L’assurance emprunteur est imposée par les établissements de crédit lors du financement d’un projet immobilier. Elle les protège en cas de non-remboursement du capital emprunté. Il existe des alternatives apportant certaines garanties contractuelles (hypothèque ou nantissement, par exemple) protégeant aussi contre un défaut de paiement. Peuvent-elles suffire ? Est-il possible d’emprunter sans assurance de prêt immobilier ? CAFPI fait le tour du sujet.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L’assurance de prêt est incontournable pour obtenir un emprunt immobilier et souvent obligatoire également pour un rachat de crédits.

L’assurance de prêt immobilier, une exigence des banques

Aucune législation ne prévoit d’obligation de souscription d’une assurance emprunteur. Sur le principe, il serait envisageable d’obtenir un prêt sans garantie assurantielle. La pratique est différente. Il est impossible d’emprunter sans assurance. C’est une exigence des banques.

Ces dernières sont très frileuses à l’idée d’accorder un crédit sans avoir une certitude quant au paiement des mensualités. Accidents ou maladies graves peuvent empêcher l’emprunteur d’exercer une profession et de gagner sa vie. Les garanties souscrites doivent couvrir certains de ces risques (en fonction des exigences de la banque) : 

En fonction du contrat professionnel de leur client (salarié, TNS, retraité, inactif) et du type de bien financé (résidence principale, secondaire, investissement locatif etc.), les banques exigent plus ou moins de garanties.

Les avantages de l’assurance emprunteur

Adhérer à une assurance permet d’emprunter sereinement. Un crédit immobilier est un engagement financier important. Il peut s'étendre jusqu’à 25 ans. Une assurance permet de réduire l’incertitude liée aux événements futurs en cas d’accident ou de maladie, elle prendra en effet en charge tout ou partie des mensualités ou du capital restant à rembourser.

L’assurance de crédit immobilier est une réelle protection pour l’assuré et sa famille. En effet, sans assurance, un défaut de paiement peut conduire la banque à demander la saisie des biens du ménage endetté.

Les contrats d’assurance sont davantage flexibles depuis la création de la délégation d’assurance. En effet, l’emprunteur n’a plus l’obligation de souscrire à l’assurance de la banque prêteuse, le contrat groupe, mais peut choisir une assurance tiers.

De plus, grâce à l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, on peut depuis le 1er septembre 2022 changer à tout moment d'assurance de prêt. La libre concurrence sur le marché de l’assurance permet d’obtenir des meilleures garanties à un tarif avantageux.

Les inconvénients de l’assurance de crédit immobilier

Le coût est le premier inconvénient d’une assurance emprunteur. Il peut représenter jusqu’à un tiers du coût total d’un crédit. Le taux d’assurance peut dépasser parfois le taux des intérêts. Négocier ses cotisations est dès lors un enjeu majeur.

Par ailleurs, la souscription au contrat d’assurance peut être soumise à un questionnaire de santé et/ou à des questionnaires sur vos risques professionnels ou sportifs. Les compagnies d’assurance sont en effet rigoureuses dans l’évaluation des risques de chaque client. Certaines situations les amènent à limiter leurs garanties. C’est le cas pour les professions à risque (policier, militaire, professionnel de santé, manutentionnaire), les fumeurs, les personnes souffrant d’une pathologie grave, etc.

Bon à savoir

Les contrats d’assurance groupe
Les emprunteurs optent majoritairement pour l’assurance proposée par leurs banques. Elles prennent en compte le risque moyen de la totalité des assurés. L’absence de personnalisation du contrat le rend souvent moins intéressant, qualitativement et financièrement, pour les assurés de moins de quarante ans, notamment. Ces emprunteurs présentent, en effet, les risques les moins élevés. Les assurances individuelles proposées par un assureur tiers présentent l’avantage d’être adaptées au profil de l’assuré.

L’impossibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Certains candidats à l’emprunt rencontrent de sérieuses difficultés à trouver un financement. Cela peut être dû au refus des assureurs de prendre en charge leurs risques.

Le risque aggravé de santé

Le risque aggravé de santé existe quand une personne présente un risque de décès ou de maladie statistiquement supérieur à la moyenne de la population.

Les problèmes de santé suivants sont par exemple considérés par les assureurs comme un risque aggravé : 

  • Le cancer ;
  • Le diabète ; 
  • L’hépatite C ;
  • Etc.

Toute maladie chronique, affection de longue durée ou pathologie grave peut entraîner : 

  • Le refus pur et simple de l’assureur de couvrir l’emprunteur ; 
  • La facturation d’une surprime pouvant aller jusqu’à 400 % du prix standard ; 
  • L’exclusion des garanties de tous les événements liés à la maladie ;
  • La mise en place d’une période d’observation de plusieurs années pendant laquelle l’assureur analyse l’évolution de la pathologie. 
Bon à savoir

Les évolutions de la loi Lemoine 
La loi Lemoine, votée en février 2022, a supprimé la possibilité pour les assureurs de faire compléter un questionnaire médical à leurs futurs clients sous certaines conditions. Sont concernés tous les prêts dont la part assurée est inférieure à 200 000 € par assuré et se terminant avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Dans ce cas précis, il n’y a pas de questionnaire de santé et il n’est donc pas nécessaire d’informer l’assureur de ses éventuels problèmes médicaux. 

La convention AERAS

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été signée le 6 juillet 2006 par les principaux acteurs de la bancassurance. Elle a pour objectif de favoriser l’accès à l’emprunt et à l’assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé.

Une des principales dispositions concerne le droit à l’oubli. Une personne ayant guéri d’un cancer ou d’une hépatite C, n’ayant plus de traitement depuis plus de cinq ans et sans rechute constatée n’a plus à en faire référence à son assureur.

De plus, pour les personnes qui ne relèvent pas du « droit à l’oubli », la Convention AERAS met en place, qu’il s’agisse de cancers ou d’autres pathologies, une grille de référence dans le but de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour un certain nombre de pathologies listées. Ce dispositif concerne les prêts prenant fin avant le 71è anniversaire de l’assuré dans la limite de 420 000€ assurés.

Autres situations désavantageuses pour obtenir l’assurance de prêt immobilier  

Certains profils obtiennent des conditions financières et contractuelles quelques fois moins avantageuses : 

  • Les seniors : certaines garanties ne peuvent plus être souscrites après 65 ans. Les limites d’âge varient en fonction de la compagnie d’assurance. 
  • Les professions à risque : effectuer du travail en hauteur, se déplacer fréquemment à titre professionnel, travailler dans les forces de l’ordre ou être militaire, etc. Les assureurs prévoient des exclusions de garanties pour de nombreux métiers. Mieux vaut alors se tourner vers une assurance spécialisée. 
  • Vivre à l’étranger : certaines assurances ne couvrent pas les expatriés et les personnels d’ambassade. Il faut dans ce cas se tourner vers des assurances spécialisées également.

Quelles garanties alternatives sont apportées ?

Il existe peu d'exceptions pour garantir un emprunt immobilier sans assurance. Dans tous les cas, la banque aura besoin d'une garantie de remboursement. Par exemple, un emprunteur ayant déjà un patrimoine important peut se voir accorder un prêt par une banque sans souscrire à une assurance emprunteur à condition de mettre des biens d'une valeur équivalente en garantie comme :

Cependant, cela reste peu fréquent.

Le nantissement

Le nantissement permet de gager une valeur mobilière : portefeuille d’actions, assurance vie, compte épargne, etc. L’emprunteur conserve la propriété de ses valeurs. En cas d’impayé, l’organisme bancaire obtient le droit d’utiliser le bien nanti au prorata du capital restant dû.

Au moment de la signature de l’offre de prêt, la valeur gagée doit être égale ou supérieure à celle de l’emprunt.

L’hypothèque

Cette sûreté fonctionne comme le nantissement. Le gage porte toutefois sur un bien immobilier. Le bien financé est souvent utilisé pour garantir le remboursement de son crédit. Si le remboursement fait défaut, la banque devient propriétaire du bien. Elle le vend aux enchères pour compenser sa perte.

Afin d’anticiper les frais de vente et la dévaluation, le montant de l’hypothèque est souvent inférieur au prix réel du bien immobilier.

Le cautionnement

Ce mécanisme consiste à demander à un tiers de s’engager à payer les échéances du prêt en cas de défaut de l’emprunteur. La caution est souvent un proche de l’assuré, ami ou membre de la famille. Il existe aussi des sociétés privées dont l’activité consiste à cautionner les particuliers et les entreprises en échange d’une rémunération. 

Trouver une assurance emprunteur à moindre coût

Les garanties alternatives décrites ci-dessus ne sont pas toujours suffisantes pour les banques. Il est donc important de savoir comment trouver une assurance aux meilleurs tarifs.

La délégation d’assurance

La délégation d’assurance est un dispositif permettant de choisir son contrat d’assurance parmi toutes les offres du marché. Ce dispositif a été créé en 2010 par la loi Lagarde.

Contrairement aux contrats groupe, les organismes d’assurance tiers proposent des contrats s'adaptant parfaitement aux besoins de l'emprunteur avec des tarifs souvent plus avantageux.

Pour mettre en place la délégation d’assurance, il est nécessaire de choisir une couverture comprenant des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque prêteuse. La fiche standardisée d’information (FSI), remise avec le contrat de prêt, décrit les exigences demandées par la banque.

Faire appel à un courtier en assurance de crédit immobilier

Le courtier en assurance emprunteur aide à trouver une assurance adaptée au profil du client incluant des garanties avantageuses. Il possède une forte expertise du marché assurantiel.

Ses missions consistent à : 

  • Établir un cahier des charges en fonction du profil de son client ; 
  • Rechercher puis comparer les offres du marché ;
  • Sélectionner les contrats les plus adaptés ; 
  • Conseiller son client.

Faire appel aux services d’un intermédiaire présente deux atouts principaux : 

  • Réaliser une économie substantielle ; 
  • Gagner un temps précieux. 
À retenir
  • Pour obtenir un prêt immobilier, une assurance emprunteur est indispensable.
  • Les garanties protègent la banque contre le défaut de paiement de son client. Elle sécurise aussi le budget de l’emprunteur et de sa famille. 
  • L’assurance de crédit engendre un coût qui peut être important et certains assureurs peuvent être réticents pour assurer les profils à risque (personnes présentant un risque aggravé de santé, professions à risque, emprunteur âgé, etc.). 
  • Deux mécanismes juridiques peuvent permettre, dans de rares cas, de garantir le remboursement du prêt sans assurance : l’hypothèque et le nantissement 
  • Elles ne sont toutefois pas forcément suffisantes pour les banques. L’assurance est souvent obligatoire en complément de la mise en place d’une sûreté. 
  • Pour trouver une assurance aux conditions avantageuses, il est nécessaire d’utiliser la délégation d’assurance. 
  • Les experts CAFPI accompagnent tous les profils d’emprunteurs dans leur changement d’assurance. 
Frédérique Moles
Par Frédérique Moles le 12/12/2022
Mis à jour le 20/12/2022
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