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Investissement immobilier : les conditions de la réussite

La pierre, valeur refuge, reste année après année l’investissement favori des Français. Acquérir un bien immobilier pour le mettre en location peut répondre à plusieurs objectifs, comme défiscaliser une partie de ses revenus, obtenir des revenus mensuels supplémentaires ou encore profiter d’un patrimoine une fois à la retraite. Bien que les coups de cœur soient parfois déterminants lors d’une acquisition, des règles fondamentales doivent être respectées si le logement acquis est destiné à la location. Celles-ci conditionnent la réussite du placement.

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Bien évaluer le montant de l'investissement

Rares sont les particuliers qui investissent dans l’immobilier sur un coup de tête. Un tel projet nécessite initialement de définir ses objectifs patrimoniaux et le budget disponible pour l’acquisition.

Le bien immobilier peut par exemple être acheté dans un but uniquement locatif afin de constituer un revenu supplémentaire pour la retraite. Dans ce cas, les critères de choix seront purement stratégiques et financiers. Au contraire, si le logement est voué à être occupé par les acquéreurs dans quelques années, il faudra qu’il réponde avant tout aux critères des futurs habitants. Enfin, si le bien est avant tout destiné à défiscaliser, les particuliers devront déterminer le montant de la réduction d’impôts annuelle souhaitée pour en déduire le budget à investir.

Le budget destiné à l’investissement va également dépendre des liquidités mobilisables pour l’apport et du montant des mensualités que le ménage pourra rembourser chaque mois. En plus des revenus disponibles, les banques prennent généralement en compte les deux-tiers des futurs revenus locatifs pour déterminer l’endettement maximum. « Les particuliers ne doivent pas hésiter à effectuer une simulation avant même de commencer leur recherche pour évaluer leur capacité d’acquisition », indique Caroline Courvoisier, directrice de publication du magazine ideal-investisseur.fr. « Cela leur permet de cibler directement les biens qu’ils sont en mesure de financer ».

Le plus confortable est de pouvoir se rapprocher au maximum d’un «  autofinancement  », c’est-à-dire de faire en sorte que les revenus locatifs couvrent en totalité le montant des remboursements mensuels. Cette situation est notamment atteignable lorsque les emprunteurs disposent d’un apport conséquent.

Choisir le bon bien, au bon emplacement

Pour que l’investissement soit le plus rentable possible, il est impératif que le bien soit loué rapidement. Pour cela, il convient de choisir un emplacement où la demande locative est élevée.

Pour déterminer le potentiel d’un emplacement, rien de mieux que le terrain. Il est ainsi préférable d’investir dans un secteur bien connu des futurs propriétaires, afin de mieux comprendre les attentes des locataires. « Les localisations proches des commerces, des transports et des pôles d'activité sont celles qui dégagent le plus de potentiel », explique Caroline Courvoisier. « Quoi qu’il en soit, il ne faut surtout pas négliger de se rendre sur place, car parfois l’environnement révèle des surprises. La présence d’un couloir aérien ou d’une station d’épuration ne sont par exemple pas détectables sur un plan, alors qu’elle a un impact direct sur le potentiel locatif du logement. »

Le choix du bien est également primordial. Il faut pour cela analyser les attentes de la population du secteur choisi afin de déterminer le meilleur type de bien à acquérir : studio dans une ville étudiante, T3 dans un secteur plus familial...

Enfin, un logement remis à neuf aura plus de chance de trouver rapidement des locataires. Les investisseurs ne doivent donc pas hésiter à faire des travaux de rafraîchissement si nécessaire. Ces dépenses peuvent également être prises en charge par le crédit, et même être défiscalisables si les propriétaires optent pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.

Analyser la rentabilité potentielle des biens

Selon l’objectif patrimonial déterminé par les futurs investisseurs, la rentabilité locative pèsera plus ou moins lourd dans le choix du bien. D’autant que les logements locatifs les plus rentables ne sont pas forcément les plus pertinents. Comme pour tout placement, une rentabilité élevée est souvent synonyme d’un risque plus élevé, qui se traduit majoritairement en matière immobilière par un risque de vacance locative plus important.

Par exemple, le potentiel d’un appartement dans une ville secondaire sans transport est bien souvent plus important que celui d’un logement dans une grande ville à proximité des commodités. Pourtant, ce dernier pourra probablement se louer plus facilement. L’indicateur de la rentabilité locative sera néanmoins très pertinent lorsqu’il s’agira de comparer deux biens sur un même secteur. A caractéristiques égales, il pourra être déterminant pour sélectionner le bien à acquérir.

Mis à jour le 02/02/2021
Rédigé par CAFPI le 02/02/2021
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