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Comment améliorer son rendement locatif immobilier ?

Ces dernières années, les rendements locatifs suivent une courbe baissière. Avec la plus-value potentielle à la revente, le rendement locatif constitue pourtant un paramètre décisif pour le succès des investissements. Comment peut-on l’améliorer ? Réponses en 3 temps.

Qu’est-ce que le rendement locatif ? 

La rentabilité permet de constater l’intérêt financier d’un placement immobilier, après revente du bien. Il englobe le rendement locatif constaté pendant toute la vie du placement + la réalisation éventuelle d’une plus-value à terme. La combinaison de ces deux paramètres donne un taux de rentabilité global.
Le rendement locatif, lui, s’attache à calculer l’intérêt financier de la seule période locative.

Le rendement brut s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du bien, puis en multipliant le résultat par 100. Exemple : si vous avez acheté un studio 75.000 € et que vous le louez 350 €/mois, le rendement brut atteint 5,6 % (350 x 12 = 4.200 € / 75.000 € = 0,056 x 100 = 5,6).

Le rendement net, lui, s’obtient en déduisant des gains perçus toutes les charges qui grèvent donc ces derniers. Car, parallèlement à la perception des loyers, le logement locatif coûte de l’argent : charges de copropriété (récurrentes et exceptionnelles), taxe foncière, réparations et travaux, frais de gestion, assurances… sans compter les éventuels impayés de loyers et vacance locative entre deux baux ! L’addition peut être lourde, même si certaines charges sont récupérables auprès du locataire.
Par exemple, si dans notre cas du logement de 75.000 € procurant des revenus annuels de 4.200 €, les charges globales représentent 1.000 €/an, le rendement net passe alors à 4,2 % (4.200 € - 1.000 € = 3.200 € / 75.000 € = 0,042 x 100 = 4,2 %). 

Bon à savoir

On peut aussi calculer le rendement dit « net/net », c’est-à-dire en tenant compte des impôts sur le revenu liés à la location du logement (revenus fonciers ou bénéfices industriels ou commerciaux selon que le bien est loué vide ou meublé). Le cas échéant, les avantages fiscaux procurés par un dispositif (comme le Pinel ou le Denormandie, par exemple) vont aussi jouer... dans le bon sens, cette fois.

En tout état de cause, il est important de tout mettre en œuvre pour au moins stopper la baisse du rendement. Obtenir le meilleur rendement possible passe par une bonne gestion en termes de rentrées d’argent (loyers), mais aussi par une bonne gestion en termes de réduction des dépenses. Une stratégie en trois points peut s’effectuer. 

1. Faites baisser les charges de copropriété 

S’il est difficile d’agir sur certaines d’entre elles (taxe foncière, coût des réparations…), une réelle marge de manœuvre existe sur d’autres.
Réduire les charges de copropriété est ainsi possible dans quasiment 100 % des copropriétés :

Optimisez le chauffage collectif

Il constitue la première dépense, représentant près d’un tiers de la totalité des charges annuelles.
Les professionnels conseillent la mise en place de plusieurs actions :

  • effectuer le désembouage de son réseau de chauffage ;
  • améliorer la répartition du fluide qui circule dans l’installation ;
  • ne pas surchauffer le logement (19 degrés sont suffisants) ;
  • baisser le chauffage la nuit

Faites le tri dans les contrats

Certains contrats peuvent s’avérer inutiles et/ou être facilement remplaçables par des interventions ponctuelles.
Exemple : un contrat annuel de dératisation alors qu’aucun rongeur n’a été identifié au cours des 10 dernières années...
Certains contrats contiennent des clauses non adaptées à vos besoins. Il vous faut donc les repérer afin de les faire annuler.

Remettez tous les contrats en concurrence

Les rentes de situation ne sont pas bonnes pour les copropriétés. 
Il ne s’agit pas de céder sur la qualité, mais de comparer à prestations égales.

2. Gérez vos biens vous-même 

Le coût d’un administrateur de biens professionnel qui va gérer à votre place le logement représente 7 % à 12 % du loyer, soit 1 mois ½ à 2 mois de loyer/an. 
Pour un loyer annuel de 8.400 € (700 € / mois), cela représente un chèque de 840 €...  Solution alternative moins onéreuse : gérer vous-même vos biens, en direct, pour un coût extrêmement réduit et en toute sécurité. Comment ? En vous abonnant à un logiciel de location en ligne qui met à votre disposition outils et conseils. Coût de cette gestion individuelle accompagnée ? Jusqu’à 10 fois moins cher !

Les outils de gestion locative vous font bénéficier de tableaux de bords vous offrant la possibilité de suivre au jour le jour vos investissements (rentrée des loyers, charges, travaux, etc.), mais pas seulement. Des lettres et des documents types (bail, état des lieux, lettres de relance impayés, assurance etc.), des informations régulières sur l’évolution de la réglementation du secteur sont aussi à votre disposition.
L’idée est de payer le moins possible, tout en sécurisant vos investissements locatifs. La gestion locative en ligne représente donc une formule incontestablement attractive permettant d’allier sécurité de l’investissement et rentabilité optimisée ; le prix de l’abonnement ne rognant que légèrement le rendement.

3. Remettez en concurrence votre assurance emprunteur 

Si vos logements locatifs sont toujours liés à un crédit immobilier, vous êtes concerné par la réforme de l’assurance emprunteur qui entrera en vigueur le 1er juin 2022. En plus de pouvoir changer d’assurance quand vous le souhaitez (et plus seulement à la date anniversaire du contrat), vous aurez accès au « droit à l’oubli » après 5 ans, si vous avez été malade. 
C’est la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur qui décrit cette réforme. 
Son objectif est d’introduire plus de concurrence dans le secteur des assurances immobilières afin d’abaisser les coûts pour les consommateurs, mais aussi de permettre aux personnes ayant souffert d’une maladie grave d’avoir droit aux mêmes conditions que les autres emprunteurs, après un certain délai. Par ailleurs, le questionnaire médical est supprimé pour certains types de prêts. 

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 30/05/2022
Mis à jour le 31/05/2022
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