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Qu'est-ce qu'un duplex ? Avantages et inconvénients

Souvent situés dans les niveaux supérieurs des immeubles, les duplex sont des biens généralement exceptionnels, de plus en plus populaires : ils offrent de l’espace, souvent au cœur des villes. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le duplex.

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Un duplex : définition

On parle de duplex pour désigner un appartement composé de 2 niveaux : son rez-de-chaussée et son étage, réuni par un escalier intérieur.

Le saviez-vous ?

Pour un rez-de-chaussée et un sous-sol, on parlera de souplex.

Le plus souvent, l’appartement duplex est construit en haut d’un immeuble collectif récent, occupant souvent les 2 derniers étages du bâtiment.
En revanche, dans un immeuble ancien, il s’agira bien souvent de la fusion d’un appartement et d’une chambre de bonne au-dessus, suite à une rénovation de grande ampleur.

Dernier point technique mais non moins intéressant : suivant les configurations, l’entrée du logement peut être située aux 2 niveaux du logement.

  • Si l’entrée est au premier niveau, on parlera d’ “appartement duplex montant” ;
  • Si l’entrée est au second niveau, on dira que le duplex est “descendant” ou “inversé”.
  • Enfin, avec 3 niveaux, on parlera de triplex.

Les avantages d’un duplex

Premier avantage du duplex : la surface habitable est agrandie par rapport à un appartement classique.
Souvent, c’est un bien à l’aspect luxueux et original, où les espaces sont bien délimités. On trouve par exemple cuisine, salon et salle à manger au premier niveau et chambre(s) et salle de bain à l’étage, ou inversement.

Vu sa configuration, le duplex atténue fortement les nuisances sonores des voisins du dessus ou du dessous, tout comme les nuisances de la rue (surtout si le duplex est situé en haut de l’immeuble).

D’un point de vue fiscal, il sera intéressant de savoir que pour l’étage construit sous les toits, la surface retenue pour la taxe d’habitation sera très avantageuse (car non retenue en intégralité).

Quelques inconvénients pour un duplex

Si l’architecture du duplex a été mal pensée, la surface habitable peut être réduite ou peu pratique.

Idem, au niveau de l’architecture, l’escalier pourra quant à lui être mal disposé, voire gênant. Ce ne sera pas non plus un type d’appartement adéquat pour les personnes handicapées, les personnes âgées ou avec des enfants en bas âge.

Avec un duplex sous les toits, l’isolation devra être très performante, au risque de perdre trop de chaleur en hiver et d’avoir trop chaud l’été.

Investir dans un duplex

Pour acquérir un duplex, le prêt immobilier sera exactement le même que pour tout autre type de bien : maison, appartement classique, etc.

Le duplex est le bien immobilier tout adapté pour les citadins cherchant à vivre dans un logement atypique, confortablement (avec de l’espace) et proche des commerces et commodités.
C’est un type de bien qui se vend et se revend facilement.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il peut tout à fait plaire pour une colocation.
Il vous faudra vérifier bien en amont la rentabilité de votre opération : le loyer devra en effet couvrir votre financement. Dès cette étape, n'hésitez pas à faire appel à un expert du crédit immobilier.

Au moment de votre achat de duplex, prenez garde à la surface : un duplex peut parfois offrir un rendement inférieur à un appartement plus traditionnel mais plus grand.

A retenir :

  • Un duplex désigne un appartement composé de 2 niveaux, réunis par un escalier intérieur.
  • La surface y est généralement plus grande que dans un appartement classique, en plus d’être un bien atypique et original.
  • Ce sont aussi des habitations pouvant être mal disposées, ou à l’isolation peu performante.
  • Pour investir dans un duplex, le prêt immobilier sera le même que pour tout autre type de bien.
Mis à jour le 31/08/2021
Rédigé par CAFPI le 18/08/2021
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