Rappel sur les critères HCSF
Commençons par rappeler que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en France est un organe de régulation pouvant imposer des recommandations ou des mesures contraignantes pour prévenir les risques liés au crédit immobilier et à la stabilité financière.
Après sa première décision du 29 septembre 2021, l’organe régulateur du système financier français a décidé, en juin dernier, d’assouplir certaines conditions d’accès au crédit.
Ainsi, d’après ses règles, le taux d’endettement maximum était fixé à 35 % pour un emprunteur, quand la durée maximale d’un prêt atteint 25 ans.
Jusqu’alors, les banques pouvaient de temps à autre contourner cette règle pour 20 % de leurs clients.
Pour suivre l’évolution du marché et ouvrir l’accès au crédit immobilier, le HCSF avait revu ce chiffre à la hausse en juin 2023, autorisant désormais les banques à contourner ce taux d’endettement maximum pour 30% de leurs dossiers.
Le HCSF espérait dans le même temps booster l’investissement locatif.
En revanche, cet organe de régulation s’est montré inflexible concernant le taux d'endettement maximal (35%) et la durée d’emprunt maximale (25 ans).
Ce mardi 26 septembre 2023, le HCSF (sous la présidence du ministre des Finances) s’est de nouveau réuni.
L’objectif ? Décider des mesures à prendre pour faire face à la chute du nombre de crédits immobiliers accordés ces derniers mois.
Selon la Banque de France, ce sont 10,1 milliards d'euros de crédits immobiliers, hors renégociation, qui ont été accordés en juillet, un chiffre au plus bas depuis avril 2016, et près de deux fois moins élevé qu'en juillet 2022.
Pour tous les acteurs de l’immobilier et de la finance, il est essentiel de revoir les normes HCSF.
Les 3 préconisations de CAFPI
Pour continuer de soutenir le marché du crédit immobilier malgré le contexte inflationniste et de hausse des taux, CAFPI propose divers aménagements qui rendront l'accès au financement plus simple, sans pour autant prendre le risque de surendetter les emprunteurs.
Le calcul différentiel pour les investisseurs
La première préconisation concerne les investisseurs immobiliers.
Pour eux, il est essentiel que les revenus locatifs soient considérés comme affectés au remboursement du crédit (calcul différentiel) plutôt qu’intégrés aux revenus comme exigé par le Haut Conseil.
Cela permettrait que les Français puissent de nouveau s’appuyer sur l’investissement locatif comme support de préparation de leur retraite.
Prise en compte du « reste à vivre »
Autre préconisation : associer la limite de taux d’endettement à la notion de “reste à vivre”.
Si un emprunteur est en mesure, après avoir remboursé sa mensualité de crédit, de satisfaire aisément ses besoins fondamentaux, les institutions bancaires devraient avoir la liberté de dépasser le seuil de 35 % de taux d'endettement sans que cela soit considéré comme une dérogation à la norme.
L’allongement de la durée du prêt
Ultime recommandation de CAFPI pour faciliter l’accès au crédit : prolonger la période de remboursement du crédit, dans le but de rétablir un niveau de pouvoir d'achat plus confortable tout en réduisant le taux d'endettement, et tout en maintenant un contrôle sur les mensualités.
À la lumière de la réforme des retraites, qui prolonge la période de travail de deux années supplémentaires pour les Français, il semble naturel qu'ils aient la possibilité d'emprunter durant cette période de carrière prolongée.
