Rappels fondamentaux sur le DPE
Depuis sa création en 2006, le DPE a évolué. Il fait partie du Dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoire lors de la mise en vente ou de la mise en location d’un logement. Désormais, la performance énergétique doit figurer dès l’annonce immobilière.
Le mode de calcul initial du DPE se basait sur la consommation réelle du logement. Toutefois, un tel mode de calcul manquait d’objectivité. Aussi, une réforme du calcul du DPE a vu le jour le 1er juillet 2021 pour tenir compte des données objectives du bâti. Immédiatement, une révision a dû intervenir pour corriger certaines anomalies pour les logements construits avant 1975.
Des voix s’élèvent encore sur le manque de fiabilité du DPE notamment les disparités constatées entre des DPE réalisés par différents diagnostiqueurs sur un même logement. Les pouvoirs publics ont indiqué vouloir renforcer la formation des diagnostiqueurs…
Mais, c’est sur les petites surfaces que la réforme 2024 du DPE semble porter pour l’essentiel. Ainsi, la modification du DPE en 2024 devrait permettre de faire sortir 140 000 logements de moins de 40 m2 de la catégorie des passoires thermiques.
Quelles sont les conséquences de la réforme sur les petites surfaces en 2024 ?
La classe énergétique des petites surfaces (inférieures à 40 m2) est inférieure à la moyenne constatée. Deux raisons expliquent ce phénomène :
- la part prépondérante de l'eau chaude sanitaire. La méthode de calcul 3CL de 2021 pourrait donc introduire un coefficient de modération de l'eau chaude sanitaire.
- l’indice de compacité thermique qui prend en compte la déperdition de chaleur des murs. Un autre coefficient de modération pourrait intégrer les logiciels de calcul des diagnostiqueurs.
La réforme du DPE devrait être mise en place au plus tard le 1er juillet 2024. Un projet d’arrêté circule parmi les professionnels de l’immobilier pour consultation. Il convient donc d’attendre le texte définitif pour affiner les changements apportés au DPE.
A ce jour, l’Ademe (agence pour la transition écologique) propose un simulateur en ligne pour recalculer l’étiquette DPE de son logement. D’après les premiers tests, un gain d’une à deux classes semble fréquent. Les propriétaires de logements de moins de 40 m2 pourront normalement rééditer gratuitement un nouveau DPE sur le site de l'Ademe.
Rappel sur le calendrier des interdictions de location des logements
Les pouvoirs publics refusent pour l’instant de modifier le calendrier d’interdiction de location de certains logements énergivores.
Rappelons que depuis le 28 août 2022, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer d’une passoire thermique (logement classé F ou G).
Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+, ceux dotés d’une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh /m²/an, sont interdits à la location en France métropolitaine (décret n°2021-19 du 11 janvier 2021). En effet, la performance énergétique est devenue un critère de la décence du logement proposé à la location.
Suivra bientôt l'interdiction de mettre en location :
- les autres logements classés G à compter du 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F à compter du 1er janvier 2028 ;
- les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
L’outre-mer bénéficie d’un calendrier spécifique :
interdiction de louer un logement classé G à compter du 1er janvier 2028 ;
interdiction de louer un logement classé F à compter du 1er janvier 2031.
En conclusion, si vous souhaitez investir dans une petite surface pour la louer, n’attendez pas ! Profitez des décotes observées pour certaines passoires thermiques avant qu’elles ne sortent de cette catégorie le 1er juillet prochain. Nos courtiers vous accompagnent pour financer vos projets.
