Une hausse constante pour les taux de crédits immobiliers

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier fait face à une rapide et constante hausse des taux d'intérêt pour les prêts immobiliers.
En juillet dernier, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen a atteint 3,61%. Plus précisément, il s'établit à 3,52% sur 15 ans, 3,73% sur 20 ans et 3,89% sur 25 ans.
Un fort contraste avec le taux moyen de 2,35% enregistré en décembre dernier.

Plus en détails, la Banque de France estime que le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers, excluant les renégociations, a progressé de 2,31% en janvier 2023 à 3,26% en juin. Selon les récentes prévisions publiées le 3 août, il aurait encore augmenté à 3,42% en juillet.

La conséquence est sans appel : on assiste à une nette diminution dans la production de crédits : au début de l'année, les banques avaient octroyé environ 15,7 milliards d'euros de prêts immobiliers, mais ce chiffre a chuté de 30% en juin pour atteindre 11,1 milliards d'euros, toujours d'après les données de la Banque de France.

Le retour du Plan Epargne Logement ?

Dans ce contexte peu favorable, un type de prêt immobilier connaît un retour notable : le prêt associé au plan épargne logement (PEL), un type de financement particulier avec son taux déterminé au moment de l'ouverture du compte, bien avant toute éventuelle demande de prêt.

Au cours de la décennie passée, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de crédit, en raison des taux bas prévalant sur le marché immobilier.

Depuis le début de l'année 2023, les prêts liés à l'épargne-logement connaissent une croissance significative.
Et bien qu'ils ne soient pas encore à la hauteur du nombre mensuel de prêts octroyés via l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec ses 8000 à 9000 prêts, leur nombre se rapproche désormais du millier de prêts par mois. Un gros changement par rapport aux années précédentes où le nombre de prêts mensuels se situait plutôt autour de la centaine.

Quels avantages offre le PEL et à quelles conditions ?

Définition du PEL

Le PEL se distingue en tant que produit hybride, servant à la fois à constituer une épargne en vue de l'achat immobilier ou de travaux, ainsi qu'au financement du projet.

Il comporte ainsi deux taux :

• le premier régit la rémunération de l'épargne déposée (1% brut depuis le 1er août 2016 et 2% depuis le 1er janvier 2023),
• tandis que le second fixe un taux d'emprunt, supérieur de 1,20% (à partir du 1er février 2015), pour les 15 prochaines années.

Ainsi, ceux ayant ouvert un PEL entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022 peuvent obtenir un prêt à 2,2% en vue de l'acquisition immobilière, tandis que pour ceux ayant ouvert un PEL depuis le 1er janvier 2023, les perspectives sont moins avantageuses avec un taux potentiel de 3,2% dans les années à venir.

Par ailleurs, le PEL est soumis à des règles strictes : l'emprunt maximum est plafonné à 92 000 euros et ne peut être sollicité qu'au moins 4 ans après l'ouverture du compte.
Aussi, le taux de ce prêt réglementé équivaut au taux de rémunération de l'épargne logée dans le PEL, majoré de 1,2 point.

Le PEL, pour qui ?

Bien que les taux supérieurs à 4 %, sont susceptibles de persister pendant 2 à 3 ans, ils rendent le prêt PEL attrayant sur le papier. Le recours à un prêt via un PEL n'est pas toujours pertinent pour tous les profils, notamment car le montant du prêt dépend de règles restrictives qui limitent souvent son impact (durée de possession du prêt et montant des intérêts cumulés pendant la phase d'épargne).

Pour déterminer si cette opération peut se révéler intéressante, il faudra effectuer calculs et simulations avec son courtier.

Autre avantage du PEL

Un autre avantage du PEL est que "les droits à prêt sont transférables".
Par exemple, en ouvrant un PEL aujourd'hui, un parent pourra éventuellement céder les droits à son enfant désireux de devenir propriétaire en fonction de l'évolution des conditions d'emprunt.