Principes clés de l’assurance emprunteur et de la durée du crédit immobilier 

▶ L’assurance de prêt, outil de protection de l’emprunteur

L’assurance est un impératif des établissements bancaires pour se protéger contre les aléas de la vie. Dans le même temps, elle protège aussi la famille de l’emprunteur. En cas d’accident grave, voire de décès, l’assurance procède au remboursement de tout ou partie du prêt. Cela évite de devoir vendre le logement en urgence dans un moment déjà difficile.

Rappelons que l’assurance n’est pas une condition légale d’octroi d'un crédit immobilier. Toutefois, le risque de survenance d’un aléa est plus grand pour des prêts longue durée, pouvant s’étendre sur 25 ans, que pour des prêts de courte durée.

L’assurance est donc calculée en fonction de la durée d’emprunt mais aussi du risque santé que présente l’emprunteur ou d’autres facteurs liés à sa situation personnelle : 

• état de santé ; 
• pratique sportive à risque ; 
• choix de vie personnelle (fumeur, etc.) ; 
• profession à risque, etc.

Pendant un prêt immobilier de 20 ou 25 ans, cette situation va évoluer : vous pouvez changer de métier, vous mettre au parapente ou recommencer à fumer. D’ailleurs, les assurances obligent à leur signaler tout changement qui aurait une incidence sur les garanties couvertes en augmentant les risques ou en créant de nouveaux.

Vous pouvez aussi alléger votre assurance si un risque n’a pas vocation à être couvert. Par exemple, lors de la souscription au crédit immobilier, vous êtes salarié et vous avez souscrit la couverture du risque perte d’emploi. Puis quelques années plus tard, vous décidez de vous lancer en tant que consultant freelance. Cette garantie perte d’emploi n’a plus d’utilité. C’est le moment de renégocier avec votre assureur ou de changer d’assurance emprunteur. 

▶ L’assurance s’associe à chaque mensualité

L’assurance est due à chaque mensualité. Donc plus les mensualités sont nombreuses, plus vous aurez à payer de primes d’assurance.

Raccourcir la durée du prêt immobilier n’est hélas pas toujours possible. En effet, vous devez entrer dans les critères de financement du HCSF (Haut conseil de stabilité financière), avec un taux d'endettement de 35 % maximum de vos revenus mensuels. Dans le cas contraire, la banque doit accepter d’aller au-delà en raison de votre dossier de financement. Elle dispose de cette possibilité dans 1 dossier sur 5.

Quel que soit votre risque santé, le taux d’assurance s’applique à chaque mensualité. Par conséquent, le coût total de l’assurance emprunteur est intimement lié à la durée totale du prêt immobilier. 

Quelles solutions pour combiner prêt longue durée et assurance au meilleur tarif ? 

Il existe de nombreux paramètres qui influent sur le calcul de l’assurance emprunteur : 

• situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur ; 
• garanties souscrites et modalités de mise en jeu (franchise, délai de carence, etc.) ; 
• durée du crédit immobilier ; 
• mode de calcul des primes d’assurance, etc. 

▶ Une assurance emprunteur sur le capital restant dû

Le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) peut fonctionner selon deux modèles : 

• un remboursement sur le capital initial emprunté ; 
• un remboursement sur le capital restant dû.

Pour limiter le montant des primes d’assurance dans le temps, la meilleure solution consiste à faire diminuer l’assurance au fil des mensualités.

Pour cela, privilégiez un remboursement de l’assurance emprunteur calculé sur le capital restant dû. Ainsi, vous aurez des primes d’assurance dégressive, au lieu de primes d’assurance constantes. 

▶ Comment savoir quel mode de calcul est proposé ? 

C’est simple. Si, dans le tableau d'amortissement, votre prime d’assurance ne varie pas tout au long du prêt, elle est calculée sur le montant initial accordé par la banque.

Exemple : vous empruntez 100 000 € sur 20 ans. Le taux d’assurance négocié est de 0,30 %. La prime d’assurance est alors de 25 euros par mois : 
100 000 *0,3 % / 12 = 25 €

C’était souvent le mode de fonctionnement privilégié des assurances groupe. Toutefois, compte tenu de la libéralisation de l’assurance de prêt, en dernier lieu grâce à la loi Lemoine, les banques ont tendance à s’aligner sur les pratiques des assureurs en délégation d’assurance. Ainsi, de nombreuses banques proposent maintenant une assurance groupe calculée sur le capital restant dû. 

Avec le calcul sur le capital initial, chaque mois, la mensualité de prêt est identique : elle comporte une partie du capital remboursé, les intérêts et la prime d’assurance. Ainsi, l’emprunteur ne paie pas plus cher l’assurance en début de prêt comme c’est le cas dans les primes d’assurance variables.

La simplicité ne doit masquer le coût total de l’assurance emprunteur. Seuls le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) et le montant total à payer vous permettent de comparer deux offres d’assurance. Sans perdre de vue votre projet immobilier à moyen terme ! 

▶ Prime constante ou prime dégressive : comment choisir ? 

La prime d’assurance dégressive ou variable apparaît plus intéressante sur la durée du crédit immobilier. Attention, ce ne sera moins significatif en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier, suite à la vente du bien ou un apport d’argent.

Or, en pratique, il est fréquent qu’un emprunt immobilier sur 25 ans soit remboursé après 7 à 10 ans ! Tout dépend donc de votre projet suite à l’achat du logement.

Choisir entre primes constantes et primes variables impose donc une réflexion à moyen terme sur votre projet d’achat immobilier. Or, au moment de l’acquisition, il n’est pas si simple d’anticiper une revente. Divorce, déménagement, changement d’activité professionnelle, rachat de crédit : de nombreux événements de la vie sont difficiles à maîtriser lors de la demande de financement.  

Dans tous les cas, la meilleure comparaison reste le coût total de l’assurance sur l’ensemble de la durée du crédit immobilier.

Votre courtier Cafpi vous conseille pour choisir la meilleure assurance emprunteur en fonction de votre projet. A vos côtés, il compare les offres de prêt et d’assurance et les négocie. En outre, un courtier vous explique les différents modes de calcul et hypothèses. 

La durée du prêt influe aussi sur les garanties couvertes par l’assurance emprunteur

L'âge de l'emprunteur détermine non seulement le tarif de l’assurance mais aussi la couverture proposée.

En effet, certaines assurances arrêtent de couvrir les risques au-delà d’un certain âge. Un point important à vérifier si vous empruntez en étant déjà relativement âgé.

Par exemple, la garantie décès peut ne plus être effective au-delà des 90 ans de l'emprunteur, parfois 85 ans. La garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) ne va souvent pas au-delà de 65, 67, voire 70 ans.

Vous devez donc vérifier plusieurs points dans votre contrat d’assurance d’emprunt, avant de le signer : 

• l'âge limite de souscription : votre âge au moment de signer l’assurance de prêt ; 
• l’âge maximum de chaque garantie : l’âge atteint au moment de la fin du prêt.

Certains assureurs proposent des offres adaptées à un emprunteur senior.

Attention aux garanties exigées par la banque : l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT) peuvent parfois se négocier.

Le montant des primes d’assurance dépend aussi des garanties exigées par la banque. Certains établissements imposent des garanties au-delà des seules garanties décès et invalidité (PTIA) pour couvrir une incapacité partielle ou temporaire, pour l’achat d’une résidence principale. Pour un investissement locatif, les garanties décès et PTIA sont suffisantes en général.