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Crédit immobilier : les taux bas pénalisent-ils les emprunteurs les plus modestes ?

Les taux immobiliers bas devraient favoriser l’accès au crédit au plus grand nombre. Pourtant, la protection des emprunteurs contre le surendettement implique de ne pas dépasser un taux d’usure. Au final, les taux bas risquent de priver les emprunteurs les plus modestes de pouvoir acheter un logement.

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Comprendre le taux d’usure

Pour préserver les ménages du surendettement, un taux d’usure existe depuis longtemps. Il constitue un plafond au-delà duquel il est impossible d’emprunter. Plus précisément, le taux effectif annuel global (TAEG) doit être en-deçà de ce taux. Rappelons que le TAEG comprend les intérêts d’emprunt, l’assurance du crédit immobilier, les frais de dossier et les frais de garantie ainsi que les frais de courtage éventuels.

Ce taux d’usure est fixé pour le 2e trimestre 2021 à :

  • 2,52 % pour un durée d’emprunt entre 10 et 20 ans,
  • 2,60 % pour une durée d’emprunt supérieure à 20 ans.

Chaque trimestre, il s’établit sur la base du taux moyen pratiqué par les banques, augmenté d’un tiers.

C’est bien évidemment supérieur aux taux immobiliers moyens constatés. Mais la baisse continue des taux immobiliers moyens, dopée par les négociations des meilleurs profils bancaires, entraîne une baisse continue du taux d’usure.

Les conséquences pour les emprunteurs les plus modestes

La baisse des taux immobiliers moyens risque de priver du marché du crédit :

  • les emprunteurs dont le dossier de financement est juste ;
  • les emprunteurs avec un taux d’assurance de prêt élevé en raison de leur âge ou d’un problème de santé.

Le principal risque réside dans une remontée même légère des taux pratiqués par les banques. Certains emprunteurs se retrouvent alors pris en ciseaux entre un taux d’usure en baisse et un taux réel en hausse. Ainsi, quand le taux d’usure baisse de 0,07 % (comme au dernier trimestre) et que les banques remontent leur taux de 0.10 %, la marge de manœuvre se réduit pour certains profils d’emprunteur.

Et cela est d’autant plus problématique que le contexte économique actuel fragilise de nombreux profils : chômage partiel, secteurs d’activité sinistrés par la pandémie de Covid-19, etc. Certaines banques exigent désormais une assurance emprunteur avec une garantie perte d’emploi, souvent très onéreuse.

Comment réduire le coût d’un crédit immobilier en 2021 ?

Heureusement, des solutions existent et l’accompagnement d’un courtier face aux nouvelles exigences des banques est plus que jamais nécessaire. Quel est son rôle ?

  • Comparer les offres de plusieurs banques,
  • Négocier le taux immobilier,
  • Négocier aussi chaque composante du prêt, y compris l’assurance emprunteur et les frais de dossier.

Chaque effort permet de diminuer le TAEG et, par conséquent, de rester en dessous du taux d’usure pour obtenir un prêt immobilier.

Mis à jour le 17/05/2021
Rédigé par CAFPI le 17/05/2021
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