Pourquoi acheter au lieu de louer ?
Le marché locatif est fortement compétitif et les tensions s'intensifient. Les grandes villes universitaires, qui regroupent les établissements d'enseignement supérieur les plus prisés, souffrent structurellement d'une offre insuffisante (à des prix abordables) face à une demande croissante.
Trouver un logement étudiant qui répond à ses critères en termes d'emplacement, d'état du logement et de loyer devient encore plus difficile aujourd'hui en raison de la diminution du nombre de logements disponibles sur le marché privé. Les locataires sont de moins en moins mobiles, car ceux qui souhaiteraient devenir propriétaires se retrouvent bloqués par des prix immobiliers qui ne baissent pas suffisamment et un accès plus restreint au crédit.
De plus, de nombreux propriétaires décident de retirer de la location leurs logements considérés comme des "passoires énergétiques". Ces biens deviennent (ou deviendront) inadéquats pour la location en raison de leur mauvaise performance énergétique (catégorisés G, F ou E) selon le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les villes étudiantes où investir
Il peut être intéressant d'explorer d'autres options en dehors des grandes villes étudiantes telles que Paris, Lyon ou Nantes, en considérant leurs banlieues ainsi que des villes de taille moyenne ou plus petites.
Dans le Nord, Roubaix occupe régulièrement une place de choix dans le classement des meilleures villes étudiantes où il est judicieux d'investir. En 2022, elle s'est classée deuxième avec un retour sur investissement rapide (2 ans et 3 mois). Cette année, elle a même surpassé Mulhouse pour prendre la première place du classement.
Voici pourquoi : avec des prix immobiliers attractifs (2 367 €/m²) et un loyer moyen de 17,7 €/m² pour un studio, l'investissement locatif offre en moyenne un rendement brut de 9%, ce qui est très intéressant.
Une autre ville du Nord se hisse sur le podium : il s'agit de Loos, qui compte environ 23 000 habitants. Située à moins de 6 kilomètres de Lille, la ville bénéficie naturellement d'une forte présence étudiante, qui représente 56% de sa population totale ! Ici, le prix moyen d'un studio est de 2 764 €/m², avec un loyer moyen de 17,9 €/m² et un rendement brut moyen de 7,8%.
À Brest, malgré une augmentation de 53% en cinq ans, les prix restent compétitifs. En moyenne, comptez 2 611 €/m² pour un studio.
Et avec un étudiant pour cinq habitants, cette ville bretonne présente l'un des risques les plus faibles du classement (1,9/5) et un rendement brut moyen de 6,9%.
La même tendance se retrouve à Perpignan et Limoges, où les prix ont augmenté respectivement de 40% et 38% en seulement cinq ans, mais restent très abordables.
À Perpignan, le prix moyen d'un studio est de 2 784 €/m², et à Limoges, il est encore plus abordable à 1 932 €/m². D'ailleurs, nous avons présenté Limoges comme la ville étudiante la moins chère de France.
Les investisseurs intéressés peuvent également envisager La Roche-sur-Yon, située au cœur de la Vendée, dans la région des Pays-de-la-Loire.
Les critères à prendre en compte pour réaliser un bon investissement
La première chose à faire est d'évaluer la part des ménages locataires dans le parc immobilier privé, car cela permet d'estimer le risque de vacance locative. Moins il y a de locataires, plus il sera difficile de louer votre appartement.
Nancy par exemple, avec ses 30% d'étudiants, présente un marché locatif solide : plus de la moitié des habitants sont locataires du secteur privé. En outre, 27% d'entre eux louent des studios.
On retrouve un constat similaire à Rouen, où la moitié de la population est également locataire, dont plus de 31% dans des studios.
Pour appréhender au mieux la réalité du marché local, il est primordial de mener une enquête approfondie : étude des prix, de leurs variations et analyse des tous les indicateurs pertinents vous permettront de prendre une décision éclairée.
