Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain qui ne peut pas accueillir de construction en dur. On vous explique plus en détails ce que cela signifie.

Terrain non constructible : définition

Un terrain non constructible est un terrain qui ne peut accueillir de construction par défaut. Il peut s’agir d’un terrain situé dans une zone exposées à des risques naturels, par exemple, une zone inondable. Il peut aussi s’agir d’un terrain situé dans une zone naturelle protégée, comme une zone forestière. Cela peut être également un terrain à vocation agricole, qui a été désigné comme tel dans le Plan Local d’Urbanisme.

Plus généralement, un terrain non constructible est un terrain qui ne dispose pas des aménagements nécessaires à la construction ou l’installation d’une habitation décente et salubre. Ainsi, il ne dispose pas d’un raccordement à l’électricité, à l’eau potable ou aux réseaux d’assainissement. Il se peut même qu’il ne dispose pas d’une voie d’accès, notamment s’il est situé dans une zone naturelle !

Coût et fiscalité d’un terrain non-constructible

Un terrain non constructible est bien moins cher qu’un terrain constructible. Pour une même commune, il peut être jusqu’à 20 fois moins cher, avec des prix allant de 0,50 à 10 euros le mètre carré !

Malgré cette différence de prix colossale, la fiscalité d’un terrain non-constructible est la même que celle d’un terrain à bâtir. En devenant propriétaire d’un tel terrain, vous devrez alors vous acquitter chaque année de la Taxe Foncière, en fonction de la commune où il se situe et de sa nature. En cas de revente avec plus-value, vous devrez également payer un impôt, notamment si vous ou vos ascendants possédez le terrain depuis moins de 22 ans. Enfin, si vous louez votre terrain non constructible pour des activités (sports, loisirs, agriculture), les revenus locatifs engendrés seront imposables au même titre que des revenus locatifs issus d’un logement.

Pourquoi acheter un terrain non constructible ?

La plupart des acquéreurs cherchent à acheter un terrain où construire leur maison. Pour autant, l’achat d’un terrain non constructible n’est pas sans intérêt, d’autant plus si vous êtes déjà propriétaire de votre logement. Découvrez quels sont les avantages de ce bien particulier.

Quel est l’intérêt d'acheter un terrain non constructible ?

S’il ne peut pas faire l’objet d’une construction définitive, un terrain non constructible peut accueillir, selon le PLU et les règles locales en vigueur, d’autres constructions de type caravane ou mobil-home. Il peut également accueillir des activités de loisir, comme un club hippique ou un parcours d'accrobranche. Sinon, vous pouvez simplement en faire un coin de verdure rien qu’à vous, dans lequel installer un petit potager ou une tente à l’occasion ! Dans tous les cas, il faut bien se renseigner en mairie pour savoir ce qu’il est possible de faire ou non sur ledit terrain, afin d’éviter les mauvaises surprises.

L’intérêt d’un terrain non constructible est donc multiple. Pour vous, cela peut être un véritable lieu de vacances et de repos loin de la ville, où vous pouvez jardiner, camper ou pratiquer des activités sportives en famille ou entre amis. Cela peut être également une belle opportunité d’investissement, que vous souhaitiez créer vous-même un centre d’activité de loisir ou que vous décidiez de louer le terrain à des entrepreneurs ou des agriculteurs. Enfin, ce peut être un véritable investissement immobilier, votre terrain pouvant prendre de la valeur au même titre qu’un autre bien immobilier. Encore plus si votre terrain devient constructible entre temps !

Comment un terrain non constructible devient constructible ?

En vous rapprochant de la mairie dont dépend le terrain, vous pourrez en savoir plus sur l’avenir de votre acquisition et son potentiel changement de statut. Il est en effet possible de faire évoluer le statut juridique d’un terrain non-constructible en adressant un recours au service d’urbanisme de sa commune. Si elle est bien argumentée, votre demande peut aboutir, notamment si la commune y voit un intérêt pour son développement démographique ou économique (création d’une nouvelle zone résidentielle, zone d’activité…). Sinon, vous pouvez aussi parier sur le long terme, en espérant que les prochaines évolutions du PLU vous soient favorables : il n’est pas impossible que votre terrain devienne constructible d’ici quelques années ! Il gagnera alors fortement en valeur. Attention cependant : suivant la nature des sols de votre terrain, il se peut qu’il ne soit jamais apte à la construction. Prenez donc le temps de bien vous renseigner en amont ! Les services de la commune sauront vous dire s’il existe une possibilité que le terrain devienne constructible ou non, même à long terme.

Comment financer l’achat d’un terrain non constructible ? 

L’achat d’un terrain non constructible peut être financé par les mêmes prêts qu’un logement neuf ou ancien. Cependant, plus que la nature du bien, c’est le prix de l’opération qui va être déterminant dans le choix du financement.

Les différents types de prêts disponibles

L’achat d’un terrain non constructible peut être financé par de nombreux prêts. Il peut alors s’agir d’un prêt immobilier amortissable, un prêt in fine, ou un prêt modulable. Il peut également être financé par un prêt à la consommation, tel qu’un prêt personnel.

Sont exclus dans tous les cas les prêts d’accession sociale à la propriété, tels que le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Accession Sociale ou le Prêt Épargne Logement. En effet, ces prêts sont dédiés à l’achat ou la construction d’une résidence principale seulement ! S’ils peuvent être employés pour financer l’achat d’un terrain, c’est uniquement dans le but d’y construire un logement.

Si sur le papier, il est possible de financer l’achat d’un terrain non constructible avec un prêt immobilier classique, cela se présente rarement dans les faits. Il convient de rappeler qu’un prêt immobilier ne peut être employé que pour financer une acquisition d‘un montant supérieur à 50 000 euros ! Or, les prix des terrains non-constructibles étant particulièrement bas, il est assez rare de dépasser ce montant pour une telle acquisition. Il est donc peu probable que vous ayez à souscrire à un crédit immobilier pour l’achat de votre terrain.

Quel est le prêt idéal pour un terrain non constructible ?

Le prêt idéal pour l’achat d’un terrain non constructible est avant tout le prêt qui correspond à votre projet. Aussi, si le prêt immobilier est plus avantageux en termes de taux ou de protection (assurance de prêt), c’est souvent le prêt à la consommation qui sera la solution la plus adaptée au montant de l’acquisition. Vous pourrez alors choisir entre un prêt à la consommation affecté à l’achat de ce terrain, ou un prêt personnel non affecté. Dans le cas d’un prêt affecté, vous devrez alors présenter un compromis de vente, et le montant accordé sera le montant exact de votre acquisition.

L’autre possibilité, notamment si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, est d’effectuer un rachat de crédits avec trésorerie complémentaire. Vous pourrez ainsi financer l’achat de votre terrain non constructible sans avoir à contracter de nouveau prêt, tout en bénéficiant des avantages d’un crédit immobilier pour l’ensemble de vos emprunts. Le tout sans forcément augmenter votre taux d’endettement ! Cela signifie que vous pourrez toujours souscrire à un prêt immobilier ou à la consommation pour un autre projet, même après l’achat de votre terrain non constructible.

Obtenir un prêt pour l’achat de son terrain non constructible avec CAFPI

Pour obtenir le meilleur prêt pour l’achat de votre terrain non constructible, rien de tel que les conseils et l’accompagnement d’un professionnel du crédit. En confiant votre recherche de financement à un courtier CAFPI, vous avez l’assurance d’être orienté vers le meilleur type de prêt pour votre projet d’achat, en plus de bénéficier du meilleur taux et des meilleures conditions d’emprunt possibles. N’hésitez pas à utiliser nos différentes calculatrices de prêt pour réaliser une simulation de prêt immobilier ou de crédit à la consommation afin de déterminer lequel sera le mieux pour votre projet. Vous serez mis ensuite en relation directe avec l’un de nos conseillers pour déterminer avec précision quelle est la meilleure solution pour votre projet.