Oublier la concurrence entre assureurs
La loi Lemoine du 28 février 2022 a achevé la libéralisation de l’assurance emprunteur !
Désormais, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès l’achat immobilier et la signature du crédit immobilier ou ultérieurement. En clair, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment !
La banque va vous proposer son assurance groupe mais vous n’êtes pas obligé d’accepter. La banque n'a pas le droit de refuser une assurance externe si le principe de l’équivalence des garanties est respecté, c’est-à-dire que le nouveau contrat doit impérativement respecter les exigences minimales de la banque.
Après la signature de l’offre de prêt, n’hésitez pas à prendre le temps nécessaire pour décortiquer l’assurance emprunteur. D’ailleurs, le bilan après un an de la loi Lemoine marque le changement de mentalité des emprunteurs.
Vous avez le choix d’assurer votre crédit immobilier au meilleur prix pour votre achat. Au-delà du prix, c’est l’assurance d’une acquisition sans stress lorsque vous savez qu’en cas de coup dur, votre famille est à l’abri. Profitez-en !
Une banque ne peut pas modifier le taux d’intérêt proposé, ni les autres conditions convenues avec l’emprunteur, en cas de délégation d’assurance. De la même manière, il est interdit de prélever des frais en cas de changement d’assurance.
Survoler le contenu du coût de l’assurance emprunteur sans le comprendre
▶ Ne pas comprendre le tarif proposé
Le coût total de l’assurance dépend en partie des garanties couvertes. Plus vous souscrivez de garanties, plus le prix est élevé.
Pour pouvoir comparer les tarifs proposés, l’emprunteur doit décrypter le vocabulaire de l’assurance ! À ce moment-là, l’aide du courtier est précieuse. Les méthodes de calcul peuvent varier d’un organisme à l'autre.
Aussi, pour comparer de manière objective deux offres d’assurance de prêt, vous devez étudier deux données obligatoires :
- le TAEA (taux annuel effectif assurance) : il permet de calculer le coût de l’assurance de crédit immobilier.
- le TAEG (taux annuel effectif global) : ce taux prend en compte l’intégralité des coûts du prêt, assurance comprise. C’est donc le coût réel indispensable à connaître. C’est lui qui doit rester inférieur au taux d’usure.
▶ Ne pas comprendre la base de calcul de l’assurance
Certaines assurances se calculent sur le montant du capital restant dû, d’autres sur le montant du capital initial emprunté. Dans le premier cas, le montant de l’assurance diminue au fil des mois tandis qu’il reste fixe dans le second.
▶ Ne pas comprendre la quotité
Autre point crucial dans le coût total de l’assurance emprunteur : la quotité en cas de co-emprunteurs. Vous devez assurer au minimum 100 % du prêt mais la répartition peut varier et aller au-delà.
Par exemple, un couple n’a qu’un revenu mensuel : il peut assurer à 100 % sur celui qui génère les revenus. Un autre couple peut décider d’assurer 100 % sur chaque tête : ainsi, en cas de décès d’un conjoint, la totalité du prêt immobilier sera remboursée.
Logiquement, plus la quotité dépasse 100 %, plus le coût de l’assurance augmente.
▶ Ne pas comprendre le mode d’indemnisation
Il existe deux modes d’indemnisation dans une assurance de prêt :
- l'indemnisation indemnitaire : l’assureur prend en compte les autres revenus de l’emprunteur au moment clé pour simplement compléter le remboursement. Par exemple, si l’emprunteur perçoit des indemnités de la Sécurité sociale, de sa mutuelle, etc.
- l’indemnisation forfaitaire : le remboursement se réalise selon les modalités prévues au contrat, sans considérer la situation de l’emprunteur au moment de la survenance de l’événement.
Attention également en cas d’invalidité : le taux d’invalidité est décidé par le médecin-conseil. En cas de désaccord, vous pouvez demander une contre-expertise. L’IPT (invalidité permanente totale) vous couvre pour un taux supérieur à 66%. L’IPP (invalidité permanente partielle) intervient pour un taux compris entre 33% et 65%.
Il est crucial de vérifier également les plafonds de garantie fixés par garantie par votre compagnie d’assurance. C’est le montant maximal remboursé pour chaque garantie.
Ne pas lire les petites lignes du contrat
Comme tout contrat d’assurance, vous devez lire absolument chaque ligne, même écrite en petits caractères…
▶ Délai de carence
C’est une période qui court à compter de la signature du contrat d’assurance emprunteur. Pendant ce délai de carence, la survenance d’un événement malheureux ne donnera lieu à aucune prise en charge assurantielle. Ce délai de carence peut aller jusqu’à 12 mois chez certaines compagnies d’assurance.
Plus la période négociée sera courte, plus l’assurance sera élevée !
▶ Franchise
Un second timing est important : le délai de franchise, soit la durée pendant laquelle l’assurance ne verse rien, à compter de la survenance du drame.
Ce délai de franchise peut aller de 30 à 180 jours. Plus il est court, plus le tarif de l’assurance est élevé. Pour la garantie ITT, il n’y a pas de délai idéal, tout dépend de votre situation professionnelle et de votre régime de prévoyance : souvent 90 jours est un délai suffisant pour les salariés, 180 jours pour les fonctionnaires, 31 jours pour les travailleurs indépendants.
▶ Exclusions et limitations de garantie
C’est un élément important à vérifier dans le contrat des assurances et souvent un motif de surprise pour les assurés.
Il existe des exclusions générales pour tous les emprunteurs comme celles liées à des circonstances extérieures (terrorisme, guerre, émeutes, etc.).
Vous trouverez aussi des exclusions particulières en liaison avec votre activité professionnelle, votre état de santé ou vos hobbies :
- exclusions relatives au comportement de l’assuré : mensonge, accident provoqué, tentative de fraude, etc. Attention aussi aux exclusions en cas d’accident en état d’ivresse ou sous l’emprise de stupéfiants.
- exclusions liées à certains métiers considérés à risque (pompier, policier, etc.)
- exclusions liées aux sports et hobbies (parachutisme, parapente, etc.). Attention ici à des pratiques qui semblent habituelles comme la conduite de véhicules à deux-roues ou voiture.
Avant de signer votre contrat d’assurance emprunteur et de sélectionner simplement le tarif le plus bas, prenez le temps de vérifier qu’il couvre bien tous les aspects de votre vie actuelle. En cas de changement de mode de vie, pensez à vérifier si cela implique un changement dans les garanties !
Très fréquemment, les assureurs excluent les maladies non objectivables telles que les maladies du dos ou les maladies psychiatriques. Par exemple, le suicide de l’emprunteur est souvent exclu des contrats.
Et les exclusions peuvent s'appliquer pour un type de garantie (décès, PTIA, IPT, IPP) seulement.
Attention également aux limites d’âge : certains assureurs ne vont pas au-delà de 70 ans, même si le prêt immobilier est encore en cours de remboursement.
Payer pour des garanties supérieures
Rappelons que l’assurance de prêt n’est pas une obligation légale. Toutefois, toutes les banques exigent au minimum les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie).
Il peut être pertinent de prendre des garanties supplémentaires en fonction de sa situation personnelle, familiale et professionnelle. Mais vous ne devez pas accepter une couverture complémentaire inutile.
Par exemple, une garantie perte d’emploi est inutile si vous êtes travailleur indépendant !
- Avant de souscrire une assurance emprunteur, soyez vigilant sur les principaux pièges à éviter.
- Tout d’abord, gardez en tête que vous pouvez désormais changer d’assurance de prêt à tout moment. C’est l'opportunité de faire jouer la concurrence entre les assureurs.
- En parallèle, vous devez comparer les tarifs des assureurs mais aussi les garanties proposées, les exclusions de garantie et limitations.
- Enfin, les garanties complémentaires non requises par la banque, la répartition de la quotité et les délais de franchise et de carence sont des points de vigilance.
