La location d’un logement étudiant : un investissement gage de rentabilité
La réputation des étudiants à la peau dure, mais malgré ces clichés, louer un logement à un étudiant est une option très avantageuse pour un propriétaire bailleur. C’est une solution qui permet pour l’un de percevoir des revenus locatifs et pour l’autre de se loger dans la ville de ses études.
Pour limiter les craintes des propriétaires face aux risques de loyers impayés, les étudiants locataires bénéficient dans la majorité des cas de solides garanties : caution des parents, garantie Visale ou encore aides personnalisées au logement (APL). À l’échelle nationale, le pourcentage de loyers impayés reste marginal, entre 2 et 3 %.
Les étudiants qui quittent le cocon familial pour aller étudier dans une grande ville cherchent avant tout un logement proche de leur campus universitaire, du centre-ville, des transports et des lieux stratégiques : bars, restaurants, musées, cinémas, etc... La localisation est LE critère pour attirer les étudiants et ne pas subir de vacance locative.
Le seul point de vigilance pour les propriétaires bailleurs est et reste l’état du logement après le départ du locataire. Mise en garde également sur le turn-over plus fréquent des locations étudiantes. Ce n’est pas un problème en soi mais plus un souci d’organisation pour ne pas se retrouver avec un logement vide pendant trop longtemps.
Investir dans un logement étudiant avec la loi Pinel
Une des solutions pour investir dans un logement étudiant et ainsi profiter d’une bonne rentabilité est et restera la loi Pinel. Réservé à l’achat d’un appartement dans le parc immobilier neuf, ce dispositif permet à un investisseur de réduire ses impôts jusqu’à 52 500 € en loi Pinel classique en 2023. Outre son avantage fiscal, la loi Pinel permet de percevoir des revenus locatifs, d’enrichir son patrimoine immobilier et de financer de nouveaux projets.
Pour profiter de tous les avantages offerts par le Pinel, l’investisseur doit mettre son logement en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné et à un locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain barème. Le pourcentage de réduction d’impôt est proportionnel à la durée d’engagement de location choisie, il est de : 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans.
En choisissant un logement adapté comme un studio ou un 2 pièces, les étudiants sont des candidats éligibles à la location Pinel.
Investir depuis le 1er janvier 2023 avec le Pinel Plus
Défiscaliser à hauteur de 63 000 € c’est toujours possible, mais uniquement grâce au “Pinel Plus”. Entré en vigueur au début de l’année 2023, cette nouvelle mouture du Pinel est dédiée à l’investissement durable et écologique. Il reprend toutes les conditions de base de la loi Pinel classique comme le zonage, le plafond du montant de l’investissement et la limite annuelle du nombre d’investissement Pinel et rajoute de nouveaux critères.
La défiscalisation à taux plein est seulement possible si le programme dans lequel l’investisseur achète qui est d’une part conforme aux dernières normes environnementales (RE2020, label E+C-) et d’autre part qui respecte des critères de confort : surface minimale des espaces intérieurs et extérieurs selon la typologie du bien et double orientation à partir des logements de 3 pièces.
Les seuls programmes immobiliers qui ont le droit de déroger à cette règle sont ceux qui se situent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Investir dans un logement étudiant avec le statut LMNP
Les villes étudiantes comme Toulouse, Montpellier ou encore Rennes sont idéales pour un investissement locatif meublé. Acheter un studio avec le statut LMNP dans une résidence étudiante est bon moyen pour investir dans la pierre. Le statut LMNP, autrement dit de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un investisseur de se constituer un solide patrimoine, de profiter d’une fiscalité allégée et de bénéficier de revenus complémentaires.
Grâce à cette activité de location meublée, l’acheteur d’un bien en LMNP perçoit des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le montant de ses revenus locatifs annuels, il peut choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC qui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
- Le régime réel qui permet de déduire certaines charges et d’amortir son bien et son mobilier pour réduire sa base imposable.
Le statut LMNP permet également de récupérer la totalité de la TVA, soit 20 % si le bien est acquis neuf ou sur plan. Pour profiter de tous ces avantages, l’investisseur doit louer le bien en tant que résidence principale du locataire. Les revenus issus de la location doivent être inférieurs à 23 000 €, ou bien, ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
