Les acheteurs se tournent vers des biens mal notés mais moins coûteux à l’achat
De plus en plus d’achats de passoires thermiques
C’est un phénomène qui prend de l’ampleur depuis 2 ans : de plus en plus de Français se tournent vers des biens qualifiés de "passoires thermiques" lors d’un investissement immobilier.
Selon le dernier rapport de conjoncture des notaires, la proportion de logements classés F et G parmi les ventes totales est passée de 11% en 2021 à 16% en 2022, pour atteindre 18% au deuxième trimestre de 2023.
Actuellement, environ un logement sur cinq vendu en France est considéré comme une passoire énergétique, dépassant ainsi leur représentation globale dans le parc immobilier français, qui est de 17% pour les habitations classées F et G.
Passoire thermique : définition
Pour rappel, une passoire thermique désigne un logement présentant une très faible performance énergétique, entraînant des pertes importantes de chaleur.
Ces biens sont souvent mal isolés, ce qui se traduit par une consommation élevée d'énergie pour le chauffage ou la climatisation.
Pourquoi se tourner vers ce type de bien ?
En raison de la montée des taux d'intérêt (les taux dépassant les 4% en moyenne en octobre dernier) et de la diminution du pouvoir d'achat immobilier (on note une baisse de 25% du pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs au cours des deux dernières années), de plus en plus d'acheteurs se tournent vers des propriétés moins bien notées mais plus abordables.
Cette tendance ne découle pas d'un intérêt soudain pour des habitations mal isolées, mais plutôt de l'opportunité d'acquérir un bien à moindre coût dans un contexte économique difficile.
Dans ce contexte, les "passoires thermiques" représentent une décote moyenne de 15% par rapport à des biens mieux isolés.
Mais quels sont les inconvénients en retour ?
Si les prix d’achats de logements extrêmement énergivores peuvent être attrayants, il faudra veiller à ne pas minimiser les contraintes, notamment en ce qui concerne le montant des factures énergétiques, celles-ci pouvant être deux à trois fois supérieures à celles d'une propriété mieux isolée.
Cette précaution s'avère d'autant plus cruciale étant donné la hausse anticipée des tarifs de l'électricité en 2024, susceptible d'atteindre 8-9%.
Notez aussi que ces propriétés ne seront plus autorisées à la location dans les années à venir : selon le calendrier réglementaire, les nouveaux contrats de location seront proscrits pour les biens classés G à partir du 1er janvier 2025, affectant ainsi environ 2 millions de logements, et pour les biens classés F à partir de 2028, concernant environ 3,2 millions de logements.
La solution pour éviter des factures d’énergie astronomiques et l’impossibilité de louer son bien ? effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique de ces biens.
Selon les estimations de l’Ademe, il faudra débourser en moyenne 16 000 euros pour améliorer d'une classe énergétique une maison individuelle, et 26 000 euros pour en gagner deux.
La réalisation de ces travaux présente donc le risque d’annuler complètement les économies réalisées grâce à la décote initiale.
Le conseil CAFPI : avant de vous décider pour l'acquisition d'une passoire thermique, veiller à bien évaluer ces coûts et avantages.
