Qu’est-ce que l’indivision ?

Après un décès, si le défunt possède plusieurs héritiers, son patrimoine entre en indivision.

Cela signifie que les biens de la succession appartiennent collectivement à tous les héritiers, sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées. Les biens en question sont appelés biens indivis.
Chaque héritier, appelé indivisaire ou cohéritier, se voit attribuer une part sous forme de quote-part.

L'indivision est une situation juridique prévue par le Code Civil, dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d'un bien, que ce soit en copropriété ou en jouissance commune.
Elle peut résulter d'une succession, mais aussi d'un divorce ou d'un achat en commun.

L’indivision n’est possible que si les héritiers ont des droits de même nature sur un même bien : 2 enfants ont par exemple la nue-propriété d’une maison.

Dans le cas d'une succession, on parle de indivision successorale : les héritiers deviennent indivisaires, c'est-à-dire propriétaires d'une part du patrimoine du défunt, jusqu'à ce que la succession soit officiellement partagée entre les personnes concernées.

L’indivision légale en cas de succession

Suite à un décès, lorsqu'il y a plusieurs héritiers, une maison peut être détenue en indivision de manière involontaire, sans que les indivisaires aient choisi d'acheter le bien en indivision
On dit que les héritiers de la succession sont indivisaires, tant que la liquidation de la succession n'est pas prononcée.

Cas de figure #1 : Un indivisaire souhaite occuper la maison en indivision

Chaque indivisaire détient une quote-part de propriété sur les biens en indivision.
Par conséquent, aucun des coïndivisaires ne peut s'approprier l'usage ou la jouissance exclusive d'un bien indivis.

Selon la loi, l'indivisaire qui use ou jouit exclusivement de la chose indivise est redevable d'une indemnité d'occupation, sauf convention contraire.
La Cour de cassation considère qu'il y a jouissance privative lorsque l'indivisaire est le seul détenteur des clés d'un immeuble indivis et empêche les autres d'y avoir accès.

Toutefois, il n'est pas possible d'expulser un indivisaire qui a la jouissance privative du bien.

Soulignons également que même en étant indivisaire sur la maison, cela ne signifie pas que l'on est propriétaire d'une partie spécifique de la maison en fonction du pourcentage de ses droits indivis. Par exemple, posséder 50% des droits indivis sur la maison ne donne pas le droit de s'approprier le jardin et de décider de laisser la maison à l'autre indivisaire qui possède les 50% restants.

Cas de figure #2 : Un indivisaire souhaite vendre la maison en indivision

Lorsqu'un indivisaire souhaite vendre la maison héritée en indivision, il est important de respecter certaines règles.
Tout d'abord, en cas de désir de céder sa part à un tiers, l'indivisaire doit informer les autres co-indivisaires de son intention de vente, habituellement par l'intermédiaire d'un huissier. Ces derniers disposent alors d'un droit de préemption et ont un mois pour répondre à l'offre de vente.

Si tous les indivisaires sont d'accord pour vendre, la maison est mise en vente et le produit de la vente est réparti entre eux en fonction de leur quote-part d'indivision.
Cependant, si aucun des autres co-indivisaires ne souhaite ou ne peut racheter les droits de celui qui désire sortir de l'indivision, il convient de rappeler la règle énoncée à l'article 815 du Code civil : "nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué".

Par conséquent, le propriétaire souhaitant vendre sa part peut entamer une procédure qui aboutira à la vente judiciaire du bien.

Qui prend les décisions dans le cadre d’une indivision ?

Il existe plusieurs options quant à la prise de décision dans le cadre d’une indivision.

Régime légal

Dans le cadre de la gestion d'une indivision, les décisions concernant les biens indivis sont prises soit à l'unanimité, soit à la majorité des 2/3, sauf exceptions où un indivisaire peut décider seul.

Les règles diffèrent selon le type de décision à prendre : 

1. Conservation des biens : Un indivisaire ou plusieurs peuvent prendre seuls une mesure nécessaire à la préservation du bien, comme réaliser des travaux sur un bien immobilier.
2. Actes de gestion courante : Les décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 des droits indivis, en communiquant ces décisions aux autres indivisaires pour qu'elles leur soient opposables. Par exemple, conclure ou renouveler un bail d'habitation.
3. Vente des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision : La décision doit être prise à la majorité des 2/3 des droits indivis et être communiquée aux autres indivisaires pour qu'elle leur soit opposable.
4. Actes les plus importants concernant les biens indivis comme la vente ou la donation d'un bien immobilier : Ces décisions doivent être prises à l'unanimité, sauf dans certains cas spécifiques où l'unanimité n'est pas nécessaire.

En cas de désaccord, il est possible de saisir le tribunal pour nommer un mandataire judiciaire chargé de gérer provisoirement la succession.

Convention

Hors du régime légal, les indivisaires peuvent décider d'établir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision.

• Cette convention doit être écrite, lister les biens de l'indivision et préciser les droits de chaque indivisaire.
• Si la succession comprend un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire.
• Elle peut avoir une durée déterminée, renouvelable jusqu'à 5 ans, ou être fixée pour une durée indéterminée.

Pour la gestion de l'indivision, les indivisaires peuvent nommer un mandataire, qui peut être l'un d'entre eux ou une autre personne.
La désignation du mandataire peut être prévue dans la convention ou décidée ultérieurement.
Chaque année, le mandataire doit rendre compte de sa gestion, et s'il est rémunéré, sa rémunération est à la charge des indivisaires.
Néanmoins, le mandataire n'a pas le pouvoir de transmettre la propriété d'un bien à un bénéficiaire de son choix, par exemple en le vendant.

Les droits des héritiers dans l’indivision

Utilisation des biens indivis

Pour utiliser les biens indivis, trois conditions doivent être respectées :

1. Obtenir l'accord des autres indivisaires.
   En cas de désaccord, il est possible de s'adresser au président du tribunal judiciaire.
2. Respecter la destination initiale du bien.
   Par exemple, il n'est pas permis de transformer une maison destinée à l'habitation en local commercial.
3. En cas d'utilisation individuelle d'un bien indivis, verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de leur part.

Cession des droits dans l'indivision

Les indivisaires ont la possibilité de vendre leurs droits dans l'indivision, sous certaines conditions.
Si un indivisaire souhaite céder ses droits à un tiers, il doit notifier son intention par acte du commissaire de justice, en précisant le prix, les conditions de la cession projetée ainsi que les coordonnées de l'acquéreur.
Les autres indivisaires ont alors un droit de préemption et disposent d'un mois pour faire savoir qu'ils reprennent les droits cédés, aux conditions notifiées.

Maintien dans l'indivision

En cas de désaccord entre les indivisaires, le tribunal peut décider de maintenir l'indivision afin de protéger leurs intérêts.

Le maintien judiciaire dans l'indivision peut concerner notamment les situations suivantes :

1. Une entreprise exploitée par le défunt ou son conjoint survivant.
2. Un local d'habitation ou professionnel utilisé par le défunt ou son conjoint au moment du décès.
3. La présence d'un héritier mineur : dans ce cas, la demande de maintien dans l'indivision peut être formulée par le conjoint survivant, un héritier majeur ou le représentant légal de l'héritier mineur. En l'absence d'héritier mineur, la demande doit être faite par le conjoint survivant.

La demande de maintien dans l’indivision devra être adressée au tribunal compétent, en fonction du lieu où se trouve le bien
Et si le maintien dans l'indivision est accordé, sa durée ne peut pas dépasser 5 ans et peut être renouvelée dans certaines situations (par exemple, jusqu'à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu'au décès de l'époux, selon le cas).

Fin de l’indivision

L'indivision prend fin avec le partage de la succession.

Sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s'y oppose, il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en effectuant l'une des démarches suivantes :

1. Donner ou vendre sa part dans l'indivision ou dans un bien déterminé.
   Avant de procéder à la vente, il est nécessaire d'informer les autres indivisaires par acte du commissaire de justice.
2. Demander le partage de tout ou partie des biens.
   Si un indivisaire souhaite le partage, mais que les autres indivisaires veulent maintenir l'indivision, ces derniers peuvent demander au tribunal l'autorisation de rester en indivision et de lui attribuer sa part.