Votre projet d’achat immobilier se précise ? Comme pour la plupart des Français, vous aurez besoin de souscrire à un prêt immobilier ! Pour savoir si votre projet est réalisable, vous devez d’abord calculer votre capacité d’emprunt maximale, et donc, la mensualité maximale que vous pouvez supporter.
Correspondant généralement à 35 % de vos revenus, ces mensualités sont calculées sur la base de différents éléments, et comprennent aussi les intérêts et la cotisation d’assurance emprunteur. Elles dépendent également de votre taux d’endettement. Cela signifie qu’elles peuvent être optimisées de différentes façons en jouant sur la durée d’emprunt ! Découvrez comment calculer vos mensualités de prêt et les faire baisser au maximum.
- Une mensualité de prêt immobilier correspond à la somme que vous remboursez chaque mois pour votre crédit (capital + intérêts + assurance).
- Le calcul d’une mensualité de prêt immobilier dépend de quatre critères principaux : le montant emprunté, la durée du prêt, le taux d’intérêt appliqué et le taux d'endettement.
- Calculer vos mensualités vous permet de vérifier la faisabilité de votre projet et d’adapter la durée pour rester sous un taux d’endettement viable.
- Notre simulateur de mensualités donne aussi le coût total du crédit (intérêts + assurance), utile pour comparer plusieurs offres.
Qu’est-ce que la mensualité d'un crédit immobilier ?
Le remboursement d’un emprunt quel qu’il soit nécessite le paiement d’échéances. Dans le cadre d’un prêt immobilier, on parle alors de mensualités. Par définition, une mensualité est la somme payée chaque mois par l’emprunteur pour rembourser son crédit.
Les mensualités peuvent être fixes ou variables, en fonction du mode d’amortissement choisi : constant, linéaire ou modulable.
Quel que soit le mode choisi, l’échéance est connue à l’avance grâce au tableau d’amortissement. Remis avec l’offre de prêt, celui-ci indique le montant dû chaque mois. Il donne aussi sa répartition.
La mensualité d’un prêt immobilier amortissable est en effet constituée de trois éléments :
- le remboursement du capital ;
- les intérêts versés ;
- l’assurance emprunteur.
Ce sont les colonnes que vous retrouvez dans le tableau d'amortissement d’un crédit immobilier.
Comment calculer la mensualité d’un crédit immobilier ?
Pour estimer votre mensualité, vous avez besoin de plusieurs données.
L’échéance se calcule en fonction du capital obtenu, du taux et de la durée choisie. Les calculettes de prêt immobilier permettent de faire varier ces critères pour obtenir le chiffre le plus juste, en accord avec la capacité d’endettement maximale.
Calculer le montant d’un emprunt immobilier
En premier lieu, il faut savoir combien vous devez emprunter !
La mensualité dépend d’abord du montant nécessaire pour acquérir l’appartement ou la maison.
Ce montant total d’emprunt correspond en réalité au prix de vente du bien immobilier (avec les frais d’agences immobilières éventuels), augmenté des frais de notaire et garanties ainsi que des éventuels travaux de rénovation ou de décoration.
À ce budget total, vous ôtez le montant de votre apport personnel constitué par votre épargne disponible ou que vous pouvez débloquer dans le cadre d’un achat immobilier (comme l’épargne salariale).
Les frais d’acquisition se composent des frais de notaire, qui varient selon le bien acheté (ancien ou neuf), et des frais de garantie.
Capital emprunté = prix total du bien (prix de vente + frais d’agence + frais de notaire + frais de garantie + travaux ) - apport personnel
Certaines banques préfèrent soustraire les frais de notaire et les frais d’agence immobilière du prêt. Vous les financez alors avec votre épargne personnelle.
Connaître la durée totale de remboursement du prêt immobilier
La mensualité dépend également de la durée du crédit et est inversement proportionnelle à elle. Plus le timing est court, plus le montant est élevé. Le nombre total de mensualités détermine la durée de remboursement.
Estimer sa capacité d’endettement
Enfin, le calcul des mensualités nécessite de prendre en compte les revenus et les charges de l’emprunteur, le total ne devant pas dépasser un endettement de 35 %, selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) N° R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021.
Un couple gagne 2 500 € par mois. Son taux d’endettement est de 2500 *35 % = 875 €. Sa mensualité ne peut dépasser 875 € sauf négociation avec sa banque.
Lorsque vous disposez du montant total, il convient de calculer votre capacité d’endettement c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez rembourser chaque mois.
Pour cela, additionnez tous vos revenus et prenez 35 %, après avoir déduit vos échéances en cours. C’est le cas lorsque vous remboursez des crédits à la consommation souscrits pour l’achat d’une voiture, d’une moto ou pour équiper la maison.
C’est un élément déterminant pour calculer le plafond de votre mensualité de prêt immobilier. Selon le montant maximal à accorder au remboursement, vous définissez la durée totale de prêt pour rembourser l’emprunt.
Lorsqu’on est primo-accédant, ou avec un apport modeste, il est parfois nécessaire d’emprunter sur le long terme pour obtenir l’accord d’une banque, sans dépasser 25 ans.
Connaître le taux d’intérêt d’un crédit immobilier
Les calculettes de mensualités se basent sur le meilleur taux immobilier moyen constaté, en fonction de la durée du prêt. Il s’agit d’un taux après négociation CAFPI. En fonction de la situation personnelle, professionnelle et patrimoniale de chaque co-emprunteur, il est souvent possible d’obtenir un meilleur taux.
La plupart des simulateurs de mensualités fonctionnent sur la base d’un taux fixe, qui est le cas le plus fréquent. Si le débiteur envisage un taux variable, il doit se rapprocher d’un expert CAFPI, qui lui expliquera les avantages et les inconvénients selon sa situation et la variation actuelle.
Les différentes informations liées au taux d’intérêt et les résultats du calcul de vos mensualités sont données à titre indicatif. Ils ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel tel qu’un accord de principe ou une offre de la banque.
Impact de l’assurance emprunteur dans le calcul de la mensualité
Par défaut, un taux d’assurance moyen pratiqué par les établissements bancaires et les assureurs est appliqué automatiquement par notre simulateur de prêt immobilier. Actuellement, le taux moyen de l’assurance emprunteur est de 0.36 %.
Toutefois, en délégation d’assurance, le tarif de l’assurance varie selon de nombreux paramètres. Au-delà des garanties ou des options souscrites, il faut prendre en compte l’âge de l’emprunteur, son état de santé, sa situation professionnelle ou encore la méthode de calcul employée (sur le montant initial ou sur le capital restant dû). Dans le cadre d’un emprunt à deux, il faut également prendre en compte la répartition des quotités, notamment si un des deux a des revenus plus élevés ou des problèmes de santé spécifiques.
Comment utiliser notre simulateur de mensualités ?
Le fonctionnement de notre calculatrice de mensualités est très simple !
Étapes pour simuler vos mensualités
Pour utiliser notre simulateur de mensualités, deux informations suffisent :
- Indiquer le montant que vous souhaitez emprunter pour réaliser votre achat immobilier.
- Déplacer le curseur sur la durée de prêt immobilier souhaitée.
- Cliquez sur OK à côté du capital emprunté.
Vous pouvez aussi cliquer sur “Je simule mon prêt” dans notre calculateur, pour obtenir une estimation approfondie de votre prêt immobilier.
Résultat de votre calcul de mensualité
Lorsque vous utilisez notre simulateur de mensualités de prêt immobilier, vous devez indiquer ces différentes informations afin d’obtenir une simulation au plus près de la réalité.
Notre calculette en ligne vous donne les informations suivantes :
- la mensualité avec l’assurance incluse ;
- le taux immobilier associé. Il s’agit en général du meilleur taux immobilier moyen : il peut donc varier en fonction de votre région, de votre situation et de la qualité de votre profil emprunteur ;
- le coût du crédit.
Ces données s’actualisent selon la durée que vous choisissez. Le coût est alors automatiquement calculé en intégrant toutes les données ci-dessus.
Exemple
Voici un exemple détaillé pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans :
| Montant du prêt | 200 000 € |
| Durée | 25 ans |
| Taux d'intérêt | 3,48 % |
| Taux d'assurance | 0,36 % |
| Mensualité | 1 059 €/mois |
| Coût total des intérêts | 99 730 € |
| Coût total de l'assurance | 18 000 € |
| Coût total du crédit | 117 730 € |
Comment utiliser les résultats du simulateur de mensualités ?
Ainsi, dans notre exemple, pour emprunter 200 000 sur 25 ans, vous remboursez une mensualité d'environ 1050 €. Pour satisfaire les exigences des banques, vous devez gagner environ 3 000 € par mois (sans autre prêt en cours).
Votre mensualité est supérieure à votre taux d’endettement ? Allongez la durée du prêt pour faire baisser le montant de chaque échéance. Par exemple, cherchez à emprunter sur 25 ans plutôt que sur 20 ans pour diminuer votre mensualité.
Vous souhaitez rembourser le plus rapidement possible ? Visez votre capacité maximale de remboursement. Si une banque accepte, vous gagnez sur le coût total du crédit.
Dans tous les cas, votre courtier Cafpi vous accompagne à chaque étape pour optimiser votre mensualité et vous projeter dans les années futures (études de vos enfants, augmentation de vos revenus, etc.).
Pourquoi calculer les mensualités de prêt immobilier ?
Dans un projet immobilier, calculer le montant dû chaque mois est un des éléments les plus importants. Cette simulation de la mensualité permet de visualiser l’effort que représente le financement dans le budget mensuel.
Évaluer si le crédit immobilier est possible
En général, au tout début d'une acquisition immobilière, le futur acquéreur utilise une calculette de capacité d’emprunt pour déterminer son budget. Puis, lorsque sa recherche se précise ou qu’il a trouvé le logement de ses rêves, il exploite la calculette de mensualité pour affiner son budget et déterminer sa durée optimale.
Le calcul de la mensualité la plus adaptée permet de savoir si le projet d’achat immobilier entre bien dans la capacité d’endettement de la famille. Selon les dernières recommandations du HCSF, celle-ci doit être inférieure à 35 % des revenus mensuels des débiteurs.
Si tel n’est pas le cas, il faut allonger la durée totale du prêt pour faire baisser le montant dû chaque mois. Attention car c’est alors le coût du crédit qui augmente. Le maximum est 25 ans actuellement (voire 27 ans en intégrant l’amortissement de la construction d’un logement neuf).
Les banques bénéficient d’une certaine marge de manœuvre quant à l’application de ces règles. Elles ont la possibilité de déroger à ces normes dans 20 % des demandes, notamment pour les primo-accédants.
Le calcul de la somme due chaque mois doit donc être négocié avec l’établissement bancaire. C’est là qu’intervient le courtier : son expertise rassure les organismes et permet de présenter un dossier complet. Entre la force de son réseau de partenaires, ses capacités de négociation et le travail mené sur le dossier de ses clients, il possède les meilleurs arguments pour négocier tous les aspects.
Utiliser d’autres outils de simulation de prêt immobilier
La simulation d’un crédit immobilier permet de connaître le coût total (intérêts et assurance compris). C’est une donnée importante pour comparer deux offres de banques entre elles. Le bon équilibre consiste à rembourser un montant à la fois assez raisonnable et assez important pour pouvoir réaliser son rêve sans trop s’endetter.
Il existe d’autres outils utiles pour réussir une acquisition immobilière :
- la simulation des frais de notaire ou celle d’un prêt travaux est importante pour avoir un budget global réaliste.
- la simulation d’un PTZ (prêt à taux zéro) ou d’un autre prêt aidé permet d’affiner son projet tout en faisant baisser le coût global,
- une calculette de capacité d’emprunt ou un outil de simulation du montant total emprunté est, comme nous l’avons vu, utile en démarrage de projet,
- une calculette d’assurance emprunteur permet de connaître le taux d’assurance selon le projet et des critères propres à chaque co-débiteur.
Ainsi, un premier calcul de ce qui vous attend chaque mois peut vous permettre de vous projeter.
Toutefois, ce n’est pas suffisant : il faut prendre en compte l’ensemble des dépenses pour, ensuite, optimiser chaque possibilité. Tous les outils de simulation de prêt aident à clarifier la complexité de l’opération.
Si cela vous semble encore complexe ou si vous avez des difficultés à optimiser seul vos simulations de crédit immobilier, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier. Son rôle consiste à vous expliquer comment calculer au plus juste la somme due chaque mois et surtout comment l’optimiser pour obtenir le meilleur prêt.
Comparer les offres de crédit grâce au TAEG
Pour comparer les taux proposés par plusieurs établissements bancaires, il faut utiliser le TAEG (taux annuel effectif global). En effet, il comprend également les frais liés à l’emprunt immobilier tels que frais de dossier, primes d’assurances, frais de garantie et tous les autres frais.
Le TAEG est donc une des conditions pour comparer les offres de prêt immobilier. C’est une donnée obligatoire légalement.
Comment optimiser le calcul des mensualités d’un crédit immobilier ?
Adapter le prêt à vos besoins et capacités financières
Quelle que soit votre situation financière, restez optimiste ! En effet, les organismes peuvent déroger à tous ces critères pour 20 % des demandes de prêt immobilier. Et le taux de défaillance des crédits immobiliers est très faible en France.
Vous pouvez actionner différents leviers pour tenter d’optimiser vos mensualités. Vous pouvez par exemple solder vos autres crédits en cours (auto, travaux, conso ou perso) afin de faire baisser votre endettement. Sinon, vous pouvez tenter de faire baisser vos cotisations d’assurance en déléguant votre assurance de prêt à un organisme tiers.
Faire baisser votre endettement vous permet d'emprunter sur une durée plus courte, donc avec un meilleur taux de prêt et un coût global plus faible.
Comparer les coûts et conditions des différentes possibilités d'emprunts
Il convient de rappeler que tous les établissements n’ont pas les mêmes critères d'octroi de prêt, ni les mêmes profils emprunteurs favoris. Un professionnel connaît les critères de chaque banque et saura vous orienter immédiatement vers celle la plus susceptible de vous accorder un crédit immobilier.
Se faire accompagner par un courtier
Pour mettre toutes les chances de votre côté, ne restez pas seul face à vos simulateurs de prêts immobiliers en ligne et contactez rapidement un courtier pour vous accompagner. Son expertise vous fait gagner du temps et de l’argent.
En effet, il sait comment présenter le meilleur dossier pour obtenir un accord. Un dossier de financement sérieux et complet vous permet d’obtenir un meilleur taux et de meilleures conditions auprès des banques.
En outre, avec votre courtier, vous évaluez si vous êtes éligible aux prêts aidés et aux aides, comme le Prêt à taux zéro (PTZ). Un autre bon moyen de faire baisser sa mensualité !
Un courtier aide également tout débiteur à associer différents crédits immobiliers pour obtenir le meilleur financement de son projet. Pour cela, il vérifie si le futur acquéreur peut bénéficier d’un prêt aidé, puis il calcule le montant exact, notamment à l’aide d’un simulateur de prêt à taux zéro. Ensuite, ce dernier élabore le meilleur montage des différents prêts, joue sur la durée et le taux immobilier pour obtenir la mensualité de crédit la plus adaptée à la situation de l’emprunteur.
Comprendre votre tableau d'amortissement
Dans votre contrat de prêt figure un document important pour piloter votre crédit dans la durée : c’est le tableau d’amortissement. Il montre l’échéance mensuelle à payer, la part de capital, des intérêts et de l'assurance emprunteur.
Votre mensualité ne varie pas au fil du temps mais le montant du capital remboursé augmente tandis que la part des intérêts payés diminue. Cette information vous aide à calculer le moment idéal pour rembourser votre prêt immobilier par anticipation, par exemple.
À toute étape de votre crédit, vous vous référez au tableau d’amortissement, que ce soit pour renégocier votre prêt ou pour faire un remboursement partiel en cours d’emprunt. Chaque modification de la mensualité ou d’un autre paramètre du prêt (comme la durée de remboursement) donne lieu à l’émission d’un nouveau tableau d’amortissement par l’établissement prêteur.
Mis à jour le 01/06/2026 à 08:32