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Acheter en viager : tout ce qu’il faut savoir

Assez populaire, l’achat en viager présente de nombreux avantages, aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Faisons le point sur les modalités d’un tel achat immobilier.

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En quoi consiste un achat en viager ?

Forme de vente immobilière un peu particulière, le viager consiste à vendre un bien à un acheteur - le débirentier - en échange du versement périodique d’une rente dite “viagère” qui sera payée jusqu’à son décès.

Au moment de la signature de l’acte de vente, le vendeur - appelé crédirentier - récupère une somme payée comptant, “le bouquet”.
Après versement du bouquet et signature du contrat, le débirentier devient le propriétaire du bien. Cependant, il devra attendre le décès du vendeur pour pouvoir récupérer le bien.

On distingue plusieurs contrats de viager :

  • Le viager libre
    Le bien immobilier n’est pas habité et est donc directement disponible pour le débirentier qui en a la nue-propriété et l’usufruit. Le vendeur de son côté, aura cédé tous les droits réels qu’il avait sur le bien.
  • Le viager à terme
    Aussi appelé “vente à terme”, ce contrat implique le versement d’une somme comptant au moment de la signature puis le versement de mensualités. Cette durée de versement sera prévue à l’avance, généralement entre 10 et 15 ans.
  • Le viager occupé
    C’est le contrat le plus courant en France : au moment de la vente, on parle de démembrement du droit de propriété et seule la nue-propriété est acquise. L’usufruit continue d’appartenir au vendeur, et cela jusqu’à son décès.

Acheter en viager, quels avantages ?

Acheter en viager, pour le débirentier, permet un paiement progressif et donc éventuellement de ne pas recourir à un prêt immobilier.
Souvent, le prix d’un bien en viager est attractif, avec une forte rentabilité.
Au niveau fiscal, les acheteurs apprécient les avantages induits par ce type de contrat. Enfin, pour les petits travaux du quotidien et le règlement de la taxe d’habitation, c’est le crédirentier qui devra s’en charger.

Côté vendeur justement, une vente en viager offre des revenus réguliers et la possibilité de vivre sereinement ses dernières années.
A l’inverse des petits travaux et de la taxe d’habitation, pour des gros travaux et la taxe foncière, c’est l’acheteur qui sera responsable.

Les inconvénients d’un achat en viager

En toute logique, l’inconvénient majeur du viager pour l'acheteur est qu’il ne peut pas profiter du bien avant le décès du crédirentier ; il ne dispose même pas d’une date d’occupation du logement.
Ceci entraîne la quasi impossibilité de financer le bien via un crédit immobilier, ainsi que le risque de potentiellement payer le bien au-dessus de sa valeur.

Pour le crédirentier, il existe aussi quelques inconvénients, comme l’impossibilité de léguer son bien à ses héritiers ou le risque d’annulation de la vente en cas de défaut de paiement de l'acheteur.

Comment calculer un achat en viager ?

Dans le cas d’un achat en viager, le prix global de l’achat a 2 sources principales :

  • Le bouquet : c’est une somme fixe que le vendeur peut exiger au moment de la signature du contrat de vente. Généralement, elle représente 20 à 30% du montant du bien.
  • La rente : elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, et est due au vendeur durant toute sa vie. La rente viagère est définie suivant la valeur actuelle de l’immobilier et selon l’âge du crédirentier. On n’oubliera pas de soustraire le bouquet avant de faire ce calcul.

Pour avoir une idée plus précise de votre budget si vous souhaitez acheter en viager, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner.

A retenir :

  • Un achat en viager consiste à vendre un bien à un acheteur en échange du versement périodique d’une rente. Il existe toutefois plusieurs types de viagers.
  • C’est un type d’investissement présentant des avantages (paiement progressif, fiscalité intéressante) et des inconvénients (impossibilité d’occuper le bien avant le décès du créancier notamment).
  • Le prix global d’un achat en viager repose sur le bouquet et la rente.
Mis à jour le 12/08/2021
Rédigé par CAFPI le 12/08/2021
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