La sécurisation des loyers fait partie des priorités de tout investisseur locatif. Cela passe par le choix du bon locataire qui, en plus de prendre soin du logement, pourra payer régulièrement les loyers. Voici des conseils pour prévenir les risques d’impayés. 

La garantie loyers impayés 

La garantie loyers impayés (ou GLI) est une solution classique pour éviter les impayés, mais elle présente des limites. 
Cette assurance loyers impayés pose des conditions dans le choix du locataire, sous peine de ne pas être couvert en cas de problèmes. Elle offre une assez bonne couverture qui inclut les loyers, les coûts des éventuelles procédures ainsi que les charges. 
Certains assureurs incluent les dépenses liées aux détériorations causées au bien immobilier dans le cadre de la location. 
Notez que le plafond d’indemnisation, la franchise et la carence varient d’un assureur à l’autre. 

La caution solidaire 

Cette solution est appréciée par de nombreux propriétaires grâce à sa grande efficacité. Elle est, par exemple, bien adaptée si vous louez votre logement à un étudiant, qu’il soit salarié ou non. En effet, dans le contrat, les parents se portent garants de leur enfant, mais un ami peut aussi prendre ce rôle. La caution solidaire peut être mise en œuvre dès le premier cas d’impayé. La compagnie d’assurance vérifie quant à elle si le locataire ou ses garants perçoivent bien des revenus stables et réguliers. 

Le Visale : une garantie gratuite

Le dispositif Visale (visa pour le logement et l’emploi) remplace la garantie universelle et la garantie des risques locatifs. Au-delà de sa gratuité, cette assurance contre les loyers impayés se révèle aussi efficace. Avec cette garantie, c’est l’organisme public « Action Logement » qui est le garant du locataire. 

Action Logement prend ainsi en charge les impayés ainsi que les charges annexes. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Le locataire doit notamment avoir entre 18 et 30 ans. Les personnes de plus de 30 ans travaillant comme salariés dans le secteur agricole et privé peuvent aussi en bénéficier. La durée de la garantie s’étend jusqu’à 6 mois après une mutation ou une prise de fonction. Dans cette optique, les contrats CDI confirmés sont exclus. 

Les garanties à la charge du locataire 

Il est également possible de se tourner vers les garanties locatives privées qui sont à la charge du locataire. Leur coût équivaut généralement à 3,5 % du loyer. Pour l’intéressé, la démarche consiste à s’inscrire sur le site de l’organisme qui propose ces garanties locatives, afin d’obtenir un certificat. Celui-ci doit ensuite être présenté au propriétaire. L’un des avantages de ces garanties réside dans la flexibilité qu’elles offrent quant au choix du locataire. En outre, elles apportent plus de souplesse au niveau du plafond de loyer qui, parfois, n’est tout simplement pas imposé. 

Bien choisir son locataire : le bon réflexe à adopter

Dans tous les cas, vous devez accorder une importance particulière à la sélection de votre locataire. En prenant cette précaution, vous réduirez les risques d’impayés. 
Si le locataire est salarié, assurez-vous qu’il perçoit des revenus réguliers et stables, en demandant des justificatifs. 
Vérifiez en outre que la période d’essai a été dépassée en cas de début de contrat. 
Dans l’idéal, assurez-vous que les revenus soient équivalents à au moins trois fois le montant du loyer pour couvrir les dépenses régulières.

Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 27/09/2022
Mis à jour le 14/10/2022
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