à tous pour participer et enchérir.

La procédure débute avec l'annonce de la mise à prix et des frais associés à la charge de l'adjudicataire, marquée par l'allumage d'une mèche symbolisant le début des enchères.

Au cours de ces enchères, chaque mèche, une fois éteinte, est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux mèches successives, accompagnée d'une période de 15 à 30 secondes sans nouvelle enchère, l'adjudication est accordée au dernier enchérisseur.

Le résultat de la vente est consigné dans un procès-verbal d'adjudication, qui équivaut à un acte de vente. Le chèque de consignation déposé par l'enchérisseur pour participer aux enchères est immédiatement encaissé et déduit du prix de vente. S’il n'emporte pas l'enchère, son chèque lui est restitué.

L'acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour régler, à condition qu'aucune surenchère n'ait été faite dans les 10 jours suivant la vente. Il est important de noter qu'une surenchère de 10 % du prix du bien peut encore être effectuée pendant cette période. Le prix englobe les frais, tels que la taxe de publicité foncière, les honoraires du notaire, et les coûts d'organisation des enchères. La vente devient définitive une fois que le délai de surenchère est écoulé. Une fois le paiement intégral effectué, l'acheteur peut récupérer les clés. Si la durée impartie est dépassée, des pénalités s'appliquent, avec des majorations au-delà de 75 jours.

Litiges et recours

Tout comme dans n'importe quelle transaction, les ventes aux enchères immobilières peuvent engendrer des différends.
En présence de litiges, il est inévitable de recourir à des mesures juridiques ou judiciaires pour les résoudre.

▶ Les litiges et recours en cas de vente immobilière aux enchères sur saisie judiciaire

La vente immobilière judiciaire survient lorsque le propriétaire d'un bien immobilier est poursuivi en justice par son créancier, conduisant à une saisie immobilière.

Suite à cela, le propriétaire a la possibilité de contester les aspects de fond ou de forme du commandement de payer, émis par l'huissier de justice, qui déclenche la saisie. Cette contestation prend la forme d'une opposition judiciaire, qui doit être déposée devant le Juge de l'exécution dans les 8 jours suivant la délivrance de l'acte d'huissier.

• Concernant la forme, le propriétaire menacé de saisie peut s'opposer en raison de l'omission d'une mention obligatoire ou d'une violation des règles de forme dans le commandement de payer.
• En ce qui concerne le fond, le propriétaire débiteur peut contester, par exemple, la précision du montant réclamé par le créancier.

L'autre option pour le débiteur est de solliciter la vente amiable de son bien immobilier, afin d'éviter une vente aux enchères judiciaire qui pourrait nuire à sa réputation. Cette demande peut être intégrée dans l'opposition soumise au Juge de l'exécution.

▶ Les litiges et recours en cas de vente immobilière aux enchères volontaire

Dans le cadre des ventes immobilières volontaires, les principaux litiges portent souvent sur le paiement et la remise des clés.

Le délai de paiement est stipulé de manière contraignante dans le cahier des charges, avec une limite de 45 jours à partir de l'adjudication de la propriété. Tout éventuel désaccord concernant le paiement sera traité par le notaire ayant supervisé la vente. C'est là que réside l'avantage essentiel des ventes aux enchères, qui sont authentifiées légalement. Cette forme offre une sécurité juridique aux parties impliquées, en particulier au vendeur, qui est assuré de recevoir le produit de la vente. En cas de non-paiement de l'acheteur, des mesures légales sévères peuvent être prises, à l'initiative du notaire et, en dernier recours, du vendeur.

Quant à la question de la remise des clés à l'acheteur, elle est généralement résolue par les dispositions du cahier des charges, qui précise le moment de cette remise. De plus, les responsabilités du notaire ne se limitent pas à la vente aux enchères, mais s'étendent au-delà de cette étape. Par exemple, il conserve le contrat de vente authentique pendant 75 ans, ce qui facilite la résolution de tout litige ultérieur.