Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’idée de devenir investisseur immobilier vient peut-être de vous venir à l’esprit. Ou peut-être hésitez-vous entre plusieurs types d’investissement. Que vous soyez déjà convaincu ou non, voici quelques bonnes raisons de franchir le pas de l’investissement immobilier.

▶ Se constituer un patrimoine

Un des premiers avantages de l’investissement immobilier, c’est qu’il permet de se constituer un patrimoine qui peut être transmis à votre conjoint et / ou vos descendants. C’est un moyen de sécuriser non seulement votre avenir, mais aussi celui de vos proches, en préparant en même temps votre retraite et votre transmission.

▶ Un investissement stable et pérenne

Contrairement à un placement en bourse, investir dans l’immobilier est un placement relativement sûr, qui peut difficilement perdre de la valeur au fil du temps. C’est un placement d’autant plus pérenne que l’objet même du placement est un bien physique, concret, qui peut être couvert par une assurance en cas de dégradation ou de destruction. Investir dans l’immobilier présente donc des risques limités, et ce malgré des rendements attrayants. 

▶ Des rendements intéressants

Le rendement d’un investissement immobilier dépend de la nature du bien, de son emplacement, son régime locatif, ou encore, de son mode de financement. Il dépend alors d’un placement à l’autre, bien qu’il soit possible d’établir un rendement moyen. 

On considère ainsi que le rendement moyen d’un investissement locatif classique se situe entre 2 et 7 %, avec une rentabilité plus élevée pour la location meublée. Pour une place de parking ou un garage, cette rentabilité moyenne se situe entre 5 et 10 %.

Au-delà du rendement d’un investissement locatif, il est intéressant de s’intéresser à sa rentabilité et à la notion de cash flow. Si le rendement s’obtient en divisant le montant des revenus locatifs par le prix d’achat du bien, la rentabilité, elle, prend aussi en compte la potentielle plus-value réalisée lors de la revente. Enfin, le cash flow correspond à la différence qui existe entre les revenus locatifs et les différentes charges, que ce soit le coût du crédit ou les différentes taxes et impôts. Avec l’investissement immobilier, il est possible d’obtenir un cash flow positif, ce qui implique qu’en plus de couvrir les charges, les revenus locatifs permettent à l’investisseur de gagner de l’argent dès le début de son investissement.

▶ La possibilité de défiscaliser

En investissant dans l’immobilier neuf, ou bien en achetant un bien immobilier ancien à rénover, vous pouvez peut-être bénéficier des réductions d’impôts permise par la loi Pinel. Valable jusqu’à la fin de l’année 2024, ce dispositif d’incitation fiscale vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % pour une durée de location de 6, 8 ou 12 ans. De quoi augmenter la rentabilité de votre investissement ! 

Quels sont les différents types d’investisseurs immobiliers ? 

En fonction du placement réalisé, les investisseurs immobiliers peuvent être divisés en plusieurs catégories. 

▶ L’investisseur patrimonial

L’investisseur patrimonial est un investisseur qui cherche avant tout à faire grandir son patrimoine immobilier en vue de préparer sa retraite, sa transmission, ou l’avenir de ses enfants. C’est, par exemple, un particulier qui achète sa résidence principale, une résidence secondaire, ou bien un appartement dans la ville où son enfant va partir faire ses études. Cet investisseur peut générer un cash flow positif, mais ce n’est pas sa priorité.

▶ L’investisseur en immobilier locatif

L’investisseur en immobilier locatif cherche à acheter un ou plusieurs biens pour pouvoir les mettre en location et ainsi générer des revenus. Il cherche un investissement rentable, avec un objectif de plus-value et de cash flow positif. 

▶ Le “marchand de biens”

Le terme marchand de biens désigne un professionnel ou une entreprise qui achète des biens dans le but de les rénover et de les revendre en effectuant une plus-value. Mais cette stratégie peut aussi être adoptée par des particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier avec une stratégie à court terme.

▶ L’investisseur “pierre-papier”

L’investisseur pierre-papier désigne habituellement un particulier qui achète des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans le but de générer des revenus. Mais ce terme peut aussi désigner aujourd’hui un investisseur en crowdfunding immobilier, qui participe au financement d’un projet de construction dans le but d’obtenir une part des bénéfices. 

Quelles formations pour devenir investisseur immobilier ? 

Investir dans l’immobilier, ce peut être une activité annexe comme un métier à part entière ! Découvrez comment vous former pour devenir investisseur immobilier.

▶ Comment se former au métier d’investisseur immobilier ?

Si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier votre métier, vous avez à votre disposition plusieurs types de formations, initiales ou continues, qui vous permettent de vous former dès l’obtention du Bac ou lors d’une reconversion professionnelle : 

• Le BTS professions immobilières
• Un bachelor en immobilier
• Une licence professionnelle immobilier
• Un master spécialisé en immobilier
• Un MBA en immobilier

De même, vous pouvez financer directement avec votre Compte Personnel de Formation (CPF) différentes formations continues qui peuvent vous permettre d’obtenir des homologations de l’ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance) pour pouvoir exercer certains métiers.

▶ Quel est le salaire d'un investisseur immobilier ?

Nous avons évoqué plus haut la rentabilité d’un investissement immobilier que peut espérer un particulier, mais qu’en est-il pour un investisseur immobilier dont c’est l’activité principale ? 

Vous vous en doutez, le salaire annuel moyen d’un investisseur varie grandement en fonction de son poste, de son expérience ou de l'entreprise pour laquelle il travaille. À titre d’exemple, un conseiller en investissement immobilier junior (jusqu’à 5 ans d’expérience) peut voir un salaire brut annuel de 50 000 euros, tandis qu’un senior peut voir ce montant doubler.

▶ Faut-il forcément une formation pour investir dans l’immobilier ? 

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour augmenter votre patrimoine ou générer des revenus complémentaires, vous n’avez aucune obligation de suivre une formation en investissement. Mais cela reste conseillé ! Même en tant que particulier, on peut difficilement s’improviser investisseur. Heureusement, il existe de nombreuses formations en ligne, gratuites, payantes, et même finançables via votre Compte Personnel de Formation (CPF).

Comment devenir investisseur dans l'immobilier ?

Vous êtes prêt à vous lancer ? Découvrez comment devenir investisseur immobilier, étape par étape.

▶ Se renseigner sur le marché de l’immobilier, ses règles et ses enjeux

Vous l’avez compris, devenir investisseur immobilier implique de se former, du moins, de maîtriser les règles et les enjeux de ce secteur d’activité. Législation, normes thermiques, règles de location, déclaration des revenus locatifs… Vous devez ainsi maîtriser de nombreuses données. 

En plus de tout ceci, vous devez avoir une bonne connaissance du marché immobilier local afin d’être sûr de cibler un bien qui bénéficiera d’une forte demande locative, mais aussi, dont le prix pourrait potentiellement augmenter.

▶ Faire le point sur sa situation financière et ses objectifs patrimoniaux

Avant de partir à la recherche du bien idéal pour votre investissement, vous devez d’abord faire le point sur votre situation financière et le budget que vous souhaitez ou pouvez allouer à votre investissement. Cela vous permettra de cibler directement le bon bien ou le bon placement ! 

▶ Trouver le placement ou le bien idéal

Une fois votre projet bien défini, vous allez pouvoir partir à la recherche de l’investissement immobilier idéal. À moins que vous souhaitiez acheter une résidence secondaire dans une région coup de cœur, vous devez bien réfléchir à l’emplacement de votre bien, qu’il s’agisse d’un studio ou d’une place de parking. Il faut viser une ville où la demande locative est forte, mais où les prix de l’immobilier restent cohérents avec votre budget. De même, visez un quartier attractif sous peine de voir le prix de votre bien baisser avec le temps.

▶ Obtenir un financement pour son investissement immobilier

Pour pouvoir investir, vous allez probablement devoir financer votre achat immobilier à l’aide d’un crédit. Vous devez alors trouver et négocier le meilleur prêt immobilier pour votre projet, afin de pouvoir bénéficier d’une bonne rentabilité pour votre investissement. 

Pour être sûr de trouver la meilleure offre tout en gagnant du temps, vous pouvez confier votre recherche de prêt à un courtier immobilier CAFPI qui négocie pour vous la meilleure offre de prêt pour votre projet.

▶ Choisir le bon régime locatif

Vous hésitez entre une location vide ou meublée ? Courte durée, longue durée ou saisonnière ? Vous devez bien vous renseigner sur les règles inhérentes à ces différents modes de location. En effet, les locations saisonnières et de courte durée sont soumises à des règles spécifiques. De même, les revenus locatifs ne sont pas imposés de la même manière pour une location vide ou meublée.

▶ Trouver un locataire et assurer la gestion locative

Vous avez obtenu votre crédit, acquis votre bien, effectué vos travaux, bref, votre bien est prêt à être loué ? Il est temps de mettre votre bien en location !

Deux solutions s’offrent alors à vous pour louer votre bien et assurer sa gestion locative : 

• Gérer seul votre bien, en trouvant en locataire via un site d’annonces immobilières, en rédigeant vous-même le bail et en percevant directement les loyers ;
• Confier la gestion locative de votre bien à une agence, qui s’occupe de trouver un locataire, rédiger le bail, assurer les états des lieux entrant et sortant et percevoir les loyers à votre place, moyennant une commission. Certes, cette solution peut vous faire perdre en rentabilité, mais c’est aussi la plus simple.

Devenir investisseur immobilier : les erreurs à éviter

En tant que néo-investisseur, vous devez faire attention à éviter quelques erreurs lors de votre premier investissement immobilier. 

▶ Mal préparer son projet 

Prenez bien le temps de réfléchir à vos objectifs, votre budget et l’avenir de votre investissement. C’est le meilleur moyen de ne pas se tromper et de ne pas se faire refuser sa demande de prêt.

▶ Chercher une rentabilité trop élevée

La rentabilité c’est bien, mais elle ne doit pas comporter trop de risques. Pour un premier investissement, il vaut mieux privilégier un placement sûr avec un rendement moyen qu’un placement à risques avec un rendement élevé. Par exemple, investissez dans un logement que vous louez toute l’année plutôt que dans un bien prévu pour de la location touristique.

▶ Ne pas négocier son prêt immobilier

Un prêt immobilier trop coûteux ou avec des mensualités trop élevées peut grandement nuire à la pérennité de votre investissement. Votre taux d’emprunt doit être assez avantageux pour vous faire bénéficier de l’effet de levier, et vos mensualités doivent être assez basses pour être couvertes par les loyers, idéalement avec un cash flow positif. 

Enfin, même si cela peut aider à obtenir un meilleur prêt, ne mettez pas pour autant toute votre épargne dans votre apport : cela vous mettrait en difficulté en cas d’imprévu, par exemple, des travaux de copropriété ! 

Pour obtenir le meilleur prêt, faites appel à un courtier immobilier CAFPI qui négociera pour vous le crédit immobilier adapté à votre projet d’investissement.