L’achat en indivision : qu’est-ce que c’est ?

Le régime de l’indivision fait référence à une situation juridique permettant à deux ou plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien immobilier. À l’issue de cette forme d’achat, la maison ou l’appartement devient alors une propriété commune des membres de l’indivision qui sont appelés les indivisaires. 

Tout type de bien (maison, appartement, terrain, etc.) peut faire l’objet d’un achat en indivision. 

L'établissement d'une indivision entraîne les deux conséquences principales suivantes :

• Au minimum, deux individus acquièrent conjointement la propriété d'un bien donné ;
• En parallèle, les coïndivisaires partagent collectivement la jouissance dudit bien.

Chaque coïndivisaire devient copropriétaire proportionnellement à sa contribution effective à l'acquisition. Par exemple, si vous êtes un couple et décidez d'acheter en indivision en parts égales, chacun de vous détiendra une part de 50 %. 

La valeur de chaque part est désignée comme quotité d'acquisition. Elle est déterminée en fonction des sommes réellement apportées par le coïndivisaire à l'achat, que ces montants proviennent d'un capital déjà constitué (épargne personnelle, vente d'un autre bien immobilier...) ou d'un emprunt immobilier (crédit immobilier classique, prêt à taux zéro...).

▶ Quid de la convention d’indivision ? 

La convention d’indivision constitue une approche amiable visant à anticiper les risques liés à l'achat en indivision, tels que le décès d'un des coïndivisaires ou les désaccords relatifs aux dépenses liées à la propriété (travaux, taxe foncière, etc.).

Son objectif principal est de définir de manière explicite les droits et obligations de chaque copropriétaire, facilitant ainsi la gestion des biens en copropriété (articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil). Rédigée en collaboration par l'ensemble des copropriétaires, cette convention inclut également les modalités de partage et de sortie de l'indivision.

Habituellement élaborée avec l'assistance d'un notaire, la convention d'indivision peut être écrite en présence d'un avocat spécialisé. Elle peut avoir une durée déterminée ou indéterminée. Lorsqu'une durée spécifique est fixée (limitée à 5 ans), le partage des biens ne peut intervenir avant son échéance. En revanche, en l'absence de limites temporelles, le partage peut être effectué à tout moment, sous réserve de l'unanimité des copropriétaires.

En outre, la convention d'indivision peut prévoir la nomination d'un gérant chargé de prendre en charge l'ensemble des formalités nécessaires.

Quels sont les avantages d’acheter un bien à plusieurs ?

L'avantage initial de l'indivision réside dans son caractère automatique en tant que régime de plein droit. Aucune démarche formelle n'est nécessaire pour choisir l'indivision. Ce régime s'applique automatiquement lors de l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs. Il s'avère donc être le choix le moins contraignant. 

L'absence de formalités associée à l'indivision se traduit également par l'absence de frais administratifs pour sa mise en place. C'est là son principal avantage et la raison pour laquelle elle est souvent privilégiée par rapport à la création d'une SCI (Société Civile Immobilière). En effet, la constitution d'une SCI implique des démarches payantes auprès du greffe du tribunal de commerce.

En outre, l’achat immobilier en indivision est peu restrictif. Comme mentionné plus haut, vous pouvez choisir librement d’acquérir une maison, un appartement ou un terrain. Et ce, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire. 

Le dernier avantage de l'indivision réside dans son principe d'équité. Chaque membre assume une responsabilité proportionnelle à son investissement financier. Les loyers, les charges et les risques locatifs sont répartis selon la quote-part de chaque indivisaire, assurant ainsi un traitement équitable au sein du groupe.

Acheter un bien en indivision : qu’en est-il des risques ? 

Le premier risque lié à l'indivision se manifeste par les désaccords entre les copropriétaires indivis. Conformément au Code civil, toute décision concernant les biens en indivision doit être prise à l’unanimité des membres. Ainsi, la prise de décisions cruciales, telles que l'initiation de travaux, peut être entravée par un seul indivisaire. Et ce, quelle que soit sa quote-part dans l'indivision.

Le deuxième risque associé à l'indivision concerne la nature même de ce régime. Selon l’article 815 du Code civil, "nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision". Cela indique que chaque coïndivisaire a le droit de vendre sa part d'indivision. Une décision à laquelle les autres propriétaires ne peuvent pas s’opposer. Toutefois, ces derniers conservent un droit de préemption, leur permettant d'acquérir en priorité la part de l'indivisaire sortant par rapport aux tiers intéressés à l'indivision.

Le troisième risque concerne l'engagement financier mutuel des indivisaires. En cas de défaut de paiement d'un d'entre eux, le bien peut être cédé pour honorer les dettes. Dans cette situation, il n'est pas requis d'obtenir le consentement de l'ensemble des membres.

Acquérir une maison ou un appartement en indivision : comment avoir un crédit ? 

Dans le cadre d’un achat en indivision, les conditions de prêt restent les mêmes que pour une personne seule. Si vous souhaitez faire un crédit pour financer votre achat immobilier collectif, vous devez d’abord connaître les quotités d’acquisition de chacun pour savoir combien emprunter. Ensuite, vous avez le choix entre les deux possibilités suivantes pour faire votre emprunt : 

• Demander chacun un crédit individuel ;
• Faire un prêt immobilier commun et rembourser collectivement la totalité du prêt. 

▶ Comment calculer les quotités d’acquisition ? 

Pour calculer la quote-part d’un indivisaire, le prix de vente du bien n’est pas le seul nombre à prendre en compte. Vous devez également inclure toutes les dépenses relatives à l’acquisition de la maison ou l’appartement, notamment : 

• les frais de notaire ;
• les droits de mutation ; 
• les travaux si nécessaire ;
• etc. 

Les montants des parts d'acquisition sont établis en fonction de la contribution effective de chaque membre. 

▶ Et si vous avez un apport personnel ? 

Vous pouvez apporter votre propre économie pour acquérir votre part. Et ce, même si les autres membres choisissent de financer le leur en faisant appel à un établissement de crédit immobilier.

▶ Deux exemples de possibilités pour financer l’achat en indivision 

Le premier indivisaire finance les 50 % du montant d’acquisition avec ses fonds personnels, tandis que le second opte pour un prêt couvrant les 20 %, et le troisième choisit également de recourir à un emprunt pour les 30 % restants. 

Une alternative pourrait être que trois amis décident de contribuer chacun à hauteur de 20 %, finançant ainsi 60 % de l'achat. Ensuite, ils se tournent vers une institution financière pour emprunter collectivement les 40 % restants.

Vente d’un bien acquis en indivision : comment ça se passe ? 

À moins que la convention d'indivision ne stipule autrement, l'accord unanime des copropriétaires est requis pour décider de la vente du bien en indivision.

En cas de refus de l'un des copropriétaires, les autres sont tenus de résoudre le différend en saisissant le tribunal de grande instance compétent pour le lieu où se situe le bien. Le recours judiciaire n'est possible que si au moins deux tiers des copropriétaires en font la demande, et l'assistance d'un avocat est alors obligatoire.

Si une convention d'indivision à durée déterminée est en vigueur, la vente ne peut être envisagée avant l'échéance de ladite convention. En revanche, si la convention est à durée indéterminée, la vente peut être décidée à tout moment.

Comment procéder au rachat des parts d'un bien en situation d'indivision ?

Pour qu’un membre puisse racheter une part d’une maison ou appartement en indivision, les conditions suivantes doivent être remplies : 

• Obtenir l’accord de l’unanimité des membres ;
• Aucun des autres indivisaires ne doit exercer son droit de préemption. 

Avant de faire le rachat, il est indispensable de déterminer le prix de la part. Pour ce faire, il est possible de faire appel à une agence immobilière ou de se baser sur la valeur locative. En outre, il est impératif d’estimer la valeur de chaque quote-part indivise.