Une croissance démographique exponentielle
En 5 ans, 50 000 personnes se sont installées en terres bretonnes, dans le département de l’Ille-et-Vilaine. Aujourd’hui, ce même département compte 1 069 228 habitants, dont 220 488 recensés en 2019 à Rennes intra-muros et 451 762 en englobant son aire urbaine.
Phénomène post-covid, la croissance démographique s’est nettement accélérée dès la sortie de la crise sanitaire où de nombreux ménages franciliens ont ressenti le besoin de s’échapper de toute l’agitation parisienne. Surtout que seulement 1h30 en TGV sépare Rennes de Paris.
La métropole rennaise n’est pas en reste. En effet, les communes de la périphérie et plus particulièrement celles de la première couronne de Rennes affichent une dynamique positive. Parmi les plus belles progressions, on notera + 2,9 % pour Saint-Jacques-de-la-Lande, + 3,8 % pour Vezin-le-Coquet ou encore + 3,7 % pour la commune de Saint-Erblon qui se situe à 11 kilomètres de l’hypercentre de Rennes.
À savoir que toutes les communes que nous venons de citer, ainsi que toutes celles de la métropole se trouvent en zone Pinel B1 et sont par conséquent éligibles à la loi Pinel.
Rennes, 2ème ville étudiante de France
Rennes est une année de plus sur le podium des villes étudiantes de France. Elle se partage la seconde place avec Lyon. Pour parler chiffres, la capitale bretonne accueille 70 000 étudiants à chaque rentrée, ce qui représente presque 20 % de la population totale de la ville. Pour cause, les différents établissements d’enseignement supérieur offrent un large éventail de formations publiques et privées. Plus de 500 formations sont dispensées, en comptant les classes préparatoires et les grandes écoles.
Ainsi, dès le début de l’été, les étudiants partent à la recherche du logement qu’ils occuperont pendant toute l’année ou pendant toute la durée de leur cursus universitaire. Avec autant de jeunes gens à loger, le marché locatif rennais bat son plein. À tel point que trouver un studio à deux semaines de la rentrée est presque synonyme de mission impossible.
C’est pour cette raison que réaliser un investissement locatif à Rennes pour le public estudiantin peut s’avérer être une bonne opportunité pour s’assurer des revenus réguliers et défiscaliser une partie de ses revenus par la même occasion. D’autant plus que si le logement se situe proche des universités, des transports et des commerces, les risques de vacance locative seront faibles.
Autre fait intéressant à prendre en compte et qui révèle tout le potentiel d’investir dans l’immobilier à destination des étudiants : 56 % d’entre eux se logent dans le parc locatif privé.
Rennes, cœur battant de l’économie bretonne
En plus d’être appréciée par les étudiants, Rennes possède un riche bassin d’emploi et offre de belles carrières professionnelles aux jeunes actifs. En effet, la commune enregistre un taux de chômage localisé très faible. Au 4ème trimestre 2021, le taux de chômage était de 5,8 contre 7,4 % au niveau national.
Ville jeune et moderne, startups et sociétés du numérique n’ont pas hésité une seule seconde à s’installer à Rennes. De la même manière que de grands groupes y ont élu leur siège social. Parmi les plus importantes zones d’emploi, on notera par exemple l’Agrocampus, Rennes Atalante ou encore le centre d’affaires Alizés dans la métropole à Cesson-Cévigné.
La capitale bretonne attire des travailleurs tous azimut. C’est notamment grâce à l’arrivée de la ligne grande vitesse permettant de relier Rennes à Paris en seulement 1h30. De même, Rennes a été classée sur la première marche du podium au palmarès des villes où il fait bon de travailler.
Investir à Rennes pour défiscaliser dans l’immobilier neuf
Pour investir dans l’immobilier, faut-il encore connaitre tous les dispositifs qui existent et leurs avantages. Dans le neuf, les 3 principaux sont la loi Pinel, le statut LMNP et l’amendement Censi-Bouvard. Tous donnent droit, sous conditions d’éligibilité à divers bénéfices fiscaux sous forme de réduction d’impôt, déduction de charges ou bien de récupération de la TVA. Explications.
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui s’applique uniquement dans l’immobilier neuf permettant au propriétaire de réduire ses impôts, en contrepartie de la mise en location de son logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Elle autorise 2 investissements par an et dans la limite d’un achat de 300 000 € et de 5 500 €/m². Pour un investissement en loi Pinel à Rennes en 2022, les taux de réduction d’impôts applicables sont les suivants :
- 12 %, soit 36 000 € pour une durée de mise en location de 6 ans
- 18 %, soit 54 000 € pour une durée de mise en location de 9 ans
- 21 %, soit 63 000 € pour une durée de mise en location de 12 ans
À noter que le propriétaire comme le locataire est soumis à certains plafonds fixés par la loi selon la zone. En l’occurrence la zone B1 pour Rennes. L’investisseur ne peut pas louer son logement plus de 10,51 €/m² par mois et l’occupant doit respecter les plafonds de ressources.
Le statut LMNP et l’amendement Censi-Bouvard
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou plus communément appelé LMNP permet de générer des revenus peu imposés. Pour profiter de cette position, le propriétaire doit déclarer une somme inférieure à 23 000 € de revenus locatifs par an. Il a également le choix entre 2 régimes fiscaux qui ne donnent pas droit aux mêmes avantages :
- Le régime micro-BIC est un amortissement forfaitaire de 50 %. Autrement dit, l’investisseur est imposé sur la moitié de ses recettes locatives
- Le régime réel permet à l’investisseur de déduire toutes les charges inhérentes au financement et à la gestion du bien (intérêts bancaires, travaux, ameublement...)
L’amendement Censi-Bouvard est un dispositif qui se cumule au statut LMNP. Son champ d’application est réservé à l’immobilier neuf et plus spécifiquement aux résidences de services (séniors, étudiantes, affaires et les EPHAD). Il permet de profiter d’une réduction de 11 % du prix d’achat, soit 33 000 € maximum. La durée de cet investissement est de 9 ans et de 20 ans si le propriétaire souhaite récupérer la globalité de la TVA, soit 20 %.
Un marché de l’immobilier propice à l’investissement locatif
Le marché de l’immobilier rennais ne fait pas exception aux autres villes de France où l’on a pu observer une flambée des prix. À la vente comme à la location, les prix des maisons et appartements continuent leur ascension. En moyenne, il faudra débourser 4 226 €/m² dans l’ancien, tandis que dans le neuf il faudra compter environ 5 406 €/m². Chaque année, l’immobilier à Rennes enregistre une hausse de presque 10 %.
Proportionnellement, les montants des loyers augmentent également et Rennes fait partie des villes les plus plébiscitées par les investisseurs immobiliers. Surtout que le terrain de jeu est vaste et que le public est au rendez-vous. Rennes est l’une des villes où il y a une plus grande majorité de locataires (63,3 %) que de propriétaires (34,9 %).
Concernant les quartiers, certains sont plus enclins que d’autres à la réussite d’un projet locatif. On citera notamment les secteurs étudiants comme Beaulieu ou Villejean-Beauregard qui se trouvent proches des universités, transports et lieux de fête. Ou bien les quartiers en pleine mutation, qui font l’objet de projets urbains comme c’est le cas à la Courrouze ou bien dans le quartier Sud Gare.
