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Comment réaliser une plus-value immobilière ?

Réaliser un achat immobilier, c’est bien ! Dès l’acquisition, il convient d’imaginer le potentiel du bien lors de la revente. Les perspectives de réalisation d’une plus-value immobilière s’anticipent dès l’achat. CAFPI vous explique comment.

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Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La définition de la plus-value immobilière est très simple : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

En réalité, c’est un peu plus compliqué :

  • Le prix d’achat est celui figurant dans l’acte authentique de vente. Vous ajoutez les frais de notaire, les travaux réalisés, les charges et indemnités versées au vendeur et les éventuels frais de voirie, réseaux et distributions. Les frais de notaire peuvent être calculés selon un forfait de 7,5 % tandis que le montant des travaux réalisés sur un bien immobilier acquis depuis plus de 5 ans peuvent être forfaitisés pour 15 %.
  • Le prix de vente sera lui aussi celui mentionné dans l’acte de vente auquel vous pouvez ôter le coût des diagnostics techniques obligatoires et ajouter les charges et indemnités versées par l’acheteur.

L’imposition de la plus-value immobilière s’effectue dans le cadre de l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 % et dans le cadre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il existe heureusement des abattements selon la durée de détention. Ainsi, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Bon à savoir :

Une taxe supplémentaire s’applique dès lors que la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros. Son taux varie entre 2 % et 6 %.

La plus-value immobilière imposable est calculée par le notaire et payée directement par lui sur le montant de la vente ! Des simulations de plus-value immobilière sont accessibles sur le site des notaires de France.

Comment optimiser sa plus-value immobilière ?

Il existe plusieurs façons de réaliser une meilleure plus-value immobilière.

▶ Faire des travaux

Puisque les travaux sont déductibles, n’hésitez pas à faire appel à une entreprise de home staging pour mettre en valeur votre bien avant la vente. Le prix de vente sera alors sans doute plus élevé et la vente plus rapidement réalisée !

La performance énergétique d’un logement est d’actualité. Avec l'évolution du DPE (diagnostic de performance énergétique) en juillet 2021, mieux vaut avoir un bien qui consomme peu d'énergies. Cela ajoute de la valeur à votre bien.

▶ Diminuer le montant imposable

Soit vous conservez longtemps le bien avant de le revendre, soit vous entrez dans un des cas d’exonérations d’imposition de la plus-value immobilière, notamment :

  • vente de la résidence principale,
  • vente d’un bien dans le but d’acquérir sa résidence principale dans les 24 mois (s'il s’agit de votre première vente et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années).

▶Acheter un bien qui plaît à tout le monde

Plus votre bien plaira à un grand nombre d’acquéreurs, plus son prix sera élevé. Pour cela, il existe plusieurs astuces : privilégier un emplacement de qualité au fil du temps, éviter le rez-de-chaussée comme le 6ème étage sans ascenseur, favoriser un plan modulable, etc.

Bon à savoir :

Vous avez trouvé un nouveau bien avant d’avoir vendu votre appartement ? Pensez au prêt relais pour financer votre nouvel achat immobilier.

A retenir :

  • La plus-value concrétise votre gain depuis l’achat d’un bien immobilier.
  • Elle est imposable au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, selon des modalités précises.
  • Pour optimiser votre plus-value immobilière, il existe plusieurs astuces.
Mis à jour le 09/08/2021
Rédigé par CAFPI le 06/08/2021
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